北京城鄉（600861）2022年年度董事會經營評述內容如下：

一、經營情況討論與分析

報告期內，面對國際形勢、國內疫情等多重超預期因素沖擊，我國政府統籌國內國際兩個大局，統籌疫情和經濟社會發展，統籌發展和安全，加大宏觀調控力度，有效應對超預期因素沖擊，宏觀經濟大盤總體穩定，高質量發展取得新的成效，民生保障持續加強，經濟社會大局保持穩定。經濟總量突破120萬億元，達到121萬億元，較上年增長3%。

(資料圖)

全年消費市場受疫情擾動明顯，社會消費品零售總額439,733億元，比上年下降0.2%；其中商品零售增長0.5%，餐飲收入下降6.3%。疫情多發頻發對消費市場恢復擾動影響較大。分季度看，一季度，市場銷售在3月份疫情影響下同比增長3.3%；二季度，受上海等地疫情沖擊，社會消費品零售總額同比下降4.6%；三季度，隨著一系列促消費政策落地顯效，市場主體加快復商復市，市場銷售增速轉正，同比增長3.5%；四季度，疫情反彈再次對消費市場造成一定沖擊，社會消費品零售總額同比下降2.7%。2022年疫情對消費市場恢復產生了較大影響，但消費市場韌性猶在，潛力較大，2023年消費市場有望恢復向好。

商業零售業作為國民經濟的基礎性行業，是形成新發展格局的重要環節，是滿足人民對美好生活的重要載體，將會在推動經濟社會高質量發展中發揮更加重要的支持作用。“十四五”時期，我國將進一步釋放內需，特別是居民消費潛力，全面促進消費，順應消費升級趨勢，提升傳統消費，培育新型消費，全面建設具有全球影響力的國際消費中心城市。在就業、收入等持續改善的

背景下，我國消費升級將持續加快，國內消費市場不斷壯大，與國際市場的聯系更加緊密，消費對經濟增長的作用將更加突出，超大規模市場優勢將進一步顯現。具體來看有以下趨勢:

一是居民消費呈現個性化、多元化和加速升級趨勢。隨著居民收入增加和全面促進消費政策落地見效，居民消費不斷向著個性化、差異化、多元化發展，居民消費支出結構持續改善，呈現由生存型消費為主向發展型和享受型消費轉變態勢。

二是數字化催生消費及零售業態模式變化。移動設備、社交媒體、在線支付等快速興起，推動消費者打破消費地域局限，消費市場將從一、二線城市加速下沉，低線城市的消費潛力將在數字化消費場景和方式下加速釋放，帶動了新的消費趨勢，不斷催生出消費的新模式和新業態。與此同時，不同層級城市的消費分化將加強。

從旅游服務業來看，新消費需求同樣勢不可擋。新消費升級趨勢強勁，旅行的內核正在從“見世面”轉移到“找自己”，消費者越來越重視體驗感，更傾向于高品質、定制化、體驗化的文旅產品和差異化、精細化的文旅服務。

報告期內，公司統籌經營發展，有序推進公司重組工作，積極落實小微企業租金減免政策，堅持以經濟效益為中心，扎實推進各項重點工作，保持了整體穩健的發展態勢。

報告期內，完成營業收入48,374.01萬元，同比減少30.62%；營業利潤-20,089.79萬元，同比減少210.90%；實現利潤總額-21,814.15萬元，同比減少254.02%；凈利潤-21,679.00萬元，同比減少260.55%。

二、報告期內公司所處行業情況

報告期內，公司所從事的主要業務以商業和旅游服務業為主，文創及物業等其他業態為補充。所屬行業主要為批發和零售業、租賃和商務服務業。

從批發和零售業來看：

一是消費品市場恢復放緩。全年消費市場受疫情擾動明顯，社會消費品零售總額439,733億元，比上年下降0.2%；其中商品零售增長0.5%，餐飲收入下降6.3%。

二是實物商品網上零售額增速放緩。2022年，實物商品網上零售額119,642億元，同比增長6.2%，增速較2021放緩5.8個百分點。實物商品網上零售額占社會消費品零售總額的比重為27.2%，較2021年增加2.7個百分點。

