華聯控股（000036）2022年年度董事會經營評述內容如下：
(資料圖)
一、報告期內公司所處行業情況
公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監管指引第3號——行業信息披露》中房地產業的披露要求根據國家統計局統計，2022年全國商品房銷售金額13.33萬億元，同比下降26.7%；銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%；全國房地產開發投資13.29萬億元，同比下降10%；全國房屋新開工面積19.89億平方米，同比下降39.4%。全年房地產主要經濟指標出現大幅下滑，市場規模觸頂回落，出現深度調整。從銷售情況來看，從年初開始，需求端政策及信貸環境持續優化，但利好政策對房市刺激效果不明顯。上半年，受經濟增長預期下行等因素影響，購房者置業信心不足，成交量創近年最低水平，市場延續了2021年四季度以來的頹勢下滑及調整，并出現房企“暴雷”、新房項目“爛尾”和“停貸”等現象，引起監管部門及社會的高度關注。全國房地產累計銷售面積和金額同比大幅下滑，全國房地產累計投資自1998年以來首次負增長。下半年，首付利率下調、“金融16條”及“第三支箭”房企股權融資落地等利好政策持續不斷，松綁力度超出預期，但購買力不足，市場表現依然疲軟。利好政策的溢出效應下，跌勢則趨于平緩，市場成交結構變化為改善性需求好于剛性需求。從行業及房企發展情況來看，一是房地產在連續幾年嚴厲調整之下，房地產金融屬性、投資屬性不斷被擠壓，逐步回歸民生屬性。房地產發展長周期結束，面臨下行周期及進入調整發展階段。房企投資熱情消退，拿地更加聚焦一、二線城市，土地流拍率高。二是房地產市場的大幅下挫，千億規模房企數量銳減，行業整體從增量轉向存量型過渡，房企之間的惡性競爭愈演愈烈，營業規模、盈利能力同比下降，普遍存在去化壓力大、回款難度大、現金流短缺等問題，房企經營策略聚焦于優化資產負債表，轉向于保穩定求轉型促發展的高質量發展模式；不具備規模及比較優勢的中小房企經營壓力更大，面臨求生存求轉型的安全保障及可持續發展訴求。另外，近年來，受到實體經濟下滑、互聯網移動辦公、線上電商等因素影響，商業性用房和產業辦公用房供過于求，去化周期拉長，價格也出現了大幅調整，需求疲弱。從行業政策調控及運行情況來看，一是圍繞“房住不炒”總基調，政策調控引導房地產市場回歸理性，資本無序擴張現象得到遏制，住房消費逐漸回歸其居住本質，去投資化、去金融化效果明顯。二是隨著房地產市場的大幅回落，需求端政策持續優化、寬松。2022年初起，央行接連三次下調貸款利率，11月“金融16條”給予融資支持、債務展期和個貸支持等，11月末“第三支箭”股權融資落地，恢復涉房上市公司重組及配套融資、再融資。房企在信貸、債券、股權等方面合理融資需求全面寬松。三是房地產支持政策圍繞保交樓、保民生、保主體及穩經濟而持續施行，政策支持起到托底作用，雖然短期未能刺激剛性需求和改善性需求的有效放量，但市場跌勢已呈現橫盤整理特征。全年銷售承壓，大力度利好政策效果不明顯，需求端延續疲弱態勢。展望2023年，今年兩會政府工作報告明確指出：貨幣政策要精準有力，要有效化解優質頭部房企風險，改善其資產負債狀況，防止資本無序擴張，促進房地產平穩發展。同時加強住房保障體系建設，支持剛性和改善住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。2023年，房地產調控“房住不炒”總基調將保持不變，調控政策預期繼續寬松，需求端將有更多利好刺激政策、措施出臺，限貸限購政策有望進一步放松，“因城施策”“一城一策”更加靈活、增效，將有利于推動房地產向結構優化的新發展模式過渡。隨著消費環境和生產秩序的逐步改善、恢復與正常，國內經濟增長有望回歸合理區間，居民消費能力、意愿將逐步增強。城鎮化、熱點城市及經濟圈仍是房企未來布局的重點區域，滿足于地方發展、人才需求和政策性鼓勵的城市更新、租賃性、保障性住房為行業聚焦領域及發展方向。此外，我國人口紅利雖已減弱，人才紅利則在逐步形成，房地產目前仍然是我國支柱產業，預期房地產市場在中國式現代化進程、三穩預期及全面寬松預期等綜合利好政策合力下，將出現結構性回暖，逐步恢復平穩發展格局。二、報告期內公司從事的主要業務（一）公司主營業務、利潤及其構成情況公司主營業務為房地產開發和物業經營與服務管理業務。公司目前房地產開發業務主要集中在深圳、杭州等城市，物業經營與服務管理業務主要集中在深圳、杭州、上海等區域。從事房地產開發的主體主要包括：公司本部、深圳華聯置業公司、杭州華聯置業公司、上海申冠置業公司等四家。從事物業經營與服務管理業務的實體為華聯物業集團，負責統籌、運營和管理本公司和華聯集團的物業資產租賃及住宅地產項目、商業地產項目提供物業服務等。（二）公司房地產開發業務、項目儲備及物業經營與服務管理等情況如下：1.公司房地產開發項目情況公司目前在售、在建項目主要包括深圳“華聯城市全景”、深圳“華聯城市商務中心”、杭州“錢塘公館”、杭州“全景天地”，籌建項目包括深圳“華聯南山A區”等項目。2. 公司自持房產情況公司自持房產主要分布在深圳、上海、杭州等地，房產面積合計20.4530萬平方米(含合并范圍內的控股子公司)，與住宅、寫字樓等配套收費車位3,515個。本報告期，公司主營業務和利潤構成與上年同期相比沒有變化。發展戰略和未來一年經營計劃請查閱本節“十一、公司未來發展的展望”。*該款項系為華聯城市全景購房人向銀行提供抵押貸款擔保，截至2022年12月31日止，尚未結清的擔保金額9,067.00萬元。期限系自貸款抵押合同簽訂之日起至借款人取得房產證書，辦妥合法、正式的抵押登記并將有關抵押文件交貸款人收執之日止。**該款項系為華聯城市商務中心購房人向銀行提供抵押貸款擔保，截至2022年12月31日止，尚未結清的擔保金額 35,091.00萬元。期限系自貸款抵押合同簽訂之日起至借款人取得房產證書，辦妥合法、正式的抵押登記并將有關抵押文件交貸款人收執之日止。三、核心競爭力分析1.公司堅持差異化發展模式，專注于打造高品質、標桿性建筑的品牌理念，以過硬質量打造精品工程。如“錢塘公館”項目榮獲“中國十大超級豪宅”殊榮；“華聯城市全景”“華聯城市商務中心”項目均獲得“國家優質工程獎”殊榮。近年來，公司專注于城市更新項目開發，從更新項目計劃立項申報、專項規劃報批、籌劃建設等形成了一套嫻熟的運營模式，有利于后續推進華聯南山A區等城市更新項目的開發與運營。2.公司目前存量土地資源獲取時間較早，城市更新項目用地又為公司存續的工業土地，與其他房地產開發項目相比在土地成本控制、單個項目毛利率、凈利率等方面具有一定比較優勢。