兩筆中期票據獲批 房地產融資環境邊際改善？
房地產行業融資回暖，中高信用房企先知。在資金面有所松動的作用下，部分中高信用房企已經率先感受到了暖意。
2022年3月1日，碧桂園發布公告稱，其全資附屬公司碧桂園地產發行本金金額為人民幣50億元的中期票據已獲準注冊。這是碧桂園地產首次于中國銀行間市場交易商協會注冊中期票據。
在碧桂園之前，美的置業也已經發行了一筆中期票據。據美的置業披露，其2022年度第一期中期票據于2月25日簿記成功，實際發行金額15億元，發行利率為4.50%，期限4年。美的置業也是2022年首批獲得中期票據批文并成功發行的民營企業之一。
碧桂園和美的置業兩家民營房企中期票據的成行，也預示著房地產行業的融資環境迎來了邊際改善。
需要強調的是，目前中高信用房企合理正常的融資需求得到了滿足與回應，但從整體來看，隨著償債高峰期的漸近，房企整體上依然存在再融資的壓力，信心的修復也尚待時日。
融資復蘇
美的置業這一筆15億元中期票據的發行，是值得關注的事件。
這是由于，雖然美的置業有美的集團的強大背書，但其財務指標并非十分突出，其能夠獲準發行中期票據，也是融資渠道向中高信用房企開放的信號。
根據美的置業此前披露，截至2021年上半年，美的置業剔除預收款后的資產負債率為74.7%，凈負債率為58.2%，現金短債比為2.21倍，其中，剔除預收款后的資產負債率超過70%的監管要求，屬于“黃檔”房企。
從業務布局上而言，美的置業也有進一步優化的空間，能級較低的城市仍然貢獻了相當的銷售額。2021上半年，美的置業一線、強二線城市合約銷售金額占比約39.9%，一二線以及強三線城市的銷售占比達到了78%。
即便在財務韌性和發展潛力方面尚待提升，評級機構對美的置業還是相當看好。根據中誠信國際信用評級有限責任公司的綜合評定，美的置業這筆票據的主體信用評級為AAA，該期中期票據債項評級AAA。
根據美的置業披露的募資用途，這次募資擬全部投入項目建設。但“不用于土地一級開發、支付土地款、‘地王’相關項目、三四線地產項目建設、保障性住房和棚改項目”。
在美的置業之前，金地集團也已經在上清所發行了一筆中期票據。2022年2月23日，上清所官方發布了金地(集團)股份有限公司2022年度第一期中期票據發行情況公告。
根據公告，金地已發行總額為17億元，期限為3年，利率3.58%的中期票據，募集資金用途將投向償還到期債券與項目開發建設。
除了上述兩家房企以外，另一家頭部民營房企碧桂園也拿到了中期票據的入門票。碧桂園擬發行的這筆中期票據具有額度高的特點，不過由于其尚未成功發行，這筆資金的用途仍有待觀察。
碧桂園和美的置業均是首次獲準發行中期票據。從近期發布中期票據融資計劃的房企特點分析可以看出，目前融資渠道依然頗為看中房企的經營狀況和財務指標，信用良好以及財務穩健的房企顯然更受青睞。
改善信號
盡管中高信用房企的融資渠道有所擴展，但房地產行業整體的融資環境仍在低位徘徊。
根據貝殼研究院統計，2022年1-2月房企境內、境外債券融資累計約856億元，同比下降59%，2022年開年兩個月，房地產債券市場延續低溫，整體房企端債市仍處于緩慢修復過程中。
貝殼研究院指出，2022年2月境內外債券融資到期債務規模約395億元，較上月大幅減少62.4%，同比減少48.6%，到期債務凈額20億元，償債壓力較上月明顯改善。但接下來的3-4月連續兩個月到期債務規模均超過千億元，未來兩月對房企的資金流動性構成一定的壓力，將增大對房企融資能力的考驗。
房企的資金流動性影響來自于兩端，一是投資，一是融資。從房企的銷售表現來看，當前銷售額低位徘徊的局面還未有改善。2022年3月2日，萬科公告稱，2022年2月其實現合同銷售金額人民幣293.7億元，同比減少34.96%；2022年1月至2月份公司累計實現合同銷售金額人民幣649.7億元，同比減少44.29%。
融資面上，業界人士也普遍預計，在短期內融資渠道保持穩定仍是大趨勢。
一位不愿具名的地產分析師告訴21世紀經濟報道記者，目前開發貸和按揭貸都有一定的回暖，但債券投資者的偏好變了，信用修復需要一些時間，目前融資不會有十分明顯的扭轉。
不過，上述地產分析師也強調，當前市場面提振的消息頻頻傳來，對房地產行業整體回暖也是一種助益。
“政策面支持，如果銷售回暖，有資金流入，企業當然也是會受益的。”一位廣東本土房企的人士對21世紀經濟報道記者分析稱。
(作者：吳抒穎)
