上海，2023年5月12日——近期，為有序推進城市更新行動，推動城市高質量發展，創造高品質生活，實現高效能治理，上海市制定了《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》（下稱《方案》），就城市更新總體目標、工作原則、重點任務及實施保障，給予了系統和針對性的解答。享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行對此進行深入分析和解讀。

上海城市更新頗具歷史淵源，自上世紀末以提高人居水平，全面改善城市面貌為目標開展了大規模對城市更新工作。在“365舊改”期間（1992-2000年），歷史建筑破壞問題凸顯，因此在2001年2月9日，上海市建委、規劃局等部門出臺《關于鼓勵動遷居民回搬推進新一輪舊區改造的試行辦法》，提出“新一輪舊區改造要堅持拆、改、留并舉的方法”，從單一的拆除重建轉向歷史建筑及歷史風貌保護，注重歷史文脈傳承和城市文化內涵提升。

隨著上海城市更新進程推進，邁入存量時代，城市更新模式由從粗放轉為精細化管理。2015年，上海出臺《上海市城市更新（實施）辦法》，并輔以一系列輔助配套文件，使城市更新變得更加規范化。2017年，上海城市更新理念及思路有了重大調整，城市建設從“拆改留”向“留改拆”轉變，“保留保護”成為新一輪舊區改造主旋律。在統籌推進風貌保護和舊區改造、突出城市功能完善和品質提升的前提下，加快實施舊區改造。

與此同時，在2016-2020年期間，上海針對不同物業類型的城市更新：工業用地、商辦用地以及歷史文化風貌區，出臺多個細分政策。隨著2021年《上海市城市更新條例》的出臺，

建立了完整的規劃引導體系、更新實施機制、保障機制及監督管理機制并明確了法律責任、全過程的物業權利人和公眾的參與機制，將原本分散在各個條線的更新政策體系化、法定化。

本次的《方案》跟之前的政策有所不同，它明確了未來三年上海城市更新核心行動方向，助力《上海市城市更新條例》的全面實施，著力強化城市功能，以區域更新為重點，分層、分類、分區域、系統化推進城市更新：

1）城市風貌：一方面展開綜合區域整體煥新行動，以衡復歷史風貌區、“一江一河”沿岸、外灘“第二立面”、北外灘、吳淞創新城、虹橋國際中央商務區等重點項目為基礎，更新和開發一批能夠代表上海城市風貌的項目，另一方面展開歷史風貌重塑行動，促進上海特色的歷史文化活化利用，將歷史風貌保護與人民城市發展需求有機結合，合理引導空間載體活化利用。

2）經濟煥新：結合經濟發展目標和城市發展現狀，統籌推進綜合性區域的城市更新。盤活存量，煥發商業商務區嶄新活力、產業升級，推動園區提質增效、存量工業用地轉型升級，培育新型產業，提升發展能級。

3）人居民生：增進民生福祉，加快推進“兩舊一村”改造工作、中心城區周邊“城中村”改造工作。加快補齊公共服務短板，全面推進“15分鐘社區生活圈”、“高品質”校園、“美麗街區”等公共空間項目建設，推動人居環境品質提升，打造高品質城市公共空間。

到2025年，上海將通過開展綜合區域整體煥新、人居環境品質提升、公共空間設施優化、歷史風貌魅力重塑、產業園區提質增效、商業商務活力再造等六大行動，保障城市更新進程的有序推進，加速城市更新行動高質量可持續發展。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示：“此次《方案》的出臺，讓上海城市更新行動全面有序的開展，通過加快盤活與發展商務社區，突出支持現代服務業的發展，通過持續改善生活環境和功能配套，聚焦提升人民的生活品質。上海從讓城市看起來‘高大上’的城市更新1.0階段，到尋求城市記憶的2.0階段，現如今，上海已經進入著眼于未來城市發展的‘有機更新’3.0階段。”

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