瑞典房地產的一些最大機構所有者正在反駁他們認為被夸大的擔憂，即該國搖搖欲墜的房地產市場即將崩潰，從而導致更廣泛的金融不穩定。

隨著利率的上升，在斯德哥爾摩上市的許多房地產公司的股價紛紛暴跌逾50%，尤其是瑞典地產巨頭SBB，在信用評級被下調迫使該公司取消股票發行并掛牌出售后，該公司已成為該行業困境的象征。

這場動蕩也對瑞典貨幣造成了影響。上周，由于擔心房地產動蕩可能對金融穩定構成風險，瑞典克朗兌歐元匯率跌至歷史新低。

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然而，瑞典最大的養老基金之一AMF的首席投資官Tomas Floden上周在維斯比舉行的瑞典政商精英聚會上接受采訪時表示：“我認為，外國投資者對此的擔憂被夸大了。”截至去年年底，該基金管理的7340億瑞典克朗(678億美元)資產中約有22%投資于房地產。

“我不擔心瑞典的金融穩定，也不擔心瑞典的金融部門，”Floden稱。

盡管如此，房地產行業的前景在過去一年里迅速惡化，因為不斷上升的利率侵蝕了承擔大量債務(通常是通過發行債券)的房地產公司的利潤。

據相關數據顯示，商業房地產公司在未來18個月內將面臨約170億美元的到期債務，隨著它們轉向出售資產以支撐資產負債表，監管機構警告稱，在最壞的情況下，被迫出售資產可能會導致估值暴跌和貸款機構貸款損失的惡性循環。

Floden表示，在國際投資者重新對瑞典抱有信心之前，圍繞一些房地產公司的問題必須厘清。

國有企業Forsta AP Fonden(AP1)首席執行官Kristin Magnusson Bernard也認為，目前的動蕩可以得到控制，并且不會對金融系統產生更嚴重的影響，因為有限的供應為房地產估值提供了一個隱含的底線。

她表示：“要想真正陷入這種惡性循環，你需要在錯誤的地方建許多房子，而我們沒有。此外，你需要銀行在放貸方面更加魯莽，而它們也沒有這樣做。”

據了解，AP1約18%的投資組合是房地產，該公司是住宅房地產公司Willhem AB的所有者，也是寫字樓和零售地產商Vasakronan AB的共同所有者。Magnusson Bernard表示，這些公司正在尋找購買房產的機會，并與潛在賣家進行了多次討論。

合適的估值

Magnusson Bernard表示：“我認為，許多人和我們一樣，已經關注投資組合很長一段時間了，如果估值下降，他們會列出自己感興趣的清單。我們一直在尋找高質量的東西，但需要的是合適的估值。我們并不一定會買非常便宜的資產。”

本周，一筆規模可觀的交易取得了成果：Corem Property Group AB與兩名合伙伙伴達成協議，以約2.3億美元的價格將房地產公司Klovern AB 51%的股份出售給房地產投資者Nordic Real Estate partners A/S，從而釋放流動性來償還明年到期的債券。這筆交易對Corem第二季度約10億瑞典克朗的利潤造成了會計沖擊。與此同時，該公司正面臨融資成本上升的壓力，Scope Ratings GmbH已將其BBB-評級前景從穩定下調為負面。

另外，這些基金高管認為，圍繞估值的不確定性可能需要一段時間才能消除，從而為更多買家和賣家找到共同點鋪平道路。Magnusson Bernard表示，交易市場可能要到2024年才會活躍起來。

這位AP1首席執行官表示：“有許多現有的所有者都在拖延時間，希望通過籌集新資本或非常有選擇地出售資產，用盡一切可能來加強資產負債表。這顯然延長了不確定性的時期，但這也是一件好事，因為這意味著賣家還沒有真正受到那么大的壓力。”

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