3.公司來自于物業經營與服務管理等經營性收入較為穩定，物業經營與服務管理業務已成為公司可持續發展的穩定基石，同時更好地服務于公司地產主業的戰略發展。4.公司資產質量優良，財務穩健，現金流充裕，有利于推動公司向新發展方向轉型。四、主營業務分析1、概述2022年，是公司穩中有升的一年。2022年，地緣政治局勢動蕩和大國博弈競爭變化莫測，高通脹、低增長擾動全球，世界經濟下行風險加大。國內經濟發展依舊面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，經濟增速未達預期。房地產市場出現深度調整，面臨的挑戰前所未有。在復雜嚴峻的國際國內經濟及房地產下滑低迷的行業形勢之下，公司秉承高質量發展和穩健經營理念，逆勢而為，確保了企業保持平穩運營及健康發展，實現了穩中有升的良好發展態勢。截止2022年12月底，公司總資產92.36億元、凈資產53.05億元；實現營業收入23.44億元、歸屬于上市公司股東凈利潤4.36億元，同比分別增長24.55%、7.24%。在部分房企出現“暴雷”、陷入經營困難等行業大背景下，公司依然保持了穩定經營局面，成績來之不易。為下一步促進企業的轉型發展奠定了堅實基礎。現將公司2022年業務回顧、管理層討論與分析和2023年經營計劃及重點工作報告如下：一、2022年業務回顧(一) 房地產業務1.深圳方面深圳地產項目包括：“華聯城市商務中心”“華聯城市全景”和“華聯南山A區”等三個城市更新單元項目。“華聯城市商務中心”項目：該項目為“工改工”方向的城市更新項目，計容積率建筑面積21.04萬平方米，分南區工程(T2、T4)、北區工程(T1、T3、T5)進行聯動開發，其中，T1、T2和T3為產業研發用房(寫字樓產品)、T4和 T5為配套宿舍(公寓產品)，目前已竣工。公司持續踐行華聯地產品牌，專注于打造高品質、標桿性建筑的品牌理念，以過硬質量打造精品工程，以工匠精神鑄就良好口碑，使“華聯城市商務中心”成為繼“華聯城市全景”之后公司第二個獲“國家優質工程獎”殊榮的項目，同時還獲得了美國綠色建筑委員會(USGBC)LEED-CS金級認證、廣東省建筑業綠色施工示范工程、深圳市優質工程金牛獎、中國年度影響力城市綜合體等27項殊榮。工程建設方面：報告期內，繼續推進初始登記辦理、公共配套移交與回購，北區公交場站移交，連廊天橋、市政綠化移交，代建道路規劃驗收與項目工程結算等多項報批報建工作，以及物業承接查驗和工程結算等工作。6月四條市政代建道路具備通車條件。截至12月底，T4實際交付455戶，交付率約91%。銷售方面：全年實現銷售收入金額20.80億元。其中，研發辦公產品年內新增銷售金額19.5億元，累計銷售金額25.24億元，累計銷售面積41%。公寓產品年內新增銷售金額0.52億元，累計銷售金額27.81億元，累計銷售面積90%，其中T5棟已售罄。公司開發的城市更新項目具有單個項目投資大、規模大、貨值大等特點。該項目作為公司當前重點開發建設與銷售的項目，又是公司近幾年的重要利潤來源，推動該項目銷售、去化為重中之重。報告期內，在商務辦公市場整體表現疲弱的環境下，公司及時調整了推售策略、銷售價格，通過線上售樓處等方式開拓客流；持續強化產業屬性和高端總部形象，以“低密生態總部”作為整體產品定位，T1整棟、T2整棟/整段、T3整層，全產品線分階段重點對外輸出。持續深入相關政府部門、行業協會等單位精準拓客，爭取引入相應產業進駐優惠政策；重點拓展及維護中介渠道資源，加強跟進誠意客戶，促進復訪及成交；優化執行產業研發用房傭金調整、渠道新增及渠道激勵政策；產業研發用房優惠力度加大彈性空間，提高成交轉化率；進一步挖掘產品優勢與深入分析客戶需求，制定具有針對性、個性化銷售方案，切實解決客戶痛點；加快項目整體定向商業招商進度，推動園區配套加快落地；提升營銷展示區域品質感和體驗感，優化參觀動線和接待流程，竭力為銷售創造條件、做好鋪墊。截至2022年12月底，項目共計新增接待產業研發用房客戶到訪125批，復訪25批。2022年9月，T2實現了整棟出售佳績，合同成交金額18.86億元，并按約定在2022年底交房、回款。在政策環境、市場環境不容樂觀情況下，實現了大宗交易實屬不易。主要得益于：一是目標客戶、圈層逐漸清晰、明確，圍繞國企、上市或準上市公司、國內外大財團等圈層客戶精準推介，此外，良好的政企合作關系及互動，也起到了有力積極促進作用；二是及時調整價格策略，為后續推售、成交做好鋪墊；三是與五大行等研發辦公帶客主力渠道進行多頻次的互動也取得較好效果。“華聯城市全景”項目：該項目為“工改住”方向城市更新項目。報告期內，主要在進行清盤收尾工作。目前僅剩1套頂層復式單位待售，建筑面積424平方米。歷經數年，該項目累計銷售金額近103億元，為公司近年來的穩定、健康發展及實施持續穩定的股利分配政策做出重大貢獻。另該項目建筑面積8,272平方米的商鋪全部用于自持、出租。“華聯南山A區”項目：該項目為公司在深圳的第三個城市更新項目，報告期內，公司繼續推進該項目城市更新計劃方向調整等工作。相對于一般房地產項目開發而言，城市更新項目具有審批及開發周期長、投資金額大、面臨不確定風險多等特點。同時受制于產品屬性、市場前景、利益分配、貸審政策及產業政策等因素影響，開發建設、銷售與回款難度較大。經公司多方反復論證，在當前政策和市場環境下，針對目前區域產業辦公過剩，“工改工”項目又存在產業導入難、去化難等情況，決定將該項目更新計劃方向由原來“工改工”調整為“工改保”，以最大限度提高存量工業土地資源利用價值，規避開發風險。報告期內，該項目先后向上級審批部門提交申報了法定圖則調整、更新計劃調整及工業區塊線調整等資料，有序推進前期申報工作。10月初完成法定圖則調整公示，11月報政府備案，目前等待正式批復中。2.杭州方面“錢塘公館”項目：該項目為高端豪宅，分別榮獲“首屆浙江十大地標豪宅”“最佳城市豪宅”和“中國十大超級豪宅”等殊榮。截止2022年12月31日，該項目本年度實現銷售收入5,429萬元。由于項目已進入銷售尾期，年度新增銷售金額比上年同期有較大幅度下降。迄今為止，該項目累計銷售確認收入金額25億元。報告期內，該項目在前期奠定的大平層高端豪宅標桿的基礎上，全年以“城市建設者”的身份，開展多次線上線下（300959）華聯品牌宣傳推廣工作；同時升級華聯品牌形象為UDC華聯杭州，展開建設者的“全新理想”，將原錢塘公館公眾號全新改版成UDC華聯杭州官方公眾號，全面推出UDC華聯杭州視頻號平臺，打造華聯品牌推廣主渠道。