濱江集團(tuán)（002244）2022年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

(資料圖)

一、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號(hào)——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓，行業(yè)調(diào)控政策和信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，各地圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)，從供需兩端因城施政出臺(tái)優(yōu)化調(diào)控政策，支持剛性和改善性住房需求，支持“保交樓”，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，落實(shí)“租購(gòu)并舉”政策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。開(kāi)竣工方面，2022年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積120587萬(wàn)平方米，下降39.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積88135萬(wàn)平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬(wàn)平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539萬(wàn)平方米，下降14.3%。商品房銷售方面，2022年，全國(guó)商品房銷售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。庫(kù)存方面，截止2022年末，全國(guó)商品房待售面積56366萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.5%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。價(jià)格方面，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.02%。

二、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號(hào)——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求

自 1996年公司成立以來(lái)，公司一直從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其延伸業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，致力于成為一家具有自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商品住宅的開(kāi)發(fā)和建設(shè)是目前最主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

報(bào)告期內(nèi)，公司按照年初制定的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，穩(wěn)健開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，各方面工作取得扎實(shí)進(jìn)展，主要經(jīng)營(yíng)情況回顧如下：

1．財(cái)務(wù)穩(wěn)健、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

公司堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，保持合理有息負(fù)債水平，“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)持續(xù)保持“綠檔”。截止報(bào)告期末，公司有息負(fù)債規(guī)模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰。扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.67%，凈負(fù)債率為55.42%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為146億元，占比僅為27.27%，低于期末貨幣資金（243.28億元），現(xiàn)金短債比為1.67倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。公司近年來(lái)綜合融資成本不斷下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，截至報(bào)告期末公司平均融資成本為4.6%，較上年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。融資成本持續(xù)下降，充分反映了市場(chǎng)對(duì)濱江優(yōu)秀的資產(chǎn)價(jià)值、強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的公司信譽(yù)的高度認(rèn)可。

公司授信儲(chǔ)備充裕，截止2022年末，公司共獲銀行授信總額度1183.33億元,較上年末增加42%，授信額度已使用509.07億元，剩余可用674.26億元，占總額度的57%。直接融資可用額度上，截止報(bào)告期末已獲批尚未發(fā)行的公司債額度22.52億元，注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度25.3億元、中票額度17.6億元，可根據(jù)資金需求和市場(chǎng)情況擇機(jī)發(fā)行。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入415.02億元，同比增長(zhǎng)9.28%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)37.41億元，同比增長(zhǎng)23.58%。截止報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)2,761.76億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)235.35億元，分別較上年同期增長(zhǎng)30.44%和14.36%，財(cái)務(wù)狀況良好。截止報(bào)告期末，公司尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1303.16億元，較年初增長(zhǎng)39.32%，預(yù)收款的持續(xù)增厚，為未來(lái)業(yè)績(jī)提供充分保障。

2．銷售良好、回款增加

2022年公司銷售情況良好，全年實(shí)現(xiàn)銷售額1539億元，位列克而瑞行業(yè)銷售排名第13位，較2021年提升9位，行業(yè)地位和影響力進(jìn)一步提升，并連續(xù)多年榮獲杭州房企銷售冠軍。報(bào)告期內(nèi)，公司抓銷售促回款，全年權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠約690億元，較2021年略有增加，資金回籠保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。

3．區(qū)域深耕、土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)

報(bào)告期內(nèi)，公司新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目41個(gè)，其中寧波1個(gè)，金華2個(gè)，杭州38個(gè)，進(jìn)一步鞏固杭州市場(chǎng)份額。報(bào)告期內(nèi)新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)197萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)473萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款374億元，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例55%。截止2022年末，公司土地儲(chǔ)備中杭州占65%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比 20%，浙江省外占比15%。優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備為公司未來(lái)可持續(xù)發(fā)展提供良好保障。

4．其他業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)