三是商品零售與上年同期基本持平，餐飲收入降幅擴大。2022年全年，商品零售實現395,792億元，同比增長0.5%。餐飲收入實現43,941億元，同比下降6.3%。

四是線下商品零售額有所回落，2022年實現276,150億元，同比下降1.8%。

從租賃和商務服務業中旅行社服務來看：

文化和旅游部公開信息顯示，2022年，國內旅游總人次25.30億，比上年同期減少7.16億，同比下降22.1%。其中，城鎮居民國內旅游人次19.28億，同比下降17.7%；農村居民國內旅游人次6.01億，同比下降33.5%。分季度看，其中一季度國內旅游人次8.30億，同比下降19.0%；二季度國內旅游人次6.25億，同比下降26.2%；三季度國內旅游人次6.39億，同比下降21.9%；四季度國內旅游人次4.36億，同比下降21.7%。

國內旅游收入(旅游總消費)2.04萬億元，比上年減少0.87萬億元，同比下降30.0%。其中，城鎮居民出游消費1.69萬億元，同比下降28.6%；農村居民出游消費0.36萬億元，同比下降35.8%。整體來看，2022年疫情多發散發，令國內旅游出行人數大幅下降，出境游受阻，旅游業整體承壓。

三、報告期內公司從事的業務情況

報告期內，公司所從事的主要業務以商業和旅游服務業為主，文創及物業等其他業態為補充，主要包括：銷售商品、物業租賃、商務酒店、旅游等。2022年度59%以上主營業務收入來自于銷售商品，主要業態為購物中心、綜合超市、社區超市。

百貨零售及購物中心主要指公司經營的城鄉華懋商廈及城鄉世紀廣場。城鄉華懋商廈位于公主墳商圈，經營定位為年輕時尚家庭式購物中心。城鄉世紀廣場經營定位為家庭式購物體驗為主的時尚購物中心（目前處于閉店調改狀態）。

綜合超市主要指公司經營的城鄉118超市。經營品類涉及60多個大類、4萬多種商品。城鄉超市小屯店位于豐臺區美域家園北區，為地上兩層建筑。一層外租區配以中西快餐、中式酒樓、銀行、藥店、美容美發、洗衣、鮮花等配套服務項目；二層是118生活匯超市，主要經營生鮮日配、糧油副食、休閑食品、酒水飲料、洗滌百貨、生活家電等品類。北京城鄉一一八生活匯超市有限公司蘇州橋店原名為“北京城鄉倉儲大超市”，位于中關村商圈，于1998年1月18日正式營業。一至四層為賣場，經營涉及吃、穿、用等二十幾個大類三萬余種商品，是居民生活理想的購物場所。北京城鄉一一八生活匯超市有限公司公主墳店，位于公主墳商圈城鄉華懋商廈地下一層，匯集多家老字號食品，在京城百姓中有口皆碑。

社區超市指北京城鄉118超市下轄的社區店。其立足于社區，為社區居民提供購物、家政服務、送餐送水、洗衣、快遞收發、代辦票務等便利的一站式服務，形成社區服務終端。

四、報告期內核心競爭力分析

1、突出的品牌優勢

公司成立至今已榮獲中國商業名牌企業、全國商業質量獎、全國商業教育培訓先進單位、全國誠信維權單位、北京市經濟百強企業、北京市守信企業、首都文明單位標兵、首都文明服務示范窗口、商業企業售后服務“全國十佳”先進單位、誠信服務承諾單位等稱號。伴隨著企業的不斷發展，“北京城鄉”品牌在北京市具有較高的品牌認知度和市場影響力，深受消費者認可，是公司核心競爭力的主要來源之一。

2、優越的區位優勢

公司以總部所在地公主墳區域為核心，產業集群布局京西南地區。公司商貿板塊重點企業城鄉華懋商廈地處北京公主墳商業圈，地理位置優越，交通位置十分便利；城鄉世紀廣場位于北京經濟技術開發區，具有較強的地理區位優勢；一一八超市蘇州橋店和小屯店分別地處中關村商圈和豐臺區小屯地區，區域內人流量大，客源豐富。公司歷經30年發展，積累了大量的客群基礎，保障了公司區域式發展的戰略布局。