與此同時，公司一方面繼續深化頂躍產品設計；另一方面維持項目高端品牌形象及推銷策略，鎖定意向客戶。“時代大廈”項目：該項目為甲級寫字樓，位于杭州錢江新城最核心的CBD商務區內，地理位置優越，周邊地鐵和隧道又相繼開通，交通十分便利。UDC時代大廈是杭州目前檔次最高、品質最好、入駐優質企業最多、租金最高的辦公樓宇之一。2022年，“時代大廈”全年實現租金收入7,127萬元。報告期內，公司努力克服經濟下行帶來了沖擊和影響，經過多次艱苦談判及協調溝通，成功與中國長江三峽、特美刻等公司簽訂了續租合同，同時積極主動通過多渠道進行招租，穩定老客戶、拓展新老客戶。繼續夯實寫字樓標桿地位，通過華聯品牌營銷推廣活動，帶動項目的招商運用等工作，努力提高出租率，年末出租率87.86%。“全景天地”項目：該項目為杭州錢江新城核心CBD商務區內的超五星級酒店和酒店式公寓。2022年，“萬豪酒店”總營業收入1.16億元，同比基本持平。報告期內，由于市場形勢和經濟形勢變化影響，“萬豪酒店”第一季度被取消訂單410萬元，經營慘淡。第二季度4-5月市場依舊疲弱；6月起市場快速恢復，當月入住率88%，生意火爆，創酒店開業以來單月新高。第三季度市場保持持續強勁復蘇態勢，入住率94%再次刷新記錄；特別7月份營收達到了1,509萬元，為酒店開業以來營收單月最高記錄。第四季度經營平穩，入住率完成約83%。通過積極應對，主動作為，緊緊抓住市場恢復契機，努力化解市場不利因素的沖擊和影響，完成全年經營目標。此外，該項目還完成了汽車坡道照明改造、年度消防檢測和七項結算資料審核等工作。全景天地2號樓土地產權分割事宜，與政府進行了多次交流，進展未達預期。(二) 物業經營與服務管理業務公司目前物業經營與服務管理業務分布在深滬杭等區域，物業經營與服務管理業務已發展成為服務于華聯地產開發、打造華聯地產品牌，保障企業穩定經營的基礎性業務，來自于物業租金、酒店和物業服務等經營性收入是保障公司保持平穩發展的穩固基礎。1.優化服務模式，升級硬件設施，不斷提升物業管理服務水平一是多維度完善人性化服務，營造親情型社區。在做好常規物業服務的基礎上，根據不同年齡段針對性地開展關愛活動，同時明確管家崗位職責，完善服務流程，優化團隊服務模式，緊扣客戶需求，打造高質量、多樣化的溫情服務，以親情化服務為紐帶，加強與客戶之間的互動，增加信任感，增加粘性度，提升歸屬感。二是智慧服務平臺不斷升級，建立便捷互聯通道。報告期內，華聯物業智慧服務平臺再次升級，在工單量和完成率、及時率等保持穩定的基礎上，率先在杭州“錢塘公館”項目實現了門禁、梯控等一碼通功能，同時推出了“UDC華聯物業服務”統一公眾號，業主僅需關注公眾號即可實現開門、繳費等各項服務功能，將所有智能化物業服務一鍵整合，服務更加貼心、便捷、高效。三是優化基礎設施設備，筑穩品質提升保障。如“華聯城市全景”降低電梯故障率、“華聯時代大廈”完善空調機房5S等。同時持續開展綠化精細管養、綠植改造、標識升級等環境提升工作，積極推進設施設備維修保養及更新改造工作，通過硬件設施的不斷升級、改善，提升客戶體驗感。2022年，華聯物業在年度第三方客戶滿意度測評中，客戶滿意率為95.20%，較2021年上升2.59%；滿意度為88.69，較2021年上升0.4，均接近行業標桿水平。憑借出色的綜合實力、優質的服務水平和良好的市場口碑，華聯物業獲得“2021中國物業服務企業綜合實力500強”。2.逆勢而為，踐行社會責任，維護物業經營穩定與收入穩定近三年，受整體經濟下行等因素影響，零售、服務業等普遍遭受了嚴重沖擊，對實體門店經營沖擊更為嚴重，出現了老租戶退租量增加、新客戶引進難度大以及租金催繳困難等諸多問題與挑戰。面對嚴峻經營環境和市場形勢，公司一方面積極響應政府紓困解難的號召，要求各項目根據政策要求，客戶訴求，結合實際經營情況及市場形勢實施租金減免等措施。此舉既體現了企業社會責任，又維穩了老客戶，促進物業經營業務的運營穩定。另一方面，積極開展多項措施，想方設法扭轉被動經營困局。同時，積極拓展外部客戶，加大招商力度，租賃經營形勢明顯向好。同時穩定老客戶，吸納新客戶，對基礎設施設備進行更新優化，營造更好的辦公體驗，提升市場競爭力。2022年，深滬杭三地物業租金及服務管理(含酒店)等經營性收入3.90億元，物業經營方面逆勢而為，基本維持了穩定經營局面。(三)公司治理和產業轉型方面1.安全規范促發展，持續強化企業內控管理工作一是各級財務、審計、法務等部門持續發揮企業內部監督防火墻作用，有效維護企業合法權益；進一步加強行政、人力資源和信息安全管理，優化內部管理流程，以績效促成效。二是高度重視安全生產工作，確保全年安全生產管理處于有序可控狀態，無重大安全責任事故。2.謹慎穩妥，積極開展產業轉型工作2022年6月，公司召開的2021年度股東大會審議并通過了實際控制人恒裕資本《關于推動華聯控股戰略轉型暨設立專項資金的議案》，擬設立專項資金20億元用于推動戰略轉型。同時將重點關注數字經濟、工業互聯網、新基建、新能源、碳中和等領域，以及生物醫藥、新材料和新技術研發、商業旅游、文化創意、公共服務設施等領域的投資機會。在穩定房地產主業發展的基礎上，探索向新發展方向轉型為公司近年來提出的經營設想，先前已通過參與投資騰邦梧桐基金一期、二期及參與前海梧桐基金B+融資等項目進行一些探索、嘗試。公司本次股東大會不僅確定了專項用于產業轉型的資金規模，同時還明確未來產業轉型探索、關注的具體方向和領域。截至2022年底，公司已就產業轉型事宜與多家國內著名投資機構進行交流、洽談，邀請專業機構協助項目篩選，并參與相關項目交流、論證。但在報告期內，公司產業轉型工作暫未取得實質性進展。公司接下來還需要繼續探索，積極尋求優質并購標的，穩妥推進產業轉型工作。該項工作若取得實質性進展，將在履行規定審批程序后及時進行披露。3.持續踐行社會責任，積極回饋股東與社會(1)持續實施穩定的現金分配政策，不斷提升股東獲得感公司董事會擬定2022年度利潤分配預案為：每10股派0.34元現金(含稅)，擬派發現金股利5,045萬元，占公司2022年實現歸屬于上市公司股東凈利潤的11.58%。公司積極響應監管部門倡導，已連續七年實施了持續、穩定的股利分配政策。其中，2016-2022年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤合計為58.72億元，累計派發現金股利26.84億元，平均分紅比率45.71%，平均分紅率、股息率水平位居同行業及市場前列。此外，公司自1994年上市至2022年期間，累計派發現金股利共計27.46億元；通過首發、兩次定向增發及股權激勵等方式累計融資10.86億元，總派發現金股利金額是總融資金額的2.5倍。