中天服務(wù)（002188）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

一、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

2022年房地產(chǎn)投資低迷，增量市場向存量市場轉(zhuǎn)化，作為與房地產(chǎn)市場強相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)也面臨增速減緩的態(tài)勢。中指物業(yè)研究的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年物業(yè)上市公司（含港股）的在管面積、合約面積同比增速約為44.3%、37.6%。而根據(jù)2022年上半年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（含港股）公布的半年度數(shù)據(jù)來看，上半年上市公司在管面積均值約1.16億平方米，同比增長26.98%；合約面積均值約1.77億平方米，同比增長16.61%，增速下滑的趨勢明顯。

(資料圖片僅供參考)

在物業(yè)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的同時，國家在相關(guān)政策方面給予積極引導(dǎo)和支持。自2022年兩會工作報告強調(diào)“加大社區(qū)養(yǎng)老、托幼等配套設(shè)施建設(shè)力度，促進家政服務(wù)提質(zhì)擴容”，“發(fā)展智慧城市、數(shù)字鄉(xiāng)村”等工作要點以來，國家和地方層面均出臺相應(yīng)政策、規(guī)范文件，推動物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。7月12日，國家發(fā)改委出臺《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，指出開展物業(yè)服務(wù)標準化試點，改進物業(yè)服務(wù)管理。北京、河南等地相繼出臺針對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的相關(guān)規(guī)范文件。江蘇出臺針對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及采用信用關(guān)系進行約束的規(guī)范性文件。規(guī)范化、標準化發(fā)展是物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展的主基調(diào)。

2022年物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)以下發(fā)展特點：

（一）物企戰(zhàn)略布局多元化

企業(yè)的戰(zhàn)略方向更加多元，戰(zhàn)略內(nèi)容愈發(fā)豐富。2022年頭部企業(yè)戰(zhàn)略布局聚焦于：城市服務(wù)、品牌建設(shè)、多元化服務(wù)、智慧化建設(shè)以及客戶滿意度建設(shè)，此外標準化建設(shè)、智慧物業(yè)和市場化外拓也是TOP10企業(yè)戰(zhàn)略部署的重要方向。

（二）生活服務(wù)內(nèi)容多元化

報告期，商住開發(fā)及銷售步伐進一步放緩，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模增長訴求不減，公建、產(chǎn)業(yè)園及城市服務(wù)等非住宅領(lǐng)域成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓盤的重點。此外，物業(yè)養(yǎng)老的服務(wù)模式也已逐漸啟動，發(fā)揮本身優(yōu)勢或?qū)⒊蔀槲锲笃凭稚鐓^(qū)增值服務(wù)的抓手。

（三）追求有質(zhì)量的規(guī)模增長

近幾年，物業(yè)品牌發(fā)展穩(wěn)扎穩(wěn)打、不斷縱深。2021-2022年，物業(yè)品牌企業(yè)持續(xù)強化市場化外拓能力，加大收并購力度，物業(yè)品牌進入戰(zhàn)略整合期；現(xiàn)階段，品牌企業(yè)已開展多元化戰(zhàn)略，在經(jīng)營核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進一步開展與核心業(yè)務(wù)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)能力贏得業(yè)主美譽，強化資源投入不斷擴大品牌知名度和影響力。

（四）提升智能化管理水平

2022年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《“十四五”全國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃》，其中明確指出要加快推進智慧社區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)社區(qū)智能化管理等多方面內(nèi)容。隨后，商務(wù)部以及國家發(fā)改委等11部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進綠色智能家電消費若干措施的通知》，其中指出要拓展消費場景，提升消費體驗，擴大城市一刻鐘便民生活圈試點。物業(yè)公司是基層社區(qū)的服務(wù)者，在推動智慧社區(qū)、社區(qū)智能化管理方面具備先天優(yōu)勢。未來，物業(yè)公司仍需將數(shù)字化、智能化作為提質(zhì)增效的重要手段加以建設(shè)。