3、經驗豐富的團隊優勢

公司經過30年的摸索與發展，擁有一支在商業零售領域具有專業知識與豐富經驗的管理團隊。在人才培養方面，公司注重“以人為本”和職業規劃，為公司持續發展提供優良的人力資源。同時公司也不斷外聘專業人才補充管理團隊，吸收國際國內先進的管理經驗，和對市場的前瞻性認識，為公司發展提供有力保障。

4、自持物業優勢

公司現有營業及辦公場所所屬物業絕大部分為公司自有，未來不會受到商業物業租金價格波動的影響，有效降低經營風險，為公司的持續穩健經營提供保障，增強公司的抗風險能力。

五、報告期內主要經營情況

報告期內，公司統籌推進經營發展，堅持疫情常態化工作機制，確保安全生產。穩步推進重組工作，圍繞夯實基礎、提質增效，積極推進調整改革，有序開展各項業務。

一是穩步高效推進公司重大資產重組，重組工作獲得中國證監會核準批復。按照重組工作進展需要，公司多次合規高效召開股東大會、董事會、監事會和各專門委員會審議決策重組相關事項，與各中介機構密切合作，通過中國證監會上市公司并購重組審核委員會審核，并最終順利獲得中國證監會核準批復，重組工作取得重大階段性成果。公司董事會將在規定時限內辦理本次資產置換及發行股份購買資產并募集配套資金的相關事宜，并及時履行信息披露義務。

二是商業板塊抓經營調整拉動銷售，轉變經營模式，提升經營水平。城鄉華懋商廈通過自主招商引進多個品牌，補充場內空置，并開展品類調整增效，對低效位置進行置換升級，提升鋪位及樓層經營平效。城鄉118超市調整商品經營模式，由自營轉為聯營，有效減低了人工成本及損耗，綜合收益同比增加，達到了調整前預期。通過加強市場調研，優化商品結構樹，制定了相應的品類優化方案，門店的商品銷售毛利率得到顯著提升。

三是商業板塊強化營銷促增長，有序開展各項經營活動。加大力度推動線上線下（300959）一體化業務，做好店慶、年中慶、暑期、中秋、國慶、雙十一等各項營促銷活動，全力拉動銷售。各檔營銷活動期間，銷售及客流有不同程度的增長，起到了拉動銷售，提升人氣，做熱貨場的效果。商業板塊抓經營調整拉動銷售，轉變經營模式，提升經營水平。城鄉華懋商廈通過自主招商引進多個品牌，補充場內空置，并開展品類調整增效，對低效位置進行置換升級，提升鋪位及樓層經營平效。城鄉118超市調整商品經營模式，由自營轉為聯營，有效減低了人工成本及損耗，綜合收益同比增加，達到了調整前預期。通過加強市場調研，優化商品結構樹，制定了相應的品類優化方案，門店的商品銷售毛利率得到顯著提升。城鄉世紀廣場受市場形勢變化和同業沖擊，疊加疫情多輪影響，商戶資源流失，于下半年閉店并啟動經營調整工作。就項目轉型，對市場進行調研與分析，制定了經營調整的籌劃方案，未來將立足京東南打造地標性消費目的地。

四是物業塊創不斷提升服務質量，優化管理水平，增強客戶的體驗感、舒適度和滿意度。文創園圍繞園區運營目標，加速園區的開發建設，同時助力園區小微企業紓困解難，保障園區安全有序運行和優化營商環境，使園區效益穩步提升。燕興公司秉承一貫堅持的提升品質的理念，通過深挖服務價值，持續開展品質提升工作，提高出租率及租金單價水平。保持了租賃業務在較高水平穩定運行，保證租金收益。