(2)兼顧社會責任，連續多年熱心慈善公益以深圳市華聯慈善基金會為平臺，捐助貴州長順華聯凱佐希望學校改善教學條件，完成了學校大門重建、籃足球場地鋪設以及學校電教設備、學生校服和益智用品捐贈等工作；連續四年開展“大美青海-華聯援青助學項目”，資助貧困大學生。此外，持續開展“華聯晨露”行動，以物品捐贈到當地+網絡視頻連線互動的形式，分別在廣東梅州和貴州畢節援建了兩所鄉村小學音樂教室。公益善舉得到社會各界的好評，華聯慈善基金會收獲了4A評估等級認定并取得授牌，華聯控股獲得深圳市南山區慈善會授予的“慈善之星”稱號。二、管理層討論與分析(一)公司經營發展方面近年來，房地產主業推動公司發展邁上了新的臺階，構建了更加健康、穩健的財務結構，連續七年為股東創造了現金分紅回報。公司目前資產質量優良、財務穩健，自有現金大于負債，為公司后續轉型發展奠定了堅實基礎。然而，公司作為一個中小房企，在應對房地產市場發展進入下行周期同時，正面臨著行業調控、產品去化難、城市更新項目審批、開發周期長等問題和困難。公司土地儲備不足，企業發展進入瓶頸期，又面臨主業調整及產業轉型的迫切訴求，未來涉足新產業（300832）、新業務的投資與培育需要一定周期，解決當下的發展難題及上述問題和困難，給企業帶來一些陣痛在所難免。與此同時，與實控人關聯方之間存在的同業競爭問題，也可能將影響公司未來主業定位及發展戰略調整。一是穩定經營方面。公司目前正在銷售的研發辦公產品受多種因素制約和影響，去化難度大，公司下一步需要在項目營銷策略上做出調整和突破，促進研發辦公產品的有效銷售，確保收入穩定。二是地產主業發展方面。公司目前正在申報的“華聯南山A區”城市更新項目，由于受到深圳城市更新法規和產業政策的不斷變化、更迭調整的影響，該項目更新計劃方向正在進行重新調整，由于審批進度的不可控性，導致更新項目的投資周期被拉長，且申報結果存在不確定。三是同業競爭方面。公司實控人恒裕資本的關聯方與上市公司之間存在同業競爭問題，鑒于目前房地產融資端已全面放松，提請實控人探索研究解決同業競爭問題的必要性及可行性。四是穩定與可持續發展方面。地產存量保穩定，產業轉型促發展。公司需要正確處理好穩定與發展的辯證關系，在穩定房地產主業經營基礎上，積極穩妥地推進產業轉型工作，以破解發展難題。(二) 風險因素分析1.政策調控風險。房地產宏觀調控的總基調并沒有改變，且房地產已進入下行發展周期，若沒有足夠的現金流或信貸資金支持，公司擬建項目存在延期開發、延期竣工的風險。2.經營風險。房地產存量發展時代下，行業集中度不斷提升，競爭越來越激烈，加速去化回流現金，優化資產結構，方能規避經營風險。與住宅產品相比，公司在售研發辦公產品，去化壓力大，存在產品銷售不達預期目標風險。3.產業轉型風險。未來涉足新產業、新業務的投資與培育需要一定周期，且存在不確定性，存在公司產業轉型進度、效果不達預期的風險。4.其他風險。城市更新政策變化及不可控性會直接影響公司城市更新項目的開發方向定位、申報進度及開發周期，正在申報的更新項目存在延期開發風險，且更新計劃方向調整的申報結果存在不確定性。(三) 公司策略與應對2022年，國內外復雜多變的政經形勢，世界經濟發展經歷了一個重要且痛苦的歷史時期。展望2023年，國內外形勢依然嚴峻復雜，房地產市場發展也已進入調整發展階段。目前，國內經濟增長有望快速恢復，回歸合理增長區間。面對復雜多變的新形勢，困難與機遇同在，公司將繼續堅持高質量發展路線，注重品質和可持續發展，以“實干、創新、發展、超越”作為工作方針統攬全局，高度關注、深刻研究政策與市場，認清形勢，審時度勢，穩中求進。要準確把握房地產行業新階段特征和市場規律，在不確定性中尋求企業發展的確定性、穩定性，充分發揮自身的資金優勢，加大推進產業轉型力度，開創新的發展局面。1.精準營銷，加大在售項目銷售力度，確保穩定的收入來源“華聯城市商務中心”項目為公司近年營業收入的主要來源，2023年度重點銷售任務仍是研發辦公產品去化銷售。公司將通過持續性市場發聲，強化項目高端商務形象、產業總部超體定位；圍繞銷售目標，利用“精準渠道+中介”，做細、做實、深耕“走出去引進來”策略，強化重點、多渠道多層次開拓客戶資源；全力完成項目年度銷售目標，同時做好南區物業承接查驗及相關工程結算工作。“錢塘公館”項目尾盤銷售工作方面，將抓住杭州舉辦亞運會的歷史機遇，加大華聯地產高端品牌形象宣傳，加大定向圈層營銷力度，確保順利完成年度銷售任務。2.規范治理，嚴格內控，安全生產，行穩致遠堅持依法經營、管理規范和安全生產是企業長治久安及穩定發展的堅實保障。一是要有效發揮財務、人事、行政、法務、審計等各部門的職能，做好各項業務指導和服務工作，保證企業穩定有序運轉。財務部門要承擔起為公司產業轉型等工作推進提供有效資金調配支持，為公司各項決策提供依據的重任。人事部門接下來要承擔起地產業務轉移、產業調整過程中如何合理配置人才架構、調配人員崗位等系列工作，根據企業生存發展需要做好人員調整規劃。二是要強化安全生產和廉政建設。進一步加強教育、完善體系，確保員工人身安全，確保生產安全零事故；同時加強廉政建設，加強作風建設，確保各環節、各崗位干部員工廉潔自律。3.穩中求進，積極探索主業定位及向新發展方向轉型的新業務模式依托控股股東及實控人的資源及實力，結合解決同業競爭方面承諾及履約情況以及企業自身規模和實力等情況，公司認為：由于房地產市場面臨下行周期，除解決同業競爭新增及專注于城市更新的房地產項目外，現有存量房地產項目或資源將采取存量開發及利用方式進行處置，沒有必要再進行高價拿地或新增其他地產投資項目。一是堅持房地產主業“開發+運營”的雙輪驅動發展定位，同時執行股東大會決議，大力推動產業轉型。二是堅持差異化發展策略，從城市更新項目中謀求更大收益。積極推進“華聯南山A區”項目更新計劃方向調整及專項規劃申報工作，同時探索其他老舊物業進行或參與城市更新的可能性。三是產業轉型是一項系統性、開創性工程，擬通過業務戰略性轉移，圍繞新能源、新材料和新技術等戰略新興產業進行投資布局，構建更加合理的產業結構，培育新的利潤增長點。四是利用上市公司平臺，通過實行產業經營與資本運營相結合方式，研究解決同業競爭問題及探求未來戰略發展方向及向新發展方向轉型的新業務模式，突破發展瓶頸，推進可持續發展。五、公司未來發展的展望向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保適用□不適用截至2022年12月31日止，本公司為商品房承購人提供擔保情況如下：*該款項系為華聯城市全景購房人向銀行提供抵押貸款擔保，截至2022年12月31日止，尚未結清的擔保金額9,067.00萬元。