租賃業(yè)務(wù)方面，截止報(bào)告期末，公司持有用于出租的寫(xiě)字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約32.7萬(wàn)平方米，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入3.31億元。公司投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，期末賬面價(jià)值69.46億元。養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面，報(bào)告期內(nèi)，公司旗下養(yǎng)老公司正式成立，并成立了高品質(zhì)康養(yǎng)服務(wù)品牌——“濱江和家”，目前首個(gè)社區(qū)嵌入式精品養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)——和家-御虹府長(zhǎng)者之家已在試運(yùn)營(yíng)。

在今后發(fā)展中，公司將繼續(xù)秉承“讓老百姓都能住上一套好房子”的理念，不斷提高社會(huì)的認(rèn)可度、行業(yè)的影響力、業(yè)主的美譽(yù)度和員工的滿意度，為千家萬(wàn)戶創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的理想棲息地并成為消費(fèi)者心中值得信賴的著名房地產(chǎn)品牌。

報(bào)告期內(nèi)，公司全資子公司杭州繽慕企業(yè)管理有限公司收購(gòu)陽(yáng)光城集團(tuán)浙江置業(yè)有限公司擁有的杭州高光置業(yè)有限公司100%的權(quán)益，從而間接持有永康眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體金華虹光置業(yè)有限公司100%股權(quán)。該項(xiàng)目涉及計(jì)容建面834683㎡；此外，公司負(fù)責(zé)義烏望品項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，該項(xiàng)目涉及計(jì)容建面137414平方米。

發(fā)展戰(zhàn)略和未來(lái)一年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

（一）公司發(fā)展戰(zhàn)略

2023年，公司將繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施“1+5”的發(fā)展戰(zhàn)略，“1”指房地產(chǎn)主業(yè)，堅(jiān)持把房地產(chǎn)主業(yè)做精、做優(yōu)、做強(qiáng)，在保證安全運(yùn)營(yíng)和品質(zhì)的前提下，與頭部企業(yè)保持適度的規(guī)模比例；“5”指的是同時(shí)有序推進(jìn)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊。

（二）經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

2023年公司繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健安全騰飛戰(zhàn)略，繼續(xù)發(fā)揮企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，在優(yōu)勢(shì)城市、優(yōu)勢(shì)地段、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品領(lǐng)域，穩(wěn)健安全發(fā)展！

1）銷售目標(biāo)：占全國(guó)商品房銷售額的1%，確保全國(guó)排名前20名，爭(zhēng)取15名。

2）土地儲(chǔ)備：繼續(xù)保持三省一市戰(zhàn)略布局，繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品上發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。投資金額控制在300億元，權(quán)益回款的50%以內(nèi)。城市上除杭州外，重點(diǎn)考慮上海、南京、蘇州、寧波、深圳、廣州等。

3）融資：資金上繼續(xù)保持穩(wěn)健，權(quán)益有息負(fù)債規(guī)模控制在470億元以內(nèi)，并且直接融資規(guī)模控制在20%以內(nèi)。融資利率繼續(xù)下行，確保下降0.1%，爭(zhēng)取下降0.2%及以上。

（三）2023年主要計(jì)劃竣工交付項(xiàng)目

（四）2023年到期的直接融資情況

公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、盈利情況良好，各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況正常。公司將根據(jù)已發(fā)行的債券本息到期情況，合理調(diào)度分配資金，保證按期償付到期本息。

向商品房承購(gòu)人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保

按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)慣例，公司及部分控股子公司為相關(guān)業(yè)主按揭貸款提供保證。截至2022年12月31日，本公司及部分控股子公司為購(gòu)買本公司相關(guān)房產(chǎn)的業(yè)主提供保證所及的借款金額為3,400,443.15萬(wàn)元。本報(bào)告期，公司不存在因承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任而支付的金額占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)10%以上的情形。

三、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

行業(yè)上行有競(jìng)爭(zhēng)力，行業(yè)下行能把握機(jī)會(huì)。

做“行業(yè)品牌領(lǐng)跑者，高端品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制訂者”。

