匯通能源（600605）2022年年度董事會經營評述內容如下：

一、經營情況討論與分析

2022年，公司在極具挑戰的營商環境下，精準出臺扶持政策、幫助商家共度難關，面臨充滿挑戰的外部環境，公司堅守“精服務、提效率”，公司管理層按照董事會批準的全年工作計劃，認真落實和推進戰略規劃落地，公司各層級員工攻堅克難，迎難而上，全年累計實現營業收入1.08億元，同比減少3.89%；實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤846.42萬元，同比減少23.71%。

【資料圖】

二、報告期內公司所處行業情況

（一）房屋租賃

公司上海商業管理部負責上海房產的招商租賃及運營管理，主要有三種經營模式。（1）自營模式：對原有物業自行裝修改造，并經營管理；（2）合作模式：房屋持有人與專門從事城市舊改業務的專業公司合作，改建經營老舊項目；（3）出租模式：將持有物業直接出租，由承租人改建和擴建。公司主要包括自營和出租兩種經營模式。

（二）物業服務

公司物業服務主要為商業物業服務，該細分行業逐漸呈現輕資產化以及互聯網化的發展趨勢。伴隨經濟穩定可持續增長，行業從“大規模開發”轉向“精細化運營”。未來，經濟中短期內平穩發展呈恢復態勢，我國居民消費水平提高，社會消費品零售總額呈上升趨勢，新型業態迸發出新的消費活力，新型城鎮化發展趨勢持續拉升商業市場需求，商業物業服務未來發展前景廣闊。

（三）美居裝修

美居裝修業務主要是公司為有需要的業主提供住宅、店鋪、辦公室、公共物業裝飾裝修、設計施工、家具家電等一體化服務。根據中國裝飾行業協會數據顯示，2020年我國家裝市場規模達26,163億元，預計到2025年將達37,817億元，年復合增長率7.6%，空間廣闊。

（四）房地產開發與銷售

公司房地產開發與銷售業務的經營模式以自主開發銷售為主。2022年，全國房地產開發投資13.29萬億元，比上年下降10%。全國房地產銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%，銷售金額13.33萬億元，比上年下降26.7%。1-12月累計銷售均價9813.8元/平方米，比上年下降3.2%。受宏觀經濟的影響，房地產行業經營壓力進一步加劇，企業從“拼速度、拼規模”回到“拼產品、拼服務”、提升運營管控效率、深化銷售渠道、加強現金流管理。長期來看，財務穩健、產品力出色、運營管控能力更強的房企將獲得更多的發展空間和市場競爭優勢。

三、報告期內公司從事的業務情況

（一）房屋租賃

公司持有的物業分布于上海多個行政區，出租建筑面積過萬平方米的行政區域有靜安、閔行、寶山等。公司在城市核心區域，如靜安、楊浦區的房產物業主要用于辦公和商業經營，出租率高，租金達到或略高于周邊平均水平。公司多處在租房產位于城市更新重點區域，如浦東新區、閔行、寶山，現已陸續投入經營，在城市經濟轉型和產業升級的過程中，預計將給公司帶來穩定的收益。

截至2022年末，公司已列入征收范圍的有上海市楊浦區平涼路583號、平涼路624號及虹口區舟山路349弄9-47號（東余杭路988號），公司將積極與相關部門進行磋商，實現利益最大化。

（二）物業服務

公司商業物業服務主要包括百年德化的商業運營及上海地區部分出租商業資產的配套物業管理。“百年德化-風情購物公園”位于鄭州市德化街，占地面積51.53畝，總建筑面積近6萬平方米。2022年9月，百年德化地下一層下沉式廣場“德化100號”盛大開幕，持續為項目引流、增收做正貢獻，但受宏觀經濟、二七下穿隧道施工圍擋等綜合因素影響，2022年物業服務實現收入3,318萬元，同比減少5.99%。

（三）美居裝修

公司2021年拓展物業服務范圍，開展美居家裝業務，為提升業務競爭力，2022年公司在店鋪、辦公室、幼兒園等領域挖掘商業物業及公共物業商業機會，為客戶提供裝飾裝修、設計施工、家具家電等一體化服務。2022年，美居裝修業務實現收入1,282萬元，同比增加311.48%。

（四）房地產開發與銷售

公司有一個在開發中的房地產項目，即南昌廣州路項目。報告期內，南昌廣州路項目完成住宅銷售面積51,647㎡，車位銷售518個，2022年實現簽約收入57,125萬元。

