大龍地產（600159）2022年年度董事會經營評述內容如下：

【資料圖】

一、經營情況討論與分析

公司經營回顧：

2022年，公司董事會持續推動公司穩步發展，各部室、各分子公司及全體職工克服困難、努力奮斗，積極推動儲備項目開工建設，促進在售項目銷售，各項工作開展平穩有序。

報告期內，公司房地產業務竣工項目2項，竣工面積11.02萬平方米；在建項目1項，在建總建筑面積5.44萬平方米，年度累計投資金額為1,258.72萬元。

報告期內，公司房地產業務實現銷售面積（含預售）8,662.94平方米，銷售金額（含預售）11,681.43萬元,結轉收入金額22,356.69萬元。

報告期內，公司建筑施工類重要在施項目4項，在施面積43.19萬平方米；竣工項目35項，竣工面積16.72萬平方米；新簽約項目50項，簽約金額151,069.75萬元。

公司始終高度重視內部控制體系的建設和評價工作，通過建立長效機制加強日常監管與專項監督，按時完成內控自評和內控審計工作,使內控建設工作常態化。

二、報告期內公司所處行業情況

政策環境情況：

2022年，受經濟總體下行壓力影響，房地產市場成交慘淡，監管部門多次出臺利好政策，從供需兩端維護行業平穩健康發展。各地調控措施主要涉及優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等內容，多地房貸利率已降至歷史低點。

市場環境情況：

報告期內，全國房地產開發投資由升轉降。國家統計局數據顯示，2022年全國房地產開發投資132,895億元，比上年下降10%；其中，住宅投資100,646億元，下降9.5%。

2022年，房地產開發企業房屋施工面積904,999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639,696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120,587萬平方米，下降39.4%。其中住宅新開工面積88,135萬平方米，下降39.8%。報告期內，全國房屋竣工面積為86,222萬平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62,539萬平方米，下降14.3%。

報告期內，全國商品房銷售面積、銷售金額均大幅下滑。國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售面積135,837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133,308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。2022年末，商品房待售面積56,366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

2022年，房地產開發企業到位資金148,979億元，比上年下降25.9%。其中，國內貸款17,388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52,940億元，下降19.1%；定金及預收款49,289億元，下降33.3%；個人按揭貸款23,815億元，下降26.5%。

三、報告期內公司從事的業務情況

報告期內，公司從事的主要業務為房地產業務和建筑施工業務。

房地產業務由控股子公司北京市大龍房地產開發有限公司承擔，經營模式為房產開發型，即房地產項目開發和銷售自行開發的商品房（生產+銷售），主要以住宅和商業為主。

建筑施工業務由控股子公司北京大龍順發建筑工程有限公司承擔，經營模式為施工合同模式，主要以房屋建設為主。

四、報告期內核心競爭力分析

房地產開發方面，作為順義區屬國有控股房地產上市企業，公司多年深耕順義市場，擁有深厚的區域資源。公司相繼開發了400余萬平米的地產項目，積累了豐富的項目開發經驗，產品品牌和質量在項目所在區域具有一定的優勢，對未來業務開展具有良好的促進作用。

建筑施工方面，大龍順發公司具備建筑施工總承包一級資質，公司注重人才隊伍建設，擁有各類高初中級專業技術人員83人，有一、二級建造師58人。大龍順發公司施工質量過硬，所承建的工程多次獲得北京市住房和城鄉建設委員頒發的“結構長城杯金獎”，具備年施工100萬平方米的能力。近年來，公司多次獲得中施企協、中國企協、北京市建筑聯合會等部門頒發的榮譽證書，如：AAA企業信用等級證書、AAA質量資質等級證書。公司多次獲評“全國合同守信企業”、“中國工程建設誠信典型企業”、“全國優秀施工企業”、“北京市優秀施工企業”、“工程建設企業AAA級信用等級評價”、“北京建設行業AAA信用企業”、“北京建設行業誠信企業”等獎項。