公司核心競(jìng)爭(zhēng)力具體體現(xiàn)如下：

（一）一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)。

人員精干高效和穩(wěn)定是濱江的核心優(yōu)勢(shì)。公司自成立以來(lái)，一貫保持人員精干高效和穩(wěn)定，通過(guò)自身對(duì)提升管理水平的多年努力，已經(jīng)形成了一支能準(zhǔn)確把握時(shí)間、控制成本、保證品質(zhì)、高度穩(wěn)定的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，在工程、銷售、財(cái)務(wù)、人力資源和品牌宣傳等各方面，都做到人員少、時(shí)間快、成本低、品質(zhì)好、客戶滿意。截止2022年末，公司房地產(chǎn)板塊員工1126人，管理項(xiàng)目120余個(gè)，平均每個(gè)項(xiàng)目10人，按2022年全年1539億元銷售額計(jì)算，人均銷售額1.37億元。不論從全國(guó)、全省、還是杭州來(lái)看，公司的人員精干高效都具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

做到人員精干高效，依托的是行業(yè)領(lǐng)先的管理標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。公司擁有一套高效、成熟、富有競(jìng)爭(zhēng)力的管理標(biāo)準(zhǔn)化體系，涵蓋項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、工程管理、投資、財(cái)務(wù)、人力、行政、銷售等各部門，共涉及46套標(biāo)準(zhǔn)化制度及科目，隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模和管理半徑的擴(kuò)大，公司不斷對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化管理制度進(jìn)行了更新梳理和深化，執(zhí)行管理標(biāo)準(zhǔn)化更加細(xì)化、清晰、務(wù)實(shí)，更為有效。

1、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化上，公司建立了“A+定制、A+豪華、A+經(jīng)典、A豪華、A經(jīng)典、A舒適、B豪華、B經(jīng)典、B舒適、C豪華、C經(jīng)典、C舒適、D豪華、D經(jīng)典、D舒適”共四大產(chǎn)品體系十五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)版本的完整產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，并將標(biāo)準(zhǔn)化體系進(jìn)一步延伸到小區(qū)配套及專業(yè)服務(wù)等房產(chǎn)各相關(guān)領(lǐng)域。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化使產(chǎn)品打造具有可復(fù)制性，從而大大提高項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、招標(biāo)及材料采購(gòu)等各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的效率。

2、工程管理標(biāo)準(zhǔn)化上，建立和完善了《樣板先行制度》、《工程防滲漏水管控制度》、《隔音降噪專項(xiàng)管控制度》、《門窗系統(tǒng)專項(xiàng)管控制度》、《成品保護(hù)制度》、《交房驗(yàn)房制度》等一系列工程管理標(biāo)準(zhǔn)化制度，在關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和重點(diǎn)環(huán)節(jié)加強(qiáng)工程質(zhì)量控制。

3、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)化上，公司對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期各環(huán)節(jié)和節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的梳理，出臺(tái)《項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理辦法》，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管控。

人員團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，離職率低，主要依靠：尊重員工，公司上下形成尊重自己，相互尊重，對(duì)事不對(duì)人的優(yōu)秀文化；員工有多大才能就提供多大的展示舞臺(tái)；保持待遇相對(duì)優(yōu)厚；公司董事長(zhǎng)熱愛(ài)學(xué)習(xí)、善于學(xué)習(xí)，并帶動(dòng)公司上下形成學(xué)習(xí)氛圍。

（二）三個(gè)引領(lǐng)優(yōu)勢(shì)

（1）品質(zhì)品牌優(yōu)勢(shì)