二、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

2022年公司持續(xù)發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，以成為區(qū)域性品質(zhì)領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為目標，面對房地產(chǎn)市場加速下行的不利局面，公司積極拓展主業(yè)規(guī)模，進一步提升服務(wù)品質(zhì)，本年度主營業(yè)務(wù)的收入、利潤均出現(xiàn)了明顯的增長。

報告期，公司合并報表范圍內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入3.06億元，同比增長11.82%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤6,162.92萬元，同比下降58.75%，歸屬上市公司股東扣非后的凈利潤3,342.41萬元，同比增長441.33%；報告期末總資產(chǎn)2.51億元，同比下降13.47%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為1.13億元，同比增長119.27%。

（一）主要業(yè)務(wù)：公司的主營業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)。報告期，為與公司主營業(yè)務(wù)相匹配，更好的體現(xiàn)公司目前的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，公司將公司全稱變更為“中天服務(wù)股份有限公司”、股票簡稱變更為“中天服務(wù)”。

（二）主要產(chǎn)品及用途，經(jīng)營模式：公司物業(yè)管理服務(wù)的主要經(jīng)營模式是通過市場化競爭獲取物業(yè)管理項目，開展基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，并圍繞業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商等用戶需求提供綜合配套服務(wù)及增值服務(wù)，主要服務(wù)內(nèi)容分為：物業(yè)管理及配套服務(wù)、案場服務(wù)：

1、物業(yè)管理及配套服務(wù)：為住宅類和非住宅類的物業(yè)業(yè)主提供相關(guān)的物業(yè)管理及配套服務(wù)收取費用，服務(wù)的內(nèi)容包括傳統(tǒng)物業(yè)管理和專業(yè)化配套的增值服務(wù)，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)主要為保安、保潔、停車管理、綠化養(yǎng)護等，專業(yè)化配套的增值服務(wù)主要為綜合管理、秩序維護、工程維護、社區(qū)商業(yè)采集、場租、停車管理、家政服務(wù)、資產(chǎn)運營、車位經(jīng)紀等；

2、案場服務(wù)：為房地產(chǎn)商的售樓處現(xiàn)場提供標準化與專業(yè)化的客服、禮賓、保潔等服務(wù)。

（三）業(yè)績驅(qū)動因素： 報告期內(nèi)，公司積極外拓業(yè)務(wù)，做大物業(yè)管理規(guī)模；探索發(fā)展其他增值服務(wù)業(yè)務(wù)，拓寬盈利渠道；利用智慧科技手段，提升管理品質(zhì)。

1、公司2022年物業(yè)在管規(guī)模849萬方，主營業(yè)務(wù)收入2.95億元，較2021年在管規(guī)模增長20.42%，主營業(yè)務(wù)收入增長21.17%，管理規(guī)模和業(yè)務(wù)收入呈現(xiàn)較快的增長態(tài)勢。

2、傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)是公司發(fā)展的壓艙石，公司在穩(wěn)盤的同時，積極開拓新的增值服務(wù)內(nèi)容，探索新業(yè)務(wù)模式。公司積極開拓資產(chǎn)經(jīng)紀、美居、社區(qū)配套、空間運營、到家服務(wù)等業(yè)務(wù)，并嘗試養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，增值業(yè)務(wù)不僅提升了客戶的服務(wù)體驗，而且為公司業(yè)績提升做出貢獻。

3、報告期內(nèi)，隨著公司品質(zhì)化發(fā)展戰(zhàn)略的不斷推進，公司的市場形象和美譽度也在提升。公司通過加強品質(zhì)管理巡檢、400客戶熱線等傳統(tǒng)形式推進品質(zhì)提升。同時，公司還通過提升技術(shù)力量，改造物業(yè)管理的硬件設(shè)施、開發(fā)智能化的服務(wù)軟件等優(yōu)化服務(wù)手段，提高服務(wù)效率。

（四）雖然公司積極開拓市場，提升業(yè)務(wù)規(guī)模，但市場占有率較低，規(guī)模與行業(yè)內(nèi)上市公司差距較大，與物業(yè)企業(yè)的頭部公司仍無法相比。公司將充分利用非公開發(fā)行股票募集資金投資項目的契機，逐步提高服務(wù)品質(zhì)，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升智能化信息水平，力爭成為區(qū)域性品質(zhì)領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

