中天服務（002188）2023年半年度董事會經營評述內容如下：
(資料圖)
一、報告期內公司從事的主要業務
1、行業發展情況：2023年上半年，物業服務行業持續貫徹高質量發展，從中央到地方紛紛出臺城鄉升級等相關政策，旨在提升經濟發展的質量和效益，推動產業結構優化升級，提高城市功能和品質，實現城鄉一體化發展，以及提升人民群眾的生活質量和幸福感；出臺養老服務鼓勵性政策，“物業+養老服務”的試點推行，社區養老作為社區增值服務中的重要組成部分，對于物業服務企業來講，既是機遇又是挑戰。物業行業經歷過去十年的高速發展階段，2021年以來逐步回歸常態化發展階段。物企在管面積擴張的節奏逐步緩慢下來，2022年百強物企的在管規模增速為12.43%，低于2021年16.67%，呈現較為明顯的下滑態勢；克而瑞物管2023年中國物業管理上市公司研究報告顯示，研究的56家上市物企2022年營收總額2,475.3億元，同比提升19.4%，整體營收增速同比下滑約25.2%。行業整體的盈利水平穩定向好，步入常態化。物企兩極分化嚴重，頭部以及大中小型企業營收落差較大，市場格局整體呈現頭部物企穩定，大中型物企承壓，小型物企穩中有升，行業競爭格局加劇；行業并購理性化，收并購意愿降低，擴張趨向謹慎。2022年并購交易43起，顯著低于2021年145起，同時并購估值倍數11.5倍，比2021年略有下降。伴隨全國經濟高質量發展的主基調，物業管理作為提高居民生活品質和城市環境建設的重要載體，必將受益于中國經濟穩定持續發展、城鎮化進程加快、人均可支配收入和消費能力的提高。有機構預計物業管理服務收入規模將于2026年達到8,382億元，行業復合增長率仍將超過10%。物業管理行業進入理性發展但仍保持較高發展增速時期，在此階段的物業企業力爭實現有質量的規模發展，通過業務結構優化、提高科技程度、優化管理精細度，實現效益增長。同時在傳統管理業務增速放緩背景下探求新賽道，尋求新業務。比如在傳統多經業務越來越聚焦的情況下，城市服務成為具備區域優勢企業及頭部企業加快布局的新賽道，在利好政策優勢的加持下，結合自身優勢不斷拓展生活服務邊界，千方百計利用自身資源進行多方面的探求和發展。2、主要業務：公司主營業務為物業管理，以物業管理及配套服務、案場服務為主要服務內容。公司積極拓展主業規模，提升服務品質，優化服務業態，智能科技賦能，實現成為區域性品質領先的物業服務企業的目標。截止6月30日，公司在管規模突破1,000萬平方米，同時，根據中指院公布的2023年度物業行業滿意度，公司滿意度分數高于行業均值。報告期，公司合并報表營業收入1.59億元，與上年同期相比增長15.55%，歸屬于上市公司股東凈利潤1,675.95萬元，與上年同期相比下降60.68%。歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤1,825.85萬元，與上年同期相比增加19.96%。3、公司經營計劃：公司繼續強化主營業務，穩步推進年初制定各項工作計劃，總體來看，公司主要圍繞以下幾方面開展工作：聚焦優勢區域：公司利用在杭州、金華、嘉興形成的區域優勢，進一步聚焦該等區域的業務拓展，深耕優勢區域，提高管理濃度，發揮管理規模效應，逐步形成在優勢區域的價值高地。構建品質體系：圍繞國家高質量發展的主基調，公司建立標準化的管理體系，提升住房和社區品質，改善服務業主的居住環境。公司根據不同城市定位、項目體量、不同收費標準、不同項目定位對服務體系進行分級，發布實施清韻系列、嘉韻系列、雅韻系列的服務產品系列，并根據服務分級落實預算、編制和服務標準；同時發布《項目品質考核評分標準》。優化業務結構：公司在穩固住宅業態的服務基礎上，力求開拓非居業態項目，比如商業、學校、醫院等領域，提升高盈利水平的業態結構比例，實現有質量的規模增長。智慧科技賦能：公司在內部管理上通過升級業財一體化系統，提高管理效率和管理精度；在社區服務上，通過技改提升硬件設施，通過軟件升級提高業主服務感知，從智能輸出、科技賦能方面提升服務價值。二、核心競爭力分析 不適用。三、公司面臨的風險和應對措施 1、行業競爭風險 一方面國內房地產市場發展態勢趨緩，為物業管理行業提供的增量趨勢減緩，導致行業的存量爭奪更加嚴峻。從機構調研數據看，物業行業頭部前100企業在管規模占46%以上，公司管理規模仍與這類企業存在較大差距，除了在優勢區域具備較好的競爭能力外，公司在其他區域要形成優勢難度較大。公司將深耕優勢區域，占領價值高地，形成品牌優勢，并以此為中心輻射其他區域，逐步形成競爭優勢。 2、人力管理風險 物業管理行業屬于勞動密集型，對于人工需求量大，同時物業管理中高層需具備有一定的專業化程度，因此，人力管理成為公司面臨的風險。公司通過自招培養、院校合作，秩序保潔等外包形式有效應對風險。但隨著競爭加劇及人工成本上升，未來仍可能面臨一定的人力管理風險。 3、項目管理風險 公司的盈利模式主要是通過提供物業管理服務向業主收取費用。當業主對于物業管理品質要求提高，但項目管理水平未達到要求，可能會存在無法按期收取費用的風險，甚至造成拖欠物業費情形。公司通過提供合理的服務品質滿足業主需求，增強項目管理水平，提高業主的滿意度，降低項目管理的風險。關鍵詞：