1、品質(zhì)品牌的引領(lǐng)優(yōu)勢(shì)，主要是建立有效的創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)。一方面自己創(chuàng)新，另外一方面是引進(jìn)大量?jī)?yōu)秀的設(shè)計(jì)單位。每個(gè)分項(xiàng)都要有創(chuàng)新，包括建筑、裝修、環(huán)境、配套、設(shè)施設(shè)備等，都有創(chuàng)新的成分和引領(lǐng)行業(yè)的內(nèi)容。首先是堅(jiān)持產(chǎn)品的創(chuàng)新，公司保持每年都有 2—6個(gè)新品推向市場(chǎng)；其次是在科技、智能化上做點(diǎn)的突破；再次是在環(huán)保上創(chuàng)新，不僅僅是使用環(huán)保設(shè)施設(shè)備，更是要在配套和服務(wù)上的深化、細(xì)化、完善，比如考慮水資源的循環(huán)利用。公司從“創(chuàng)造生活，建筑家”的產(chǎn)品理念出發(fā)，全方位努力打造全天候生活園區(qū)體系，并從精裝、園林、配套、功能、服務(wù)等多維度，投入更多的心力去推敲和呈現(xiàn)更完美的產(chǎn)品，例如公司精裝標(biāo)準(zhǔn)歷經(jīng)四代演變升級(jí)，用潛心學(xué)習(xí)的態(tài)度，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的不斷完善和升級(jí)，始終走在行業(yè)前端。同時(shí)我們專注于戶型的設(shè)計(jì)提升，動(dòng)靜分區(qū)，布局均衡，首創(chuàng)豪宅化收納標(biāo)準(zhǔn)，合理規(guī)劃更多儲(chǔ)物空間，將空間利用達(dá)到合理化，力求實(shí)現(xiàn)“精致、舒適、實(shí)用”。

2、做好品質(zhì)標(biāo)桿建設(shè)

濱江進(jìn)入每一個(gè)區(qū)域、每一個(gè)城市、每一個(gè)區(qū)塊，都要做綜合方面的標(biāo)桿。公司提出要做“行業(yè)品牌領(lǐng)跑者，高端品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制訂者”，今后還要朝著真正成為“行業(yè)品牌領(lǐng)跑者，行業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制訂者”努力！我們從原來(lái)的“抓質(zhì)量”，到“做品質(zhì)”，到后面的“創(chuàng)品牌”，未來(lái)要做“名牌”，后面還有很多路要走，“品牌”是動(dòng)力，是責(zé)任，更是擔(dān)當(dāng)！因?yàn)槠放坪茫愿鞣矫娴膹V告費(fèi)用要更低。

3、營(yíng)銷方面，公司品牌品質(zhì)在營(yíng)銷方面的影響力充分體現(xiàn)，自公司成立以來(lái)，一直秉承“客戶的口碑比金杯、銀杯更具價(jià)值”的理念，在產(chǎn)品打造上精益求精，努力為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)30余年的發(fā)展，公司已形成包括產(chǎn)品、配套和服務(wù)的整體綜合品牌，并獲得市場(chǎng)的高度認(rèn)可。公司品牌的市場(chǎng)認(rèn)可度表現(xiàn)在：

①基于市場(chǎng)對(duì)公司品質(zhì)品牌的高度認(rèn)可，公司一手房銷售良好，二手房能獲得較高的品牌溢價(jià)。

②交付的滿意度，公司項(xiàng)目交付收房率超99%。在交付節(jié)點(diǎn)的收房率上，公司交付的樓盤一直維持超高的收房率，交房基本接近零投訴的順利程度體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)濱江產(chǎn)品的認(rèn)可。

③客戶忠誠(chéng)度。一個(gè)好的品牌，客戶忠誠(chéng)度肯定高，不僅客戶自己反復(fù)買，而且積極幫助宣傳推廣，介紹兄弟姐妹、親戚朋友、同事都能一起買。公司一直提倡品質(zhì)營(yíng)銷、口碑營(yíng)銷、服務(wù)營(yíng)銷、老業(yè)主營(yíng)銷，深信客戶的口碑比金杯、銀杯更具價(jià)值，自己說(shuō)得再好都不如業(yè)主的一句贊賞。根據(jù)公司后期對(duì)業(yè)主的滿意度調(diào)查，公司的產(chǎn)品和品牌是業(yè)主認(rèn)為促成成交的首要因素，有超過(guò)96%的業(yè)主愿意推薦身邊的親朋好友購(gòu)買公司開(kāi)發(fā)的樓盤。因此，濱江不僅僅是產(chǎn)品賣得好，而且營(yíng)銷費(fèi)用低！

（2）融資優(yōu)勢(shì)