三、核心競爭力分析

四、公司未來發(fā)展的展望

（一）公司未來發(fā)展戰(zhàn)略

公司以成為區(qū)域品質(zhì)領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為目標，通過以優(yōu)勢區(qū)域為核心進行深耕、提高城市服務(wù)密度；投拓加力，通過項目拓展、資源合作、合資經(jīng)營等方式不斷擴大物業(yè)服務(wù)規(guī)模。優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)住住宅業(yè)態(tài)的基本盤，以地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項目、保障安置房、政府人才房、未來社區(qū)為重點；非住宅業(yè)態(tài)以商辦寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府公建項目、醫(yī)院、學(xué)校等進一步豐富管理業(yè)態(tài)；通過提升服務(wù)質(zhì)量樹品牌，減費增效提高公司效益。

（二）下一年度經(jīng)營計劃：

2023年房地產(chǎn)市場仍可能面臨前所未有的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理行業(yè)競爭形勢加劇，公司將進一步通過提升服務(wù)品質(zhì)樹立口碑，通過外延式拓展業(yè)務(wù)增加服務(wù)規(guī)模，探索非住宅、城市服務(wù)、IFM等領(lǐng)域賽道，抓住非公開發(fā)行股票募集資金的發(fā)展機會，使公司在管理規(guī)模、智能化信息化、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)多元化方面都能夠邁上一臺階，逐步將公司打造成區(qū)域性優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）可能面對的風(fēng)險：

1、行業(yè)低迷風(fēng)險

中國房地產(chǎn)市場過去幾年經(jīng)歷經(jīng)營虧損、流動性短缺、債務(wù)違約等風(fēng)險后，2023年房地產(chǎn)市場可能會逐步寬松，但是仍將面臨前所未有的挑戰(zhàn)，能否出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢還將取決于政策支持及購房者預(yù)期轉(zhuǎn)變。與房地產(chǎn)強相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)將面臨負面因素傳導(dǎo)，增量減少，導(dǎo)致行業(yè)面臨低迷的風(fēng)險。公司將依托在管項目，聚焦已有、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升商業(yè)寫字樓、公司建安置房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非住宅業(yè)務(wù)比例，通過提升服務(wù)品質(zhì)樹立口碑，通過外延式拓展業(yè)務(wù)增加服務(wù)規(guī)模，并結(jié)合公司自身發(fā)展情形積極解決不利的影響因素。

2、競爭加劇風(fēng)險

物業(yè)行業(yè)是國內(nèi)城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中必然產(chǎn)物，行業(yè)集中度不高，服務(wù)同質(zhì)化較為嚴重，雖然優(yōu)勢企業(yè)不斷嘗試新的領(lǐng)域嘗試，但基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)仍是收入占比大的業(yè)務(wù)。行業(yè)經(jīng)歷了收并購熱潮后，梯隊已經(jīng)非常明顯，大型物業(yè)企業(yè)的競爭實力更顯突出。公司將在增加規(guī)模的同時，更加重視標準化服務(wù)體系建設(shè)，提升服務(wù)質(zhì)量，穩(wěn)定運營根基，同時利用智能化信息化技術(shù)提高運營效率，并嘗試進入一些新的服務(wù)領(lǐng)域。

3、人力成本加大風(fēng)險

物業(yè)服務(wù)作為勞動密集型行業(yè)，人工成本比重較大。隨著人力成本剛性持續(xù)性上漲，公司的人力成本風(fēng)險極大。同時，行業(yè)規(guī)模擴張使行業(yè)的高端人才爭奪加劇。公司將通過調(diào)整用工模式，崗位優(yōu)化、薪資結(jié)構(gòu)調(diào)整等管理模式，提高城市服務(wù)密度，應(yīng)對人力成本持續(xù)上漲的風(fēng)險。同時，公司將建立專業(yè)人才的培養(yǎng)體系自身培養(yǎng)人才。

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