六、公司關于公司未來發展的討論與分析

(一)行業格局和趨勢

根據國家統計局數據，2022年國民經濟頂住壓力持續發展，經濟總量再上新臺階，經濟社會大局和諧穩定。全年國內生產總值1,210,207億元，按不變價格計算，比上年增長3.0%。全年社會消費品零售總額439,733億元，比上年下降0.2%。按經營單位所在地分，城鎮消費品零售額380,448億元，下降0.3%；鄉村消費品零售額59,285億元，與上年持平。按消費類型分，商品零售395,792億元，增長0.5%；餐飲收入43,941億元，下降6.3%。基本生活消費穩定增長，限額以上單位糧油食品類、飲料類商品零售額比上年分別增長8.7%、5.3%。全國網上零售額137,853億元，比上年增長4.0%。其中，實物商品網上零售額119,642億元，增長6.2%，占社會消費品零售總額的比重為27.2%。12月份，社會消費品零售總額同比下降1.8%，降幅比上月收窄4.1個百分點；環比下降0.14%。全國網上零售額137,853億元，比上年增長4.0%。其中，實物商品網上零售額119,642億元，增長6.2%，占社會消費品零售總額的比重為27.2%。

我國經濟受到疫情散發多發、極端高溫天氣等多重超預期因素的反復沖擊，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力持續演化，發展環境的復雜性、嚴峻性、不確定性上升。但我國通過統籌疫情和經濟社會發展，統籌發展和安全，加大宏觀調控力度等方式，國家宏觀經濟大盤總體穩定，經濟社會大局保持穩定。消費市場受到疫情沖擊較大，特別是聚集性、接觸性消費受限，宏觀層面通過及時出臺了的促消費政策，穩住了國內消費市場，12月份市場銷售出現邊際改善。目前，新型消費發展較快，升級類消費需求也在持續釋放。未來，隨著疫情進入新階段，正常生產生活秩序恢復和線下消費場景加快拓展，消費市場有望逐步恢復，并激發消費潛力。我國消費結構升級總體趨勢沒有改變，新消費熱點也不斷涌現。“互聯網+”“數字+”等消費新模式快速發展，綠色消費、健康消費、文化消費較為活躍。

行業層面，需求側隨著新一代消費主體崛起，由新消費理念引導的新消費行為，要求傳統商業企業更加聚焦客群運營。同時，北京加速創建國際消費中心城市，要求大型商業綜合體、商業超市做好首店經濟和夜經濟，在數字化轉型中破局，滿足消費者對品質生活和美好生活的追求。旅游行業隨著疫情進入新階段，旅游消費復蘇有望進一步加速。新時期下的旅游產業發展要求企業深化變革，豐富產品供給、拓展消費體系，不斷提升服務能力能力和水平，以滿足旅游消費新要求。

(二)公司發展戰略

公司牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的新發展理念，堅持穩中求進工作總基調，緊密圍繞商貿服務、旅游主業開展各項經營活動，著力構建主業優勢互補，融合發展的新發展格局。

堅定不移做好民生服務，夯實做大實體經濟，以市場為導向，準確識變、科學應變、主動求變，不斷銳意創新經營模式，符合行業客觀發展規律，順應時代新要求，不斷深化體制機制改革，以現代化企業經營管理走好精細化、精益化高質量發展道路。

商貿服務業將深化供給側結構性改革，加強需求側管理，積極探索新業態模式與新經營理念，推進百貨、購物中心、超市等傳統零售業態提檔升級，逐步向消費體驗中心、休閑娛樂中心、文化時尚中心等新型載體轉型發展。文化旅游業搶抓以國內大循環為主體的新發展格局帶來的新契機，主動融入國內大循環發展格局，探索轉型發展，形成差異化競爭優勢，滿足人民日益增長的美好生活需要。

(三)經營計劃

公司將聚焦主業，以“重組順利收官”為前提，以“轉型調整”為核心，以“轉變理念、優化架構、提升能力”為著力點，從項目的“實際經營、未來發展、痛點難點”入手，開展商業版塊的一店一策調整、物業版塊的提質增效、旅游版塊的創新轉型，全力推進城鄉公司調整轉型。