期限系自貸款抵押合同簽訂之日起至借款人取得房產證書，辦妥合法、正式的抵押登記并將有關抵押文件交貸款人收執之日止。**該款項系為華聯城市商務中心購房人向銀行提供抵押貸款擔保，截至2022年12月31日止，尚未結清的擔保金額35,091.00萬元。期限系自貸款抵押合同簽訂之日起至借款人取得房產證書，辦妥合法、正式的抵押登記并將有關抵押文件交貸款人收執之日止。董監高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監高）□適用不適用三、核心競爭力分析1.公司堅持差異化發展模式，專注于打造高品質、標桿性建筑的品牌理念，以過硬質量打造精品工程。如“錢塘公館”項目榮獲“中國十大超級豪宅”殊榮；“華聯城市全景”“華聯城市商務中心”項目均獲得“國家優質工程獎”殊榮。近年來，公司專注于城市更新項目開發，從更新項目計劃立項申報、專項規劃報批、籌劃建設等形成了一套嫻熟的運營模式，有利于后續推進華聯南山A區等城市更新項目的開發與運營。2.公司目前存量土地資源獲取時間較早，城市更新項目用地又為公司存續的工業土地，與其他房地產開發項目相比在土地成本控制、單個項目毛利率、凈利率等方面具有一定比較優勢。3.公司來自于物業經營與服務管理等經營性收入較為穩定，物業經營與服務管理業務已成為公司可持續發展的穩定基石，同時更好地服務于公司地產主業的戰略發展。4.公司資產質量優良，財務穩健，現金流充裕，有利于推動公司向新發展方向轉型。四、主營業務分析1、概述2022年，是公司穩中有升的一年。2022年，地緣政治局勢動蕩和大國博弈競爭變化莫測，高通脹、低增長擾動全球，世界經濟下行風險加大。國內經濟發展依舊面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，經濟增速未達預期。房地產市場出現深度調整，面臨的挑戰前所未有。在復雜嚴峻的國際國內經濟及房地產下滑低迷的行業形勢之下，公司秉承高質量發展和穩健經營理念，逆勢而為，確保了企業保持平穩運營及健康發展，實現了穩中有升的良好發展態勢。截止2022年12月底，公司總資產92.36億元、凈資產53.05億元；實現營業收入23.44億元、歸屬于上市公司股東凈利潤4.36億元，同比分別增長24.55%、7.24%。在部分房企出現“暴雷”、陷入經營困難等行業大背景下，公司依然保持了穩定經營局面，成績來之不易。為下一步促進企業的轉型發展奠定了堅實基礎。現將公司2022年業務回顧、管理層討論與分析和2023年經營計劃及重點工作報告如下：一、2022年業務回顧(一)房地產業務1.深圳方面深圳地產項目包括：“華聯城市商務中心”“華聯城市全景”和“華聯南山A區”等三個城市更新單元項目。“華聯城市商務中心”項目：該項目為“工改工”方向的城市更新項目，計容積率建筑面積21.04萬平方米，分南區工程(T2、T4)、北區工程(T1、T3、T5)進行聯動開發，其中，T1、T2和T3為產業研發用房(寫字樓產品)、T4和T5為配套宿舍(公寓產品)，目前已竣工。公司持續踐行華聯地產品牌，專注于打造高品質、標桿性建筑的品牌理念，以過硬質量打造精品工程，以工匠精神鑄就良好口碑，使“華聯城市商務中心”成為繼“華聯城市全景”之后公司第二個獲“國家優質工程獎”殊榮的項目，同時還獲得了美國綠色建筑委員會(USGBC)LEED-CS金級認證、廣東省建筑業綠色施工示范工程、深圳市優質工程金牛獎、中國年度影響力城市綜合體等27項殊榮。工程建設方面：報告期內，繼續推進初始登記辦理、公共配套移交與回購，北區公交場站移交，連廊天橋、市政綠化移交，代建道路規劃驗收與項目工程結算等多項報批報建工作，以及物業承接查驗和工程結算等工作。6月四條市政代建道路具備通車條件。截至12月底，T4實際交付455戶，交付率約91%。銷售方面：全年實現銷售收入金額20.80億元。其中，研發辦公產品年內新增銷售金額19.5億元，累計銷售金額25.24億元，累計銷售面積41%。公寓產品年內新增銷售金額0.52億元，累計銷售金額27.81億元，累計銷售面積90%，其中T5棟已售罄。公司開發的城市更新項目具有單個項目投資大、規模大、貨值大等特點。該項目作為公司當前重點開發建設與銷售的項目，又是公司近幾年的重要利潤來源，推動該項目銷售、去化為重中之重。報告期內，在商務辦公市場整體表現疲弱的環境下，公司及時調整了推售策略、銷售價格，通過線上售樓處等方式開拓客流；持續強化產業屬性和高端總部形象，以“低密生態總部”作為整體產品定位，T1整棟、T2整棟/整段、T3整層，全產品線分階段重點對外輸出。持續深入相關政府部門、行業協會等單位精準拓客，爭取引入相應產業進駐優惠政策；重點拓展及維護中介渠道資源，加強跟進誠意客戶，促進復訪及成交；優化執行產業研發用房傭金調整、渠道新增及渠道激勵政策；產業研發用房優惠力度加大彈性空間，提高成交轉化率；進一步挖掘產品優勢與深入分析客戶需求，制定具有針對性、個性化銷售方案，切實解決客戶痛點；加快項目整體定向商業招商進度，推動園區配套加快落地；提升營銷展示區域品質感和體驗感，優化參觀動線和接待流程，竭力為銷售創造條件、做好鋪墊。截至2022年12月底，項目共計新增接待產業研發用房客戶到訪125批，復訪25批。2022年9月，T2實現了整棟出售佳績，合同成交金額18.86億元，并按約定在2022年底交房、回款。在政策環境、市場環境不容樂觀情況下，實現了大宗交易實屬不易。主要得益于：一是目標客戶、圈層逐漸清晰、明確，圍繞國企、上市或準上市公司、國內外大財團等圈層客戶精準推介，此外，良好的政企合作關系及互動，也起到了有力積極促進作用；二是及時調整價格策略，為后續推售、成交做好鋪墊；三是與五大行等研發辦公帶客主力渠道進行多頻次的互動也取得較好效果。“華聯城市全景”項目：該項目為“工改住”方向城市更新項目。報告期內，主要在進行清盤收尾工作。目前僅剩1套頂層復式單位待售，建筑面積424平方米。歷經數年，該項目累計銷售金額近103億元，為公司近年來的穩定、健康發展及實施持續穩定的股利分配政策做出重大貢獻。另該項目建筑面積8,272平方米的商鋪全部用于自持、出租。“華聯南山A區”項目：該項目為公司在深圳的第三個城市更新項目，報告期內，公司繼續推進該項目城市更新計劃方向調整等工作。相對于一般房地產項目開發而言，城市更新項目具有審批及開發周期長、投資金額大、面臨不確定風險多等特點。同時受制于產品屬性、市場前景、利益分配、貸審政策及產業政策等因素影響，開發建設、銷售與回款難度較大。