1、企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、資產(chǎn)質(zhì)量好、企業(yè)信譽(yù)好，這三項(xiàng)是濱江融資優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。近幾年公司的綜合融資成本持續(xù)下降，2019年的綜合融資利率是5.6%，2020年為5.2%，2021年為4.9%，2022年末更是達(dá)到了4.6%的新低點(diǎn)。

2、AAA的信用評(píng)級(jí)。2020年6月，聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司將公司主體信用評(píng)級(jí)由AA+提升至AAA，公司成功獲得了交易所和銀行間市場(chǎng)的AAA評(píng)級(jí)。公司優(yōu)秀的資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)狀況、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格得到了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可，AAA的資信評(píng)級(jí)的取得為濱江發(fā)揮融資優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造了基礎(chǔ)。

3、財(cái)務(wù)穩(wěn)健。截止報(bào)告期末，公司有息負(fù)債規(guī)模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰。扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.67%，凈負(fù)債率為55.42%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為146億元，占比僅為27.27%，低于期末貨幣資金（243.28億元），現(xiàn)金短債比為1.67倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。截止報(bào)告期末，公司權(quán)益有息負(fù)債規(guī)模 470億元，2022年乃至未來(lái)兩到三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，濱江要繼續(xù)將有息負(fù)債水平控制在合理范圍內(nèi)，有息負(fù)債總額不超過(guò)總資產(chǎn)的30%，且要持續(xù)保持“三條綠線”，在行業(yè)中保持已有的優(yōu)勢(shì)。

4、融資總額增加，融資成本持續(xù)下降。在融資規(guī)模增加的情況下，濱江的融資成本卻持續(xù)下降，2022年末，融資利率達(dá)到4.6%，較2021年末的4.9%下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。

企業(yè)發(fā)展不可能依靠有息負(fù)債的無(wú)限制增加，主要依靠的是加速銷售回款，未來(lái)要繼續(xù)發(fā)揮回款優(yōu)勢(shì)。

（3）合作優(yōu)勢(shì)。

①良好的營(yíng)商環(huán)境。公司經(jīng)過(guò)三十多年的積累與發(fā)展，行業(yè)和市場(chǎng)認(rèn)可度越來(lái)越高，公司董事長(zhǎng)戚金興先生擔(dān)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第八屆理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)，公司總裁朱慧明先生擔(dān)任杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第八屆理事會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)，也顯示了行業(yè)和政府對(duì)濱江的高度信任和認(rèn)可，同時(shí)也為公司開(kāi)展經(jīng)營(yíng)提供了良好的營(yíng)商環(huán)境，公司成立30余年來(lái)，始終保持著與社會(huì)各方面的良好合作關(guān)系，與濱江合作安全、穩(wěn)健，正是基于對(duì)濱江的高度信任和產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)可，即使在市場(chǎng)下行時(shí)，合作方也更愿意與濱江緊密結(jié)合、高度綁定，共克時(shí)堅(jiān)。

②開(kāi)發(fā)企業(yè)間的合作。與合作的開(kāi)發(fā)企業(yè)，無(wú)論大小，濱江都緊密合作。隨著行業(yè)集中度的不斷提高，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)往往轉(zhuǎn)為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在合作中發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，合作共贏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化。合作項(xiàng)目中，95%以上的項(xiàng)目均由公司操盤，也代表同行對(duì)濱江品質(zhì)、品牌和開(kāi)發(fā)能力的高度認(rèn)可。通過(guò)建立良好的合作關(guān)系，濱江積蓄了一大批有實(shí)力的戰(zhàn)略合作伙伴，這也使濱江在下一步發(fā)展中更具有戰(zhàn)斗力。