2023年度，公司經營管理工作可以概括為以下幾個方面：

一是積極推進公司重組收官工作。公司在2023年將繼續穩妥推進重組進展工作，加大推進力度、提高工作能效，妥善處置公司各項資產及股權事宜，確保重組工作按期完成。

二是公司商業板塊企業加快推動商業項目調改。城鄉世紀廣場項目將在2023年全面啟動調整改造工程和招商落位工作，預計年內完成調改工作，實現重裝面世。公主墳城鄉購物中心在明確經營調改方案的基礎上，強化招商，豐富商品內容，打造溫馨的家庭、區域性購物中心。城鄉118生活超市以“一店一策”為指引，從“盈利貢獻”出發，堅持以綜超為核心，以服務配套為依托的實體經營模式，打造社區型鄰里中心。

三是物業板塊持續提升物業服務專業化水平，以客戶滿意度為檢驗工作質量標準，抓實抓細服務品質，為持續保持出租率、提升物業費標準、增值創收打基礎。文創園堅持以高精尖產業聚集發展為核心，推進現有產業轉型升級，逐步建立以“知識型、服務型、科技型”為主導的產業體系，探索商業文化消費新場景，并不斷完善企業服務體系。

2023年度公司將進一步強化內部管理，提高精細化管理水平，對重點業務板塊進行深入研究分析，為公司高質量發展夯實基礎。以“三降一減一提升”專項行動為核心，深入開展降本減費，在開源的同時進一步節流。公司將繼續抓重點、補短板、強弱項，著力實施各項任務，增強企業經濟競爭力、創新力、控制力、影響力、抗風險能力。

(四)可能面對的風險

1.宏觀經濟風險

2022年，整體消費市場受到疫情影響，特別是聚集性、接觸性消費受限，對整個消費市場形成的沖擊較大。居民消費意愿也在下降，不敢消費、不便消費現象比較突出。全球范圍來看，在高通脹、激進的貨幣緊縮和不確定性加劇的背景下，全球多國經濟普遍嚴重放緩的局面日益凸顯。2023年，中國疫情進入新階段，但需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力持續演化，發展環境仍復雜、嚴峻。公司將持續關注宏觀經濟發展走勢，及時調整經營思路，抵御各項風險。

2.行業競爭風險

商業零售業方面，一是因疫情因素，線下消費受到擠壓，線上零售額占比進一步增大。二是零售企業加速布局直播帶貨業務，數字化轉型進一步加速，折扣商超等新興業態涌現，免稅、會員店等業態迎來加速發展，客流分化、價格體系被打亂，使傳統零售競爭壓力更加嚴峻。三是零售行業供給側迎來轉折，全國新增商業面積在2023年呈現增長態勢，商業地產在行業增速放緩的環境下仍在不斷擴張。公司將加大力度推進改革發展，推動百貨、購物中心、超市等傳統零售業態提檔升級，逐步向消費體驗中心、休閑娛樂中心、文化時尚中心等新型載體轉型發展。旅游行業聚焦發力國內旅游市場，不斷探索和優化新時期旅游發展新模式，抵御外部競爭。

3.經營成本攀升風險

經營成本持續上升是當前零售業面臨的普遍問題。根據商務部重點流通企業調查數據顯示，67.1%的企業表示經營成本偏高主要是來自于人力成本、租金成本和融資成本的挑戰。作為勞動密集型行業，零售業吸收就業的同時背負了較重的人工成本，零售行業的用工成本長期處于上升趨勢。同時隨著公司商業單位調整升級，以及進一步推進數字化建設，公司轉型升級所需進行的硬件改造與技術應用預計會帶來新的成本上升。

4.疫情風險

2022年，全國范圍內重點城市先后出現了幾次相對集中的疫情傳播，使得中國經濟復蘇的節奏受到影響，對零售等行業沖擊尤其明顯。2022年末，新冠疫情邁入新階段，全國范圍內迎來新冠疫情感染高峰，隨后進入低流行水平，各地疫情呈現穩步下降態勢。根據國外疫情歷史，疫情要求松弛后，仍出現了幾次感染高峰，疊加病毒變異及出入境人員增加的情況，疫情流行仍存在風險。公司將持續關注疫情流行趨勢和病毒變異等情況，保障公司經營運營活動安全穩定展開。

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