經公司多方反復論證，在當前政策和市場環境下，針對目前區域產業辦公過剩，“工改工”項目又存在產業導入難、去化難等情況，決定將該項目更新計劃方向由原來“工改工”調整為“工改保”，以最大限度提高存量工業土地資源利用價值，規避開發風險。報告期內，該項目先后向上級審批部門提交申報了法定圖則調整、更新計劃調整及工業區塊線調整等資料，有序推進前期申報工作。10月初完成法定圖則調整公示，11月報政府備案，目前等待正式批復中。2.杭州方面“錢塘公館”項目：該項目為高端豪宅，分別榮獲“首屆浙江十大地標豪宅”“最佳城市豪宅”和“中國十大超級豪宅”等殊榮。截止2022年12月31日，該項目本年度實現銷售收入5,429萬元。由于項目已進入銷售尾期，年度新增銷售金額比上年同期有較大幅度下降。迄今為止，該項目累計銷售確認收入金額25億元。報告期內，該項目在前期奠定的大平層高端豪宅標桿的基礎上，全年以“城市建設者”的身份，開展多次線上線下華聯品牌宣傳推廣工作；同時升級華聯品牌形象為UDC華聯杭州，展開建設者的“全新理想”，將原錢塘公館公眾號全新改版成UDC華聯杭州官方公眾號，全面推出UDC華聯杭州視頻號平臺，打造華聯品牌推廣主渠道。與此同時，公司一方面繼續深化頂躍產品設計；另一方面維持項目高端品牌形象及推銷策略，鎖定意向客戶。“時代大廈”項目：該項目為甲級寫字樓，位于杭州錢江新城最核心的CBD商務區內，地理位置優越，周邊地鐵和隧道又相繼開通，交通十分便利。UDC時代大廈是杭州目前檔次最高、品質最好、入駐優質企業最多、租金最高的辦公樓宇之一。2022年，“時代大廈”全年實現租金收入7,127萬元。報告期內，公司努力克服經濟下行帶來了沖擊和影響，經過多次艱苦談判及協調溝通，成功與中國長江三峽、特美刻等公司簽訂了續租合同，同時積極主動通過多渠道進行招租，穩定老客戶、拓展新老客戶。繼續夯實寫字樓標桿地位，通過華聯品牌營銷推廣活動，帶動項目的招商運用等工作，努力提高出租率，年末出租率87.86%。“全景天地”項目：該項目為杭州錢江新城核心CBD商務區內的超五星級酒店和酒店式公寓。2022年，“萬豪酒店”總營業收入1.16億元，同比基本持平。報告期內，由于市場形勢和經濟形勢變化影響，“萬豪酒店”第一季度被取消訂單410萬元，經營慘淡。第二季度4-5月市場依舊疲弱；6月起市場快速恢復，當月入住率88%，生意火爆，創酒店開業以來單月新高。第三季度市場保持持續強勁復蘇態勢，入住率94%再次刷新記錄；特別7月份營收達到了1,509萬元，為酒店開業以來營收單月最高記錄。第四季度經營平穩，入住率完成約83%。通過積極應對，主動作為，緊緊抓住市場恢復契機，努力化解市場不利因素的沖擊和影響，完成全年經營目標。此外，該項目還完成了汽車坡道照明改造、年度消防檢測和七項結算資料審核等工作。全景天地2號樓土地產權分割事宜，與政府進行了多次交流，進展未達預期。(二)物業經營與服務管理業務公司目前物業經營與服務管理業務分布在深滬杭等區域，物業經營與服務管理業務已發展成為服務于華聯地產開發、打造華聯地產品牌，保障企業穩定經營的基礎性業務，來自于物業租金、酒店和物業服務等經營性收入是保障公司保持平穩發展的穩固基礎。1.優化服務模式，升級硬件設施，不斷提升物業管理服務水平一是多維度完善人性化服務，營造親情型社區。在做好常規物業服務的基礎上，根據不同年齡段針對性地開展關愛活動，同時明確管家崗位職責，完善服務流程，優化團隊服務模式，緊扣客戶需求，打造高質量、多樣化的溫情服務，以親情化服務為紐帶，加強與客戶之間的互動，增加信任感，增加粘性度，提升歸屬感。二是智慧服務平臺不斷升級，建立便捷互聯通道。報告期內，華聯物業智慧服務平臺再次升級，在工單量和完成率、及時率等保持穩定的基礎上，率先在杭州“錢塘公館”項目實現了門禁、梯控等一碼通功能，同時推出了“UDC華聯物業服務”統一公眾號，業主僅需關注公眾號即可實現開門、繳費等各項服務功能，將所有智能化物業服務一鍵整合，服務更加貼心、便捷、高效。三是優化基礎設施設備，筑穩品質提升保障。如“華聯城市全景”降低電梯故障率、“華聯時代大廈”完善空調機房5S等。同時持續開展綠化精細管養、綠植改造、標識升級等環境提升工作，積極推進設施設備維修保養及更新改造工作，通過硬件設施的不斷升級、改善，提升客戶體驗感。2022年，華聯物業在年度第三方客戶滿意度測評中，客戶滿意率為95.20%，較2021年上升2.59%；滿意度為88.69，較2021年上升0.4，均接近行業標桿水平。憑借出色的綜合實力、優質的服務水平和良好的市場口碑，華聯物業獲得“2021中國物業服務企業綜合實力500強”。2.逆勢而為，踐行社會責任，維護物業經營穩定與收入穩定近三年，受整體經濟下行等因素影響，零售、服務業等普遍遭受了嚴重沖擊，對實體門店經營沖擊更為嚴重，出現了老租戶退租量增加、新客戶引進難度大以及租金催繳困難等諸多問題與挑戰。面對嚴峻經營環境和市場形勢，公司一方面積極響應政府紓困解難的號召，要求各項目根據政策要求，客戶訴求，結合實際經營情況及市場形勢實施租金減免等措施。此舉既體現了企業社會責任，又維穩了老客戶，促進物業經營業務的運營穩定。另一方面，積極開展多項措施，想方設法扭轉被動經營困局。同時，積極拓展外部客戶，加大招商力度，租賃經營形勢明顯向好。同時穩定老客戶，吸納新客戶，對基礎設施設備進行更新優化，營造更好的辦公體驗，提升市場競爭力。2022年，深滬杭三地物業租金及服務管理(含酒店)等經營性收入3.90億元，物業經營方面逆勢而為，基本維持了穩定經營局面。(三)公司治理和產業轉型方面1.安全規范促發展，持續強化企業內控管理工作一是各級財務、審計、法務等部門持續發揮企業內部監督防火墻作用，有效維護企業合法權益；進一步加強行政、人力資源和信息安全管理，優化內部管理流程，以績效促成效。二是高度重視安全生產工作，確保全年安全生產管理處于有序可控狀態，無重大安全責任事故。2.謹慎穩妥，積極開展產業轉型工作2022年6月，公司召開的2021年度股東大會審議并通過了實際控制人恒裕資本《關于推動華聯控股戰略轉型暨設立專項資金的議案》，擬設立專項資金20億元用于推動戰略轉型。同時將重點關注數字經濟、工業互聯網、新基建、新能源、碳中和等領域，以及生物醫藥、新材料和新技術研發、商業旅游、文化創意、公共服務設施等領域的投資機會。在穩定房地產主業發展的基礎上，探索向新發展方向轉型為公司近年來提出的經營設想，先前已通過參與投資騰邦梧桐基金一期、二期及參與前海梧桐基金B+融資等項目進行一些探索、嘗試。公司本次股東大會不僅確定了專項用于產業轉型的資金規模，同時還明確未來產業轉型探索、關注的具體方向和領域。截至2022年底，公司已就產業轉型事宜與多家國內著名投資機構進行交流、洽談，邀請專業機構協助項目篩選，并參與相關項目交流、論證。