本報記者 王麗新
陷入流動性危機的中國奧園似乎看到了一絲曙光，資產處置步伐加快，境外債務重組取得階段性成果。
1月26日晚間，中國奧園公告披露，公司間接全資附屬公司以2.15億加元（約10.78億元人民幣），向獨立第三方出售位于加拿大的多處資產。完成此次交易后，中國奧園將獲得1530萬加元（7673萬元人民幣）收益。
同時，中國奧園方面表示，正在根據境外債權人合約優先級推進境外債務重組，當下正積極與主要境外債權人進行反復溝通，相關談判正在有序進行中。對此，中國奧園管理層再次強調了“絕不躺平”的決心，稱將以最公平合理對待所有債權人，統籌各種償債資源，尊重不同境外債權人對相應資產的優先受償權利。
“債務重組是為了最大限度地保障所有債權人、投資人的利益，同步給企業以穩定發展持續經營的生存環境。”中國奧園方面向《證券日報》記者表示，債務重組和引進戰投同步推進，對企業走出困境有更大幫助，在運營管理方面加強集團管控，從而引領奧園從高周轉高杠桿發展模式，向“小而美”穩健運營轉型。
境外債務重組取得進展
有接近中國奧園人士告訴《證券日報》記者，鑒于2022年1月20日起，連續有幾筆公募美元債因評級觸發提前贖回到期，為了更妥善化解債務危機，中國奧園與財務顧問審慎評估決定，在當前情況下，唯有進行全面債務重組、優化債務結構，才能有望實現債務到期支付和公司現金流再平衡。
事實上，自2021年10月份房地產行業入冬后，中國奧園就已聘請獨立會計師，協助盤點債務及資產，聘請重組財務顧問統籌協調制定重組方案。1月26日，中國奧園公告宣布，出于公司業務發展和未來審計需要，聘任信永中和會計師事務所有限公司（簡稱“信永中和”）作為公司核數師，此舉有利于保證審計工作的獨立性、客觀性、公允性。
值得一提的是，此前中國奧園公告表示，經過各方團隊幾個月來的努力，公司已經完成了境外債務、資產和業務的大部分盡職調查工作，并就潛在重組方案框架進行了多輪討論，當前重組方案已經接近完成。從消息人士提供內容來看，備受關注的中國奧園引進戰投事項和境外債務重組也有了階段性成果，知情人士透露，相關進展有望在春節后加速推進。
有業內人士稱，若完成戰投和重組，將進一步緩解中國奧園流動性和一定程度上獲得增信，屆時，公司有望成為遭遇困境的房企中率先站起來的樣本。
在中國奧園看來，債務重組和引入戰投目前能有所進展的背后，是靠優質資產支撐。截至2021年底，中國奧園土儲中未售面積接近3000萬平方米，未售貨值約3000億元，另有一批大灣區舊改項目估算總貨值超6000億元。
加速處置資產回收現金
“為緩解資金壓力、釋放流動性，公司一直在努力推進境內外資產處置工作。”1月26日，中國奧園方面回應《證券日報》記者稱，自2021年10月行業陷入普遍性資金困境后，中國奧園即主動啟動財務導向，進行資產摸底，而后積極處置資產回籠資金，節衣縮食減少一切非必要營運開支。
截至目前，在境外項目方面，2021年11月中旬以9億港元價格出售香港部分物業后，澳洲、加拿大等地的海外項目亦在積極處置中，此次加拿大項目將回籠近11億元現金；境內資產處置方面，中國奧園已經陸續轉讓、退出包括廣東陽江、惠州，江西九江，廣西浦北、福建漳州等多處資產項目。
“流動性困難的房企，主要通過出售資產、債務展期、大股東借款等方式自救。積極自救的企業，通過這些措施能夠增加現金流，緩解短期流動性風險，或許能夠避免發生債務違約，對避免債務風險，將有明顯效果。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者如是表示。
“房企出現債務違約的現象，是資金鏈的各個環節都出現了嚴重的現金短缺，包括融資端、中間環節的經營支出（年初是按激進狀況下鋪排的拿地計劃和工程計劃），以及末端的預售資金監管等。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者直言，如今的樓市到了關鍵時刻，需要完善行業“良性循環”的頂層設計。
對于未來債務違約房企的自救結局，劉水表示，房企流動性風險根本性的好轉，需要市場銷售回升、金融機構預期轉變，市場恢復常態，房企的經營性現金流、籌資性現金流好轉，房企經營才能恢復正常。
（編輯 張明富 白寶玉）
