（文/張玉 編輯/馬媛媛）盡管營收凈利雙增，珠海龍頭房企華發股份正由于占比較高的合作項目和突擊改善的“三道紅線”指標遭遇業內質疑。

2021年，華發股份營業收入512.41億元，較上年同期增長了0.46%；公司歸屬于上市公司股東的凈利潤31.95億元，同比增長10.09%。

克而瑞數據顯示，2021年，華發股份的全口徑銷售金額為1218.9億元，排行第32位；權益銷售額為801.3億元，排行第37位，權益占比為65.7%。

大本營收入銳減

華發股份成立于1992年，其前身始創于1980年，是珠海最早從事房地開發經營的企業，1994年，取得國家一級房地產開發資質。

在當前大的行業環境尤其是巨大的融資壓力下，華發股份2021年的業績答卷可以說非常漂亮。除了營收凈利雙增，公司經營活動產生的現金流量凈額為360.61億元，同比增長23.88%。公司2021年基本每股收益為1.34元/股，較上年同比增長15.52%。

分區域來看，2021年華發股份珠海大區全年完成銷售315.28億元，銷售占比25.87%；華東大區全年完成銷售553.20億元，銷售占比45.38%；華南大區全年完成銷售233.30億元，銷售占比19.14%；北方大區全年完成銷售47.51億元，銷售占比3.90%；北京區域全年完成銷售69.61億元，銷售占比5.71%。

值得一提的是，2021年華發股份大本營和營收貢獻最大的華東大區業績均出現了下滑。其中，珠海大區營業收入比上年減少了21.17%；華東大區營業收入同比減少18.4%。

華發股份此次營收下滑幅度最大的珠海大區也是公司毛利率最大的一個區域。2021年，華發股份珠海大區毛利率為41.44%，盡管毛利率與去年相比減少了7個百分點，不過在當下房企毛利率徘徊在20%左右依然顯得“鶴立雞群”。

事實上，華發股份在珠海較高的毛利率與公司的舊改項目布局有關系。憑借大本營的優勢，華發股份在珠海擁有比較多的舊改項目，而相比于普通的商品房項目，舊改項目毛利率優勢顯著。

華發股份在年報中對于舊改項目的披露語焉不詳，僅表示，報告期內更新公司在多個重點舊改項目上取得突破性進展。

根據公開媒體報道，今年2月25日，珠海聯安村與華發股份簽訂了合作簽約，華發股份正式接手奧園聯安村舊改項目，成為合作企業。另據市場機構統計數據顯示，目前華發股份在珠海持有約10個舊改項目，包括香洲北山村、廣昌村、銀坑村、金灣月堂村、斜尾村、斗門五福村、雞咀村等。

蹊蹺的“三道紅線”指標

除了業績表現，華發股份迅速改善的“三道紅線”指標也引起關注。

華發股份表示，報告期內，公司堅決貫徹落實國家監管政策要求，通過全面提速回款、優化融資結構、把控投拓節奏等方式，降負債、去杠桿成效顯著，有息債務規模同比下降10%；短期債務大幅下降約40%。報告期內，公司全面實現“三道紅線”達標轉綠，現金短債比為1.84，凈負債率為80.3%，扣除預收賬款的資產負債率為67.1%。

值得一提的是，公開資料顯示，截至2021年三季度末，華發股份凈負債率為117.97%，剔除預收賬款的資產負債率為78.98%，現金短債比為1.65，仍然踩中“三道紅線”中的兩條，屬于“橙檔房企”。

也就是說，在短短的3個月的時間里，華發股份就實現了“三道紅線”由橙轉綠的改變，財務指標改善速度引人注目。

與超快的降杠桿速度相對應的是少數股東權益的快速增加。Wind數據顯示，2019～2021年，華發股份少數股東權益分別為235.38億元、423.92億元及750.73億元；與之相比，公司歸屬于母公司所有者的權益僅為197.57億元、209.53億元及208.19億元。由此計算，公司近三年少數股東權益占所有者權益的比重分別為54.37%、66.92%及78.29%。

眾聯智詢副總裁蔣凱表示，當下，很多房企都存在少數股東權益大于歸母權益的現象，一方面合作項目確實多，另一方面也有可能是明股實債。

而近年來，處在快速擴張階段的華發股份也通過不斷增加合作項目來擴大規模，分擔壓力。財報顯示，2021年，華發股份持有待開發的土地項目有24個，其中只有6個為全資持有，占比25%。此外，公司持股50%及以下的項目有9個，占比37.5%。

同策研究院資深分析師肖云翔向觀察者網表示，其實，在去年一些出險的房企也出現過三道紅線綠檔了，最后還是爆雷了的情況。實際上“債務出表”治標不治本，盡管把這部分債務在合作方的配合下劃出表外，但是債務不會消亡。

“關鍵的還是要去庫存，減投資，‘開源節流’，同時拓寬融資渠道，創新融資方式。還有就是調整債務結構，降低短債占比。”肖云翔表示。

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