本報記者 王麗新

“經歷了去年的市場下滑，無論是開發企業還是客戶都有點緊張，但我堅信市場是需要好產品的。即使去年年底房地產也有13萬億元規模，這么大的市場，有供應就有需求。”3月15日，在越秀地產2022年業績說明會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠向《證券日報》記者表示，“從今年1月份至2月份的數據來看，市場確實在轉暖。今年應該會穩中向好，但有的好項目一房難求，也有的地方去化很慢，這種結構分化會越來越嚴重。”

財報顯示，截至2022年底，越秀地產實現營業收入約724.2億元，同比上升26.2%；權益持有人應占盈利約39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤42.4億元，同比上升2.1%。全年每股派息0.547元，同比上升2.1%，派息比率為核心凈利潤的40%。

(資料圖)

抓緊去化回流現金

2022年，越秀地產累計實現合同銷售（連同合營及聯營公司項目的銷售）金額約1250.3億元，同比上升8.6%。

對于2023年的銷售目標，越秀地產資本經營部總經理姜永進表示，“銷售目標是1320億元，相比去年完成的1250億元，同比大概有6%的提升。”

鎖定1320億元銷售目標的背后，是全年供貨貨值達2400億元。對于今年的供貨鋪排情況，林昭遠向《證券日報》記者表示，目前公司大部分項目都處于搶工、搶節點階段，即比較好賣的項目在加緊去化，抓緊推盤、抓緊回流現金。如此一來，可以利用回流資金再去投更好的項目，形成良性循環。

今年2月份，越秀地產通過公開掛牌方式取得位于北京市石景山區北部及昌平區南部回龍觀板塊的兩幅優質地塊，合計耗資59億元。

實際上，從2022年至今房企投資拿地態度來看，越秀地產可謂是“穩中求進”。截至2022年底，越秀地產于12個城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米，約53%通過多元化模式獲取。其中，TOD、“城市運營”、國企合作和產業勾地增儲模式分別占新增土儲的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。截至2022年底，其共擁有8個TOD項目，約占公司總土地儲備的13.6%。

“這幾年無論是深圳、上海還是北京的地，我們都是大力去拿的，在北京有機會我們還會繼續拿地。”至于是不是好時機，林昭遠向《證券日報》記者表示，“我認為好時機時刻在，去年盡管市場不好，越秀（地產）也拿了37宗地，在廣州拿了10宗地。

林昭遠進一步稱，越秀地產過去的布局按照1+4的方式，將大灣區作為主戰場，同時把長三角作為重點發展區域，此外在中西部地區比較核心的城市做一些資產的配置。

“這是越秀地產探索出的符合自身發展的策略，積極吸納優質土儲，使‘1+4’全國性布局進一步鞏固。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示。

“全年投資拿地金額計劃支出400億元。”越秀地產副董事長兼總經理及執行董事林峰透露，但是拿地會按照“以銷定投，量入為出”的原則調整。

發債主要看成本

在實現銷售規模上行和相對較為積極拿地投資策略基礎上，越秀地產的資產負債情況尚處在較為合理的水平線上。

年報顯示，截至2022年底，越秀地產剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍；平均借貸利率為4.16%，同比下降10個基點。此外，越秀地產一年內到期債務占比為18%。報告期內，公司在境內成功發行合計98.4億元公司債券，加權平均利率約為3.11%。

關于接下來是否有進一步優化資產負債表的計劃，林昭遠向《證券日報》記者表示，“到了一定程度，是否要進一步降低債務規模，或者是否再控制一下凈負債比，還是要看機會。”

至于發債計劃，林昭遠直言，“我們具備發債的能力，有債務到期確實有再融資的需要，哪里成本低我們到哪里去。”

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