但在報告期內，公司產業轉型工作暫未取得實質性進展。公司接下來還需要繼續探索，積極尋求優質并購標的，穩妥推進產業轉型工作。該項工作若取得實質性進展，將在履行規定審批程序后及時進行披露。3.持續踐行社會責任，積極回饋股東與社會(1)持續實施穩定的現金分配政策，不斷提升股東獲得感公司董事會擬定2022年度利潤分配預案為：每10股派0.34元現金(含稅)，擬派發現金股利5,045萬元，占公司2022年實現歸屬于上市公司股東凈利潤的11.58%。公司積極響應監管部門倡導，已連續七年實施了持續、穩定的股利分配政策。其中，2016-2022年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤合計為58.72億元，累計派發現金股利26.84億元，平均分紅比率45.71%，平均分紅率、股息率水平位居同行業及市場前列。此外，公司自1994年上市至2022年期間，累計派發現金股利共計27.46億元；通過首發、兩次定向增發及股權激勵等方式累計融資10.86億元，總派發現金股利金額是總融資金額的2.5倍。(2)兼顧社會責任，連續多年熱心慈善公益以深圳市華聯慈善基金會為平臺，捐助貴州長順華聯凱佐希望學校改善教學條件，完成了學校大門重建、籃足球場地鋪設以及學校電教設備、學生校服和益智用品捐贈等工作；連續四年開展“大美青海-華聯援青助學項目”，資助貧困大學生。此外，持續開展“華聯晨露”行動，以物品捐贈到當地+網絡視頻連線互動的形式，分別在廣東梅州和貴州畢節援建了兩所鄉村小學音樂教室。公益善舉得到社會各界的好評，華聯慈善基金會收獲了4A評估等級認定并取得授牌，華聯控股獲得深圳市南山區慈善會授予的“慈善之星”稱號。二、管理層討論與分析(一)公司經營發展方面近年來，房地產主業推動公司發展邁上了新的臺階，構建了更加健康、穩健的財務結構，連續七年為股東創造了現金分紅回報。公司目前資產質量優良、財務穩健，自有現金大于負債，為公司后續轉型發展奠定了堅實基礎。然而，公司作為一個中小房企，在應對房地產市場發展進入下行周期同時，正面臨著行業調控、產品去化難、城市更新項目審批、開發周期長等問題和困難。公司土地儲備不足，企業發展進入瓶頸期，又面臨主業調整及產業轉型的迫切訴求，未來涉足新產業、新業務的投資與培育需要一定周期，解決當下的發展難題及上述問題和困難，給企業帶來一些陣痛在所難免。與此同時，與實控人關聯方之間存在的同業競爭問題，也可能將影響公司未來主業定位及發展戰略調整。一是穩定經營方面。公司目前正在銷售的研發辦公產品受多種因素制約和影響，去化難度大，公司下一步需要在項目營銷策略上做出調整和突破，促進研發辦公產品的有效銷售，確保收入穩定。二是地產主業發展方面。公司目前正在申報的“華聯南山A區”城市更新項目，由于受到深圳城市更新法規和產業政策的不斷變化、更迭調整的影響，該項目更新計劃方向正在進行重新調整，由于審批進度的不可控性，導致更新項目的投資周期被拉長，且申報結果存在不確定。三是同業競爭方面。公司實控人恒裕資本的關聯方與上市公司之間存在同業競爭問題，鑒于目前房地產融資端已全面放松，提請實控人探索研究解決同業競爭問題的必要性及可行性。四是穩定與可持續發展方面。地產存量保穩定，產業轉型促發展。公司需要正確處理好穩定與發展的辯證關系，在穩定房地產主業經營基礎上，積極穩妥地推進產業轉型工作，以破解發展難題。(二)風險因素分析1.政策調控風險。房地產宏觀調控的總基調并沒有改變，且房地產已進入下行發展周期，若沒有足夠的現金流或信貸資金支持，公司擬建項目存在延期開發、延期竣工的風險。2.經營風險。房地產存量發展時代下，行業集中度不斷提升，競爭越來越激烈，加速去化回流現金，優化資產結構，方能規避經營風險。與住宅產品相比，公司在售研發辦公產品，去化壓力大，存在產品銷售不達預期目標風險。3.產業轉型風險。未來涉足新產業、新業務的投資與培育需要一定周期，且存在不確定性，存在公司產業轉型進度、效果不達預期的風險。4.其他風險。城市更新政策變化及不可控性會直接影響公司城市更新項目的開發方向定位、申報進度及開發周期，正在申報的更新項目存在延期開發風險，且更新計劃方向調整的申報結果存在不確定性。(三)公司策略與應對2022年，國內外復雜多變的政經形勢，世界經濟發展經歷了一個重要且痛苦的歷史時期。展望2023年，國內外形勢依然嚴峻復雜，房地產市場發展也已進入調整發展階段。目前，國內經濟增長有望快速恢復，回歸合理增長區間。面對復雜多變的新形勢，困難與機遇同在，公司將繼續堅持高質量發展路線，注重品質和可持續發展，以“實干、創新、發展、超越”作為工作方針統攬全局，高度關注、深刻研究政策與市場，認清形勢，審時度勢，穩中求進。要準確把握房地產行業新階段特征和市場規律，在不確定性中尋求企業發展的確定性、穩定性，充分發揮自身的資金優勢，加大推進產業轉型力度，開創新的發展局面。1.精準營銷，加大在售項目銷售力度，確保穩定的收入來源“華聯城市商務中心”項目為公司近年營業收入的主要來源，2023年度重點銷售任務仍是研發辦公產品去化銷售。公司將通過持續性市場發聲，強化項目高端商務形象、產業總部超體定位；圍繞銷售目標，利用“精準渠道+中介”，做細、做實、深耕“走出去引進來”策略，強化重點、多渠道多層次開拓客戶資源；全力完成項目年度銷售目標，同時做好南區物業承接查驗及相關工程結算工作。“錢塘公館”項目尾盤銷售工作方面，將抓住杭州舉辦亞運會的歷史機遇，加大華聯地產高端品牌形象宣傳，加大定向圈層營銷力度，確保順利完成年度銷售任務。2.規范治理，嚴格內控，安全生產，行穩致遠堅持依法經營、管理規范和安全生產是企業長治久安及穩定發展的堅實保障。一是要有效發揮財務、人事、行政、法務、審計等各部門的職能，做好各項業務指導和服務工作，保證企業穩定有序運轉。財務部門要承擔起為公司產業轉型等工作推進提供有效資金調配支持，為公司各項決策提供依據的重任。人事部門接下來要承擔起地產業務轉移、產業調整過程中如何合理配置人才架構、調配人員崗位等系列工作，根據企業生存發展需要做好人員調整規劃。二是要強化安全生產和廉政建設。進一步加強教育、完善體系，確保員工人身安全，確保生產安全零事故；同時加強廉政建設，加強作風建設，確保各環節、各崗位干部員工廉潔自律。3.穩中求進，積極探索主業定位及向新發展方向轉型的新業務模式依托控股股東及實控人的資源及實力，結合解決同業競爭方面承諾及履約情況以及企業自身規模和實力等情況，公司認為：由于房地產市場面臨下行周期，除解決同業競爭新增及專注于城市更新的房地產項目外，現有存量房地產項目或資源將采取存量開發及利用方式進行處置，沒有必要再進行高價拿地或新增其他地產投資項目。