因房地產開發業務“開發在前、交付后結轉收入”的行業特性，該項目尚未實現營業收入。

四、報告期內核心競爭力分析

1、歷史遺留的優質土地、房產資源

公司持有的土地、房產多因歷史原因取得時間比較早，取得成本較低，抗風險能力強，多數位于上海市中心城區，具有較好的經營區位優勢。公司自有土地、房產等物業的裝修改造投入成本可控，持續經營能力較強，為公司貢獻穩定的經營性現金流。

公司自持物業的租金定價具有一定的市場競爭力，有利于維護租戶的穩定和共同持續發展。公司房產部門擁有成熟的工程建設、工程造價、招商管理、物業管理等經營管理團隊和專業人員，業務管理流程和模式日益規范和成熟。公司通過積極與主管政府部門溝通，實現房產征遷和收儲利益最大化，為股東創造價值。

2、完善的內部控制管理制度

公司注重內部控制的建設和實施，制訂和完善了各部門的管理手冊等規范性制度文件，細化管理流程，明確工作職責；并嚴格推進制度有效落地，符合內控規范性文件的要求；公司基本建立了嚴格有效的內控體系，并形成制度文件，對內部控制流程等進行明確和規范。規范化、流程化的管理模式，在市場競爭中實現穩健經營，體現出企業的核心競爭力。

五、報告期內主要經營情況

報告期內，公司實現營業收入10,848.38萬元，實現歸屬于母公司股東的凈利潤926.80萬元，產生經營活動現金流量凈額35,713.30萬元。

六、公司關于公司未來發展的討論與分析

(一)行業格局和趨勢

公司房產多數集中在上海市區，與上海地區商辦市場、工業地產整體的租金價格及市場供需密切關聯，也與國內外整體經濟形勢直接相關。全球來看，局部戰爭加劇了經濟動蕩，未來不確定因素增加。從國內看，未來，中國經濟逐步復蘇，營商環境持續向好。

1、2023年租賃業務市場環境

根據戴德梁行22年Q3市場報告數據：三季度在上海多重政策支持下，租賃市場穩步復蘇，全市當季凈吸納量攀升至23.8萬平方米左右，接近封控前水平；核心商圈租金跌幅在逐步收窄。

就行業來看，咨詢、律師事務所、會計和其他專業服務業在市場上占比達29.5%。金融業達成了市場上約24.7%的租賃交易。外資在甲級寫字樓租賃市場中占比達37.4%。政府出臺了多重政策，穩定了上海經濟的基本面和營商環境。

租賃行業逐漸復蘇，從仲量聯行相關調研數據看，2023年寫字樓市場，尤其是核心商圈，預期將迎來良好的恢復性增長態勢。金融、科技及專業服務業依舊是各城市辦公樓市場的主力需求。

2、2023年物業服務市場環境

未來，中國經濟將逐步增速，預計中短期內將通過提升流動性和政府支出等舉措保障經濟平穩發展，這也將對商業地產市場產生利好影響。在存量時代，隨著消費理念、消費行為模式發生深刻變化，精細化運營，改造換新老舊的存量資產項目，是增強核心競爭力的重要方式，“業態/品牌升級+優質內容+數字化智能化”成為商業發展的核心要素。

2023年美居行業穩步前進，受居民消費理念變化，助推家裝市場需求不斷擴大。同時，得益于網絡環境的發展，線上線下（300959）雙驅動，消費者對多樣化、定制化、高效率家裝的需求持續增長，促進互聯網家裝行業蓬勃發展。近幾年，90后成購房、租房主力軍，裝修改造需求旺盛，客群畫像趨向年輕化。

3、2023年南昌房地產市場環境

南昌房地產政策緊跟全國基調，政府積極救市，促進行業回暖，政策全面松綁，利用購房、契稅、消費券等補貼刺激樓市。2023年1-2月返鄉季針對幾大主流剛需板塊，政府均出臺了新春購房補貼政策。

(二)公司發展戰略

公司嚴格執行已制定的戰略目標，做好現有房屋租賃、物業服務、美居裝修以及房地產開發業務。

公司將持續深化健全公司治理管控體系，提升科學管理水平；加快打造專業、高效的管理團隊，建立創新、誠信、務實的企業文化，充分挖掘企業現有資源潛力，積極回報廣大股東。

1、主動適應環境變化，持續探索面向未來的生存與競爭能力

國家層面提出了“逐步形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”，對公司帶來新的挑戰和機遇。公司董事會將加強對市場環境變化的深入分析，遵循商業邏輯，堅持為客戶和投資者持續創造價值。