③工程合作。濱江一直堅(jiān)持建立穩(wěn)定的、高品質(zhì)的供應(yīng)商體系，包括設(shè)計(jì)單位、總包單位、裝修、幕墻、門窗、環(huán)境、設(shè)備設(shè)施等等，與合作各方結(jié)成互信互利的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，合作共贏的觀念深入人心，公司成立30多年來(lái)，總包單位共有8家，均為特級(jí)及一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，其中有5家多年來(lái)長(zhǎng)期合作，合作年限均在10年以上，最長(zhǎng)的達(dá)25年以上，在長(zhǎng)期合作中形成的互信互利關(guān)系，各方之間能夠高效配合，形成合力，取得 1+1＞2的效果。合作方組成了“濱江系”的大家庭，由于對(duì)濱江信任度高，對(duì)合作風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估小，合作價(jià)格也更加優(yōu)惠。此外，合作伙伴對(duì)濱江保證品質(zhì)前提下，成本要求、時(shí)間要求充分理解，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，公司與各環(huán)節(jié)合作方之間、合作方與合作方之間能夠高效配合，形成合力，這也為公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)保證質(zhì)量搶時(shí)間提供有力保障。未來(lái)公司也將繼續(xù)與合作方保持愉快的合作關(guān)系，互惠互利，合作共贏。

四、主營(yíng)業(yè)務(wù)分析

1、概述

2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入415.02億元，同比增長(zhǎng)9.28%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)37.41億元，同比增長(zhǎng)23.58%。

五、公司未來(lái)發(fā)展的展望

（一）外部環(huán)境與行業(yè)格局

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，一方面國(guó)家堅(jiān)定不移執(zhí)行房住不炒的政策，另一方面各級(jí)政府將繼續(xù)圍繞穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)因城施策，大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年市場(chǎng)分化仍將進(jìn)一步加劇，同時(shí)在具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也將趨于激烈。

（二）未來(lái)經(jīng)營(yíng)策略

未來(lái)，公司將繼續(xù)有序推進(jìn)“1+5”戰(zhàn)略規(guī)劃，“1”指房地產(chǎn)主業(yè)，堅(jiān)持把房地產(chǎn)主業(yè)做精、做優(yōu)、做強(qiáng)，在保證安全運(yùn)營(yíng)和品質(zhì)的前提下，與頭部企業(yè)保持適度的規(guī)模比例；“5”指的是同時(shí)有序推進(jìn)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊。具體如下：

1、做優(yōu)服務(wù)，提高軟實(shí)力，包括物業(yè)服務(wù)、酒店管理服務(wù)、開(kāi)發(fā)管理服務(wù)、售后服務(wù)等。

2、發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，在已持有物業(yè)基礎(chǔ)上有序推進(jìn)。

3、發(fā)展酒店業(yè)務(wù)，在現(xiàn)有已投入運(yùn)營(yíng)的酒店基礎(chǔ)上，穩(wěn)步推進(jìn)酒店業(yè)布局。

4、發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)，在2018年國(guó)外學(xué)習(xí)，2019年國(guó)內(nèi)學(xué)習(xí)基礎(chǔ)上，2020年開(kāi)始組建養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)，2022年，杭州和家康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司成立，并成立了高品質(zhì)康養(yǎng)服務(wù)品牌——“濱江和家”，首個(gè)社區(qū)嵌入式精品養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)——和家-御虹府長(zhǎng)者之家現(xiàn)已試運(yùn)營(yíng)。

5、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資，已投資新能源、互聯(lián)網(wǎng)、大健康項(xiàng)目，著力做好已投項(xiàng)目的投后管理，穩(wěn)健推進(jìn)已投資項(xiàng)目退出和優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目布局。

（三）公司面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、政策風(fēng)險(xiǎn)：公司所處房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系極為密切，也是國(guó)家政策調(diào)控的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大。

2、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資大，涉及相關(guān)行業(yè)廣，合作單位多，同時(shí)要經(jīng)過(guò)多個(gè)政府部門的審批和監(jiān)管。如果項(xiàng)目的某個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)直接或間接地導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)、成本上升，造成項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)難以如期實(shí)現(xiàn)，并可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本提高或者對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度造成不利的影響。

3、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：在公司跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，如果內(nèi)部的管理體系、項(xiàng)目管理制度、人力資源儲(chǔ)備等方面不能滿足公司發(fā)展的要求，公司將面臨一定的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

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