五、報告期內主要經營情況

報告期內，公司實現營業收入86,774.92萬元，比上年同期170,142.61萬元下降49.00%；利潤總額-15,489.86萬元，較上年同期26,724.45萬元下降157.96%；實現凈利潤-19,281.73萬元，較上年同期18,347.08萬元下降205.09%；歸屬母公司凈利潤-17,239.77萬元，較上年同期10,129.92萬元下降270.19%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-18,943.34萬元，同比下降288.20%。

截至2022年12月31日，公司資產總額為41.62億元，較年初42.72億元減少1.10億元；負債總額18.30億元，較年初16.71億元增加1.59億元；凈資產23.32億元，較年初26.01億元減少2.69億元，其中歸屬于母公司的所有者權益為22.57億元，較年初24.71億元減少2.14億元；資產負債率為43.97%，較年初上升4.86個百分點。

六、公司關于公司未來發展的討論與分析

(一)行業格局和趨勢

2022年，全國房地產市場政策環境有所放松，供需兩端融資難的問題持續改善，企業競爭壓力稍有緩解，但資金充裕、財務穩健、業務布局良好的優質企業的競爭優勢進一步擴大。

2023年，在當前行業總量下行、競爭激烈、行業集中度提升的背景下，如何妥善去化庫存，持續穩健經營將是房企需要面對的首要問題。行業分化將進一步加劇，一些頭部房企的土儲、資金和品牌等優勢將更加凸顯。區域深耕的經營策略憑借其穩健的風險和成本管控優勢受到越來越多房地產企業的關注。

(二)公司發展戰略

公司將繼續深耕北京市順義區和廣東省中山市兩個區域。順義區是北京市重點發展的新城之一，中山市地處粵港澳大灣區的地理位置中心，公司將借助兩個區域各自具有的優勢，積極研究區域發展機遇，主動順應市場需求，利用已經形成的市場基礎，發揮自身在信譽、品牌、管理、質量等方面的優勢，促進公司持續健康發展。

同時，公司將進一步關注上述兩個區域周邊市場情況，加大調查研究力度，結合京津冀一體化和粵港澳大灣區建設等國家宏觀戰略，經過審慎判斷后擇機爭取獲得資源和項目儲備。

(三)經營計劃

2023年，公司將繼續以項目建設為中心，持續推動獲取、建設、銷售等重點環節，通過加強內部管理和改革創新促進公司發展，為實現全體股東的投資價值努力奮斗。

1、加強在建項目全過程管理。從質量、進度、成本、安全、環保等方面進行嚴格控制，加快項目推進進度，使項目保質保量如期完成開發建設。

2、加快銷售項目回款速度。順義地區胡各莊限價房項目要積極與住房保障部門對接，加快辦理銷售手續。中山地區要結合當地市場情況，創新渠道促進銷售，加快回款速度。滿洲里地區繼續發掘當地銷售潛力，積極促進項目銷售。

3、適時增加項目儲備。密切關注京津冀地區和廣東中山兩個區域的土地市場情況，根據公司實際，適時參與土地競拍，進一步增加項目儲備。

4、拓展建筑施工業務。借助多年來深耕順義市場所形成的施工質量口碑和良好企業信譽，加大業務開拓力度。探索“設計--施工”開發模式，強化對所屬義盛設計所有限公司專業技術人員的培訓和培養。

(四)可能面對的風險

1、宏觀經濟環境及政策風險

長期存在的房地產供求矛盾以及房地產宏觀政策將會對公司的經營產生一定的影響。對此公司將密切關注宏觀經濟形勢，加強對政策趨勢的研判，以市場為導向，提高公司經營業績。

2、融資風險

公司規模不大，可選擇的融資方式不多。結合行業當前形勢和公司實際情況，公司將通過加快資金回籠速度、拓展融資渠道等多種措施，為公司長期、穩定、健康發展提供資金支持。

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