“三支箭”開弓已滿月 房地產何時迎來復蘇？

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經歷了一年多流動性危機的房地產，終于在2022年末迎來真正的“活水”。

2022年11月，監管部門先后向房地產業射出“三支箭”，即分別在銀行信貸、債券融資、股權融資等方面給予支持。此后，隨著銀行對部分大型企業重啟授信，以及部分民企申請債券發行，房地產企業的融資正式“破冰”。

這些動作的落地，被認為是樓市政策在“保交樓、穩民生”的基礎上，開始致力于“保市場主體”。

2022年，各級監管部門出臺了一系列的穩樓市政策，試圖從供需兩端入手，為行業注入流動性。其中，前期政策主要在需求端發力，通過各種手段降低購房門檻，并保證民生需求。到年末，苦苦支撐了多時的房企也開始享受到來自金融機構的“活水”。

如今，“三支箭”開弓已滿月，但對房企流動性的注入，顯然并未“雨露均沾”，一些基本面不佳的房企，仍未獲得相關的支持。這不僅影響房地產業的復蘇進程，也將使行業出現新一輪的分化。

從保項目到保主體

在“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的政策導向下，2022年以來，各級監管部門出臺的穩樓市政策，都包含了降低購房門檻、支持合理需求的內容。其中，不少城市通過放松“四限”(限購、限價、限貸、限售)、給予財政補貼等方式，給予購房者以支持。

與此同時，在2022年三度降息后，購房者面臨的信貸門檻也已降至低位。根據貝殼研究院的統計，2022年12月，百城首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創歷史新低。

但由于各種原因，銷售端并未真正改善。2022年，全國商品房銷售規模長期保持兩成以上的同比跌幅。

2022年中，隨著部分開發商遭遇流動性緊張，進而影響到項目施工和交付。業主迫于無奈，選擇停止償還貸款。從而引發“停工停貸”風波，并成為民生問題。

在2022年7月召開的中央政治局會議中，監管部門提出“保交樓、穩民生”，在房地產領域守住安全底線。各地也紛紛設立地方專項紓困基金，對優質項目進行資金支持。

但此時，作為市場主體的房企，仍然無法得到金融機構的資金支持，停滯多時的股權、債券融資渠道也不夠暢通。因此，有業內人士將這輪紓困稱為“救項目、不救企業”。

到2022年末，情況終于有所改變。11月中旬，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，有16個方面的內容，對房地產相關領域進行金融支持。該文件也被稱為“金融16條”。

作為“金融16條”的落實，國有六大行率先向優質房企提供了萬億級的授信額度，后陸續又有其他商業銀行向房企提供授信。這也是射向房地產融資的“第一支箭”。

此后，股權融資也開始暢通。去年以來時斷時續的債券融資，也實質性“開閘”。由此，房地產融資的“三支箭”已全部射出。

上海易居房地產研究院指出，以11月為分水嶺，監管對于房企融資態度發生根本轉變，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”，房企的融資環境得到優化。

寬松與分化

到目前為止，“三支箭”射出已經超過一個月，并釋放了大量資金。

中指研究院的統計顯示，自從“金融16條”發布實施以來，已有60余家銀行機構落實政策精神，積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。債券融資方面，11月以來，民企積極申請儲架式注冊發行，債券意向發行規模超千億。 同時，股權融資信號發出后，已有30余家房企宣布配股或定向增發計劃。在已確定額度的融資計劃中，總規模超過300億元。

該機構指出，“在行業供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動性緊張問題將得以明顯改善。”

但并不是所有房企都能夠獲益。浙江某小型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，由于公司并未上市，且無上市計劃，目前很難進行股權融資，而債券融資、銀行信貸的渠道也并未放開。因此，目前只能借助民間融資等其他渠道來補充現金流，同時寄望于市場回暖。

到目前為止，一些已經出現債務違約的大中型房企，甚至頭部房企，也未能借助這些渠道來補充資本金。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，不是所有市場主體都能夠受益于當下的政策寬松。出于風險把控的考慮，金融機構和投資人都不會向杠桿過高、擴張過快、債務問題嚴重的房企放貸，哪怕是大型房企。監管機構也會慎重對待這些企業的融資審批。

事實上，在監管部門的政策中，已經對此有所強調。2022年12月中旬召開的中央經濟工作會議強調，“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。”此后，銀保監會、證監會、央行等部門也表示，“改善優質房企資產負債表。”雖然監管部門并未對“優質頭部房企”、“優質房企”作出明確界定，但分析人士認為，這一表態仍然意味著，這類政策對市場主體是有所篩選的。

上海易居房地產研究院指出，穩信用背景下，企業整體融資環境或將實質性改善。央國企及優質民企將顯著受益，出險房企仍需去杠桿、降負債，回歸到安全的水平是第一要務。

但總體來看，房地產業流動性的徹底改善，還將有賴于市場信心的恢復和樓市交易的回暖。分析人士普遍認為，隨著疫情防控取得階段性成果，以及穩樓市政策效果的逐漸釋放，房地產市場有望在2023年第二季度正式企穩，樓市的流動性也將在此時徹底改善。記者張敏、實習生胡暄悅

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