一方面，實施聚焦和城市深耕戰略，在江西市場，以南昌為根據地，快速樹立品牌口碑，提高產品價值。另一方面，不斷做優做強房屋租賃、物業管理服務業務，提升企業整體盈利能力，為股東創造更大價值和回報。

2、全方位建立公司治理管控體系，提升科學管理水平

2023年公司將根據《公司法》《證券法》《上海證券交易所股票上市規則》《公司章程》等要求，進一步打造規范、科學、高效的治理管控體系，提升公司治理水平，降低內外部經營風險，為企業持續健康發展保駕護航。

3、打造專業、高效的管理團隊，建立創新、誠信、務實的企業文化

在戰略轉型升級階段，核心領導團隊和優秀的管理、專業人才是保證干成事的關鍵。2023年，公司將圍繞“管理團隊人員穩定、項目運作經驗豐富，能夠及時應對復雜多變的宏觀經濟形勢，保持公司穩健發展”為導向，建立權責明確、科學靈活的決策體系，并通過內部審計、績效考核、組織監督等機制，打造出務實、規范、高效的團隊，保障公司戰略目標落地。

另外，公司將積極探索“雙循環”時代格局下創新型企業文化的踐行方向，將“創新、誠信、務實”的企業精神，融入公司的規章制度和管理行為，成為支撐公司發展的軟實力。

(三)經營計劃

2023年，中國經濟有序復蘇，但各個企業在較長時間仍將面臨一定的困難和壓力，公司在持續做好房屋租賃、物業管理服務的基礎上，重點做好南昌廣州路項目。

1、堅決執行聚焦和深耕戰略，提生產品價值

圍繞廣州路項目，緊盯市場節奏和客戶需求，配置專業、高效的管理團隊，打造具有區域市場競爭力的產品，2023年銷售策略以追求價值為核心，重點打造公司的品牌口碑，為后續項目拓展，區域做精做強，奠定堅實的基礎。

同時，緊緊圍繞項目運營，固化完善項目全周期標準化管理體系，搭建以客戶滿意度為導向，以效率為支撐，以銷售為抓手，以成本為保障的價值鏈管控體系。

2、做優做強房屋租賃、物業管理業務，穩定持續貢獻利潤

房屋租賃業務，近兩年受動遷征收等影響，可租賃面積不斷減少，為穩定后期的租賃收入，對經營穩定、租賃費用支付正常、品質優良的客戶，通過提升軟性服務水平實現合同期內價格遞增；針對到期不續、經營不善的，通過改善軟性服務品質、維修改造改善項目內外部面貌等硬件，持續提升商業氛圍，扶持商家不斷提升經營能力，確保公司經營收入。

商業業務，圍繞“招好商、收好費、聚好客，營運發力、物業保障、商家滿意”的總體策略，積極推進2023年商業業務各項舉措落地。

美居業務，圍繞“讓客戶安心、省心，對產品滿意的一站式服務”宗旨，立足成為“區域內最受歡迎的裝飾企業”，2023年將圍繞家裝、工裝業務開展工作，夯實內部管理，嚴控各項成本與費用支出，提升訂單毛利率，提高業務盈利能力。

3、持續提升團隊專業能力，培育優秀的企業文化

加大復合型和創新型人才的引進和培育，高度重視人才培養，持續優化多層次培訓體系，為公司持續健康發展提供堅實的人才保障。同時，持續完善激勵機制，將公司目標與個人目標相統一，形成較強的團隊凝聚力。

加大正向、正道的企業文化培育，圍繞“創新、誠信、務實”的企業價值觀，建立行為標準，融入干部的任職資格管理和人才的“選用育留”，打造一批敢打硬仗，能打勝仗的精英和骨干。

2023年隨著國內經濟形勢轉好，公司整體業務持續實現良好運轉，為股東創造價值。

(四)可能面對的風險

1、市場風險

受宏觀經濟影響，2022年商業經營氛圍逐步下降，中小微企業、商戶資金壓力大，公司個別項目空置面積增大，隨著2023年國內經濟形勢轉好，營商環境向好，但市場中較多客戶還存在觀望態勢、投資審慎，公司目前正在加大招商與管理力度，行業的恢復仍需較長一段時間，預判2023年下半年公司重點項目的空置率會逐步下降，公司經營業績持續向好。

2、政策風險

公司閑置房屋的重新改造，需要市政、規劃等管理部門的支持和審批，因此政策變動將會影響房產改造工作，對公司土地和房產的改造出租以及征遷補償收益存在不確定性影響。

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