近期，成都一批老舊小區改造將陸續開工，但即將改善的老舊小區環境并沒有引來更多的二手房客戶，成都二手房成交量反而有下降趨勢。

《中國經營報》記者了解到，今年以來成都市二手房總體均價基本穩定，而成交量在4月達到年內高點后，隨即波動下跌。

在二手房總體成交量下降的同時，城南區域卻逆勢上漲，成交量環比大幅上揚，其中不乏有出售交房后多年仍是清水房的次新房。

價穩量跌

“價格的話，現在是比較穩的。”位于成都市金牛區的一位房產中介回顧今年的二手房行情，他告訴記者，二手房價今年沒有大跌大漲，但比歷史最高位還是便宜了不少。

中原地產數據顯示，5~7月，成都市二手房掛牌均價分別為17040元/平方米、17086元/平方米、17351元/平方米，各月環比漲幅分別為0.67%、0.27%、1.56%，呈現穩定微漲的趨勢。

但另一方面，二手房成交量卻沒有像價格一樣的穩定。數據表明，4月份，成都二手房成交量達到了春節后高點5383套之后，開始波動下跌，隨后3個月的成交量分別為4971套、5337套、4991套。而在去年7月，二手房成交量尚有9204套，也即今年7月成交量同比下跌45.77%。

記者在今年4月走訪成都市場時關注到，當時有一些業主急于賣掉房子以獲得做生意的周轉資金，當時二手房也有更大的議價空間。而隨著國內各行各業回歸正軌，近期再少有聽說因資金周轉而急售房子的情況。

在營門口區域的一位二手房中介帶記者看了一套標價155萬元的有電梯的房源，房東等著賣房后置換更大的房子，而這套房源同時被以高出5萬元的價格掛在另外一個大型中介平臺出售。

另一方面，一些購房者一度奔著新樓盤參加搖號，但多次嘗試后最終因中簽率低、總價高等原因沒有搖到滿意的房子，轉而購買二手房。“新開盤的房子低單價的不多了，而且小戶型的也很少，哪怕搖中了也不一定能選到合適面積的房子，超出了一些剛需客戶的預算。”一位中介人員表示。

經濟分析師周正國告訴記者，即使二手房價格上漲，如果交易量沒有增加，也很難說行情上揚。“成交量同比下滑接近一半，這個確實值得重視，我的直覺是受今年疫情影響，經濟下滑壓力大，大家出手謹慎的結果。”關于老舊小區改造，周正國表示，舊房改造可以提振市場，對老城區是好事，也是政府之手的一個方面。

但在西南財經大學教授劉璐看來，目前的老舊小區改造，不同于之前的拆遷安置，本身不會釋放拆遷安置這樣的購房需求，對老舊小區物業品質提升有幫助，但這些居民也不會搬走，所以對二手房市場沒有太大影響。“當然，這些改造房源如果入市，品相會更好些，有利于其保值。”

“北”降“南”漲

“這個房子才掛出來12天，就準備簽約了。”天府新區的房產中介曹芳(化名)指著電腦上的一套房源告訴記者，一些優質的房源，掛出來很快就能賣掉，近段時間在她所在區域買二手房的人也多了起來。

7月份，位于城北區域的金牛區二手房成交套數環比下跌2%。與之相反的是，擁有更多新興產業的城南高新區，二手房成交套數則大漲27%，達到591套，也成為7月份成都各區成交量“冠軍”。當月成交套數環比漲幅最大的是同在城南區域的雙流區，漲幅達到34%。

因與高新區僅有一街之隔，曹芳表示她所在區域的房子頗受購房者歡迎，比較搶手。曹芳準備帶記者去看一套小戶型房源，后經聯系卻已經被其他客戶預定無法帶看。

熟悉新川板塊的房產中介丁鼎(化名)給記者展示了中德英倫聯邦小區里的多套待售房源，其中多數為交房超過兩年仍未裝修的清水房。而這個樓盤的A區、B區、K區在6月份拿下了高新區成交套數的前3名，分別為14套、12套、10套。

丁鼎告訴記者，正在出售的二手房里面很多是之前的投資客買的房子，是沒有裝修過的次新房。但現在這樣買來投資的人很少了，更多是剛需和改善型客戶，以在城南上班的人群為主，會特別考慮居住實用性和舒適度。

關于為何近期銷量增加，曹芳向記者解釋：“近來的新樓盤多是大戶型，總價越來越高，一些人買不起就會來買相對便宜的二手房。快到開學季了，一些家長也會趕在這個時候買房子供小孩讀書用。”

今年對于城南的二手房市場來說，或許更有特殊意義。“2016年有一大批房子被買來用于投資，那批房子大約在2018年交房，今年拿到房產證剛好滿兩年，交易稅費可以少一些，就會有很多人把房子拿出來賣。而且這段時間高新區的新樓盤本來就不多。”丁鼎這樣總結房源增加的歷史原因。

也有中介借限購加碼的傳言來提醒購房者盡早買房。“前段時間深圳出了限購政策，有客戶覺得成都也有可能政策調整，就會從外地飛回成都要抓緊時間買房呢。”提到限購政策是否有可能調整，更多的中介人員則會表示：“政策不好說，沒辦法預測。”

近期市面上流傳成都限購“升級”傳言，成都市住建局在回復網友的留言時稱，將“認真貫徹國家調控要求，堅決遏制投機炒房行為，支持合理住房需求”。

周正國表示，房地產投資的基本原則還是集中在優質、高端區域，成都一般指的是高新區、天府新區。“滿兩年”的房源入市，供應量增加，對房價應該還有壓制作用。(記者 陳雪波 盧志坤)