房貸利率飆升“顯威” 美國樓市出現降溫跡象

21世紀經濟報道記者吳斌 上海報道 隨著房貸利率飆升，火爆的美國樓市已經出現“降溫”跡象。

受房貸利率上行、高房價和低庫存等因素拖累，2月25日美國全國房地產經紀人協會(NAR)公布的數據顯示，美國1月成屋簽約銷售指數環比下降5.7%至109.5，創下2021年2月以來的最大降幅，也是連續第三個月下降。除了二手房，美國新房銷售也受到拖累，美國1月新屋銷售總數年化為80.1萬套，環比減少4.5%，出現三個月來的首次下滑。

盡管美聯儲加息還未降臨，但抵押貸款利率目前已經大幅上升，購房者的承受能力下降，創紀錄的房價、庫存稀缺也讓許多購房者望而卻步。

房貸利率飆升推動樓市降溫

在美聯儲緊縮預期下，美國樓市已經出現降溫勢頭，抵押貸款利率上升正對房地產市場構成越來越大的壓力。

美國抵押貸款銀行協會(MBA)23日公布的數據顯示，由于抵押貸款利率上升，截至2月18日當周抵押貸款申請指數下降13.1%至466.4，創下2019年末以來最低水平。與此呼應的是，美國30年期固定利率貸款的合約利率上周小幅上升至4.06%，創下2019年7月以來的最高水平，自2021年末以來便已上升近1個百分點。

美國房地產數據分析公司CoreLogic副首席經濟學家Selma Hepp表示，抵押貸款利率飆升很可能會削弱人們對住房的需求，主要打擊首次購房者和預算有限的民眾。

不斷攀升的房價和房貸利率意味著首次購房者壓力倍增。NAR表示，對于首次購房者而言，去年第四季度按揭貸款的月供占家庭收入的比重躍升至25.6%，可負擔能力為三年來最差，去年同期這一比例為22.4%。

需要注意的是，在過去一年里，全美范圍內租金也呈現爆炸式增長。根據美國房地產數據庫公司Realtor.com對兩居室和一居室房產的分析報告，在2020年12月到2021年12月間，美國最大的50個大都市的租金中值增長了19.3%。

美國樓市何去何從？

2021年，美國樓市一片熱火朝天。

由于抵押貸款利率位于低位，房屋庫存有限，同時需求旺盛促使購房者激烈競爭，2021年美國房價增幅創下歷史新高。根據NAR數據，2021年美國房屋銷售價格中位數為346900美元，比2020年飆漲16.9%。

此外，去年美國商業地產也十分火爆。根據商業地產數據庫Real Capital Analytics于2月發布的《跨境投資綱要》，去年外資蜂擁進入美國商業地產市場，投資額達到2019年后的最高水平，主權財富基金、養老年金和其他外國機構2021年總共購買了價值708億美元的商業地產，較2020年接近翻倍。在外資和美國國內資金的共同追捧下，2021年美國商業地產的總交易額達到8090億美元，遠遠超過2019年接近6000億美元的前高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時強調，樓市火爆在某種程度上其實是一個全球性現象，很多國家和都市圈都出現了市場交易火爆、房價過快上漲的現象，這是需要警惕的地方，今年的房價漲幅不會像去年那么大。

新峰地產大數據分析師許啟凡也對21世紀經濟報道記者表示，受美聯儲寬松貨幣政策、疫情、樓市低庫存等因素影響，去年美國房屋需求強勁，價格也出現飆升。但隨著美聯儲貨幣政策逐漸收緊，美國民眾月供壓力上升，未來房地產市場預計會逐步降溫。

總體而言，雖然抵押貸款利率提高預計會在一定程度上給樓市降溫，但目前市場普遍預計，2022年美國房價將繼續增長，只是與2021年相比漲幅沒那么高。

根據美國房地產平臺Zillow發布的2022年住房展望，預計今年美國房價還能上漲11%。而隨著房價繼續上漲和房貸利率提高，對于年輕人來說房子將變得更難以負擔。

對此穆迪分析公司首席經濟學家Mark Zandi表示，“對于首次購房者來說，他們將發現在未來兩三年內很難買到房子。在此期間，他們將支付更高的租金，攢首付也變得更加困難?！?/p>

隨著大量富人購入第二套住房或以投資為目的置業，許多普通民眾越來越買不起房。NAR表示，由于房價上漲和來自富人全款買房的擠壓，2021年有近100萬美國人被擠出了住房市場，首次購房者在市場中的比例已降至八年來的最低點，這意味著更多的人需要租房。

這種現象可能會在未來拖累美國經濟增長，嚴躍進對記者表示，租金和房價高漲會增加民眾的生活成本，同時也會導致各類實體經濟用房成本增大，進而影響到美國經濟的發展。

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