一是堅持房地產主業“開發+運營”的雙輪驅動發展定位，同時執行股東大會決議，大力推動產業轉型。二是堅持差異化發展策略，從城市更新項目中謀求更大收益。積極推進“華聯南山A區”項目更新計劃方向調整及專項規劃申報工作，同時探索其他老舊物業進行或參與城市更新的可能性。三是產業轉型是一項系統性、開創性工程，擬通過業務戰略性轉移，圍繞新能源、新材料和新技術等戰略新興產業進行投資布局，構建更加合理的產業結構，培育新的利潤增長點。四是利用上市公司平臺，通過實行產業經營與資本運營相結合方式，研究解決同業競爭問題及探求未來戰略發展方向及向新發展方向轉型的新業務模式，突破發展瓶頸，推進可持續發展。2、收入與成本（1）營業收入構成單位：元（2）占公司營業收入或營業利潤10%以上的行業、產品、地區、銷售模式的情況適用□不適用單位：元公司主營業務數據統計口徑在報告期發生調整的情況下，公司最近1年按報告期末口徑調整后的主營業務數據□適用不適用（3）公司實物銷售收入是否大于勞務收入□是否（4）公司已簽訂的重大銷售合同、重大采購合同截至本報告期的履行情況□適用不適用（5）營業成本構成行業分類單位：元（6）報告期內合并范圍是否發生變動□是否（7）公司報告期內業務、產品或服務發生重大變化或調整有關情況□適用不適用（8）主要銷售客戶和主要供應商情況公司主要銷售客戶情況公司前5大客戶資料主要客戶其他情況說明□適用不適用公司主要供應商情況公司前5名供應商資料主要供應商其他情況說明□適用不適用3、費用單位：元4、研發投入□適用不適用5、現金流單位：元相關數據同比發生重大變動的主要影響因素說明適用□不適用（1）經營活動現金流入小計比上年增加70.65%，主要是本年收到的售房款增加所致；（2）經營活動現金流出小計比上年減少56.71%，主要是本年繳納的稅款相比上年同期減少所致；（3）經營活動產生的現金流量凈額比上年增加2067.48%，主要是本年收到的售房款增加以及繳納的稅款相比上年同期減少所致；（4）投資活動現金流入小計本年比上年增加188.11%，主要是本年收回投資增加所致；（5）投資活動現金流出小計本年比上年增加70.11%，主要是本年投資增加所致；（6）投資活動產生的現金流量凈額本年比上年增加193.66%，主要是本年收回投資增加所致；（7）籌資活動現金流入小計本年比上年減少100.00%，主要是本年未新增銀行借款所致；（8）現金及現金等價物凈增加額本年比上年增加191.60%，主要是本年經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金流量凈額較上年增加所致。報告期內公司經營活動產生的現金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的原因說明□適用不適用五、非主營業務分析□適用不適用六、資產及負債狀況分析1、資產構成重大變動情況單位：元境外資產占比較高□適用不適用2、以公允價值計量的資產和負債適用□不適用單位：元報告期內公司主要資產計量屬性是否發生重大變化□是否3、截至報告期末的資產權利受限情況七、投資狀況分析1、總體情況□適用不適用2、報告期內獲取的重大的股權投資情況□適用不適用3、報告期內正在進行的重大的非股權投資情況□適用不適用4、金融資產投資（1）證券投資情況□適用不適用公司報告期不存在證券投資。（2）衍生品投資情況□適用不適用公司報告期不存在衍生品投資。5、募集資金使用情況□適用不適用公司報告期無募集資金使用情況。八、重大資產和股權出售1、出售重大資產情況□適用不適用公司報告期未出售重大資產。2、出售重大股權情況□適用不適用九、主要控股參股公司分析適用□不適用主要子公司及對公司凈利潤影響達10%以上的參股公司情況單位：元報告期內取得和處置子公司的情況□適用不適用十、公司控制的結構化主體情況□適用不適用十一、公司未來發展的展望2023年，公司將繼續做好重點項目的工程建設、銷售和運營工作，主要工作如下：（一）房地產業務1.深圳方面“華聯城市商務中心”項目：全力推動該項目銷售工作，力爭完成項目年度新增銷售20億元目標。同時做好南區物業承接查驗及相關工程結算工作。“華聯南山A區”項目：繼續積極做好、有效推進該項目前期工作。以實現項目建設最優方案為目標，早日實現更新項目計劃開發方向的明朗化。力爭年底前完成項目專項規劃報批和實施主體確定等工作。2.杭州方面“錢塘公館”項目：以杭州舉辦亞運會為契機，繼續深化和保持“錢塘公館”杭州TOP級豪宅市場形象，持續推進該項目尾盤銷售，2023年力爭實現銷售收入金額1.5億元。“時代大廈”項目：大力宣傳“時代大廈”高端樓宇品牌，不斷提升服務水平和服務質量，2023年實現出租率85%以上，租金收入超6,400萬元。“全景天地”項目：“萬豪酒店”要重視提高客房入住率，力爭實現營業收入12,400萬元。全景天地2號樓的產權分割工作事宜力爭年內取得新進展。(二)物業經營與服務管理業務1.靈活調整、合理優化，實現經營性物業收益和檔次雙提升一要做好經營性物業運營情況分析與工作規劃，及時發現問題，有的放矢地解決問題，要力保運營收益穩定或增長。二要積極跟進時代變化，及時跟進城市及區域發展規劃，靈活調整經營思路，尋找經營的突破口，優化物業檔次，合理調整業態布局，為未來經營業務的提升發展做好鋪墊。三要繼續關注各類政策變化，評估深杭兩地項目剩余可售物業和老舊零星物業的持有與出售計劃，盤活存量資產價值。2.深化完善、精益求精，持續提升物業管理水平和品牌形象物業服務工作最核心的要求就是要保證安全，要積極穩妥做好各方面的安全保障工作和物資儲備工作，為確保各項工作的有序開展做好服務。同時，公司將持續不斷提升物業服務水平，提高物業管理技能，加強標準化建設和員工隊伍的培養與鍛造。根據不同服務對象、樓宇性質以及物業類型等，貫徹更加精細化的服務理念，不斷強化華聯物業品牌的市場形象。(三)產業轉型方面公司目前房地產開發業務發展已進入瓶頸期，推動并探索主營業務轉型工作依然是2023年一項極其重要的工作任務。通過抓住全球脫碳帶來的新發展機遇，積極尋找投資機會，力爭年內產業轉型工作取得突破性進展。2023年，國際國內形勢依舊復雜，政經秩序正在發生深刻變革，國內經濟發展漸進式回暖，有望重回合理增長區間，前景預期向好。面對困難與挑戰，公司將繼續堅持穩健高質量發展理念，堅持“穩中取進”經營導向，抓住市場回暖發展機遇，開拓進取，進而有為，在穩定主業經營基礎上，大力推動產業轉型，突破發展瓶頸，進一步提升企業的可持續發展能力和整體競爭實力，實現股東權益保值增值目標。關鍵詞：
