近日，南方日報記者從惠譽評級在線召開的一場中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和融資環(huán)境分析會上獲悉，在今年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)評級中，該機構(gòu)給予了朗詩綠色地產(chǎn)、泰禾、富力、國瑞置業(yè)等9家房企“負面評級”變動，主要原因有杠桿率將上升、不良債務交換、流動性及再融資計劃不確定、業(yè)務狀態(tài)下行等。

今年以來，疫情和國際經(jīng)濟形勢變化讓國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營狀況備受壓力。而隨著新一輪償債高峰期的到來，一些前期在“高周轉(zhuǎn)”模式下積累的信用風險也開始在部分企業(yè)顯現(xiàn)。第三方信用評級主要以企業(yè)經(jīng)營管理、財務狀況和償債能力等為分析內(nèi)容，逐步被業(yè)界視為窺探企業(yè)實際信用狀況和揭示市場風險的有效工具。

不過，由于國內(nèi)的第三方信用評級仍處在起步階段，在財務和經(jīng)營等多重壓力下，房企對來自各類機構(gòu)的“負面評級”仍表現(xiàn)出一定的焦慮和猜疑。

債務高企流動性緊張拉低房企信用評級

在7月30日召開的這場網(wǎng)絡分析會上，惠譽評級邀請的專家回顧了2019年全年與2020年前7個月中資地產(chǎn)美元債的發(fā)行情況。

海通國際數(shù)據(jù)顯示，2020年前7個月，國內(nèi)房企一共發(fā)行了128筆美元債，發(fā)行總額達405億美元，相比2019年同期下跌了26.6%。主要原因是由于今年境內(nèi)流動性走向?qū)捤?，房企在境?nèi)的融資渠道有所拓寬，融資成本明顯降低。

此前，惠譽曾預期今年中國房地產(chǎn)商銷售會同比下跌15%。針對這一預判，惠譽評級大中華區(qū)房地產(chǎn)評級聯(lián)席主管及高級董事鄭俊英日前根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)整體復蘇情況指出，“下跌15%”的預測是偏保守的，受到春節(jié)因素以及疫情影響，今年一、二月全國住宅銷售金額雖錄得同比下跌35%的數(shù)據(jù)，但到了三、四月份，有關(guān)銷售金額已有明顯改善，至五、六月份，銷售金額已錄得同比15%的增長。整體來看，今年內(nèi)地房地產(chǎn)銷售將與2019年相若，房地產(chǎn)開發(fā)商違約的風險仍處于比較低的地位。

南方日報記者從分析會上獲悉，今年上半年惠譽對9家房企給予了“負面評級”變動，包括朗詩綠色地產(chǎn)、泰禾、富力地產(chǎn)、國瑞置業(yè)、陽光100、麗豐控股、億達、泛?？毓?、金輪天地?；葑u分析人士指出，對上述公司評級下調(diào)的主要原因在于近3月內(nèi)債券到期情況與償還壓力。同時，業(yè)務規(guī)模弱化傾向亦對評級變化有所影響。如若企業(yè)選擇債券交換，債券或產(chǎn)生延期，違約條款將更加寬松。譬如，富力是流動性及去杠桿化進程低于預期，泰禾是流動性及再融資計劃的不確定性、未償付其7月到期中期標據(jù)，朗詩綠色地產(chǎn)是杠桿率將上升等。

不過，與此同時，惠譽亦給予了首開控股、力高地產(chǎn)和鴻坤偉業(yè)三家公司“正面評級”變動，主要原因則分別因為業(yè)務規(guī)模擴大、標桿率維持在低水平或流動性、短期債務及杠桿率有所改善等。

據(jù)鄭俊英透露，惠譽目前給予約80家中國房地產(chǎn)商信用評級，“它們一般規(guī)模大、地區(qū)比較多元化，土地儲蓄也較多，相信這些公司的增長更會健康一點，相信前50大的房地產(chǎn)商銷售可高于平均水平”。

第三方信用評級頻繁刺激房企敏感神經(jīng)

過去10年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，企業(yè)普遍采取“高周轉(zhuǎn)”的模式來加劇規(guī)模擴張。今年上半年，一場突如其來的疫情讓泰禾等部分房企前期積累的債務風險變得尤為突出，不得不采取出售資產(chǎn)和股份的方式來自救。而來自惠譽、標普和穆迪等國際評級機構(gòu)的信用評價，每一次調(diào)整變動都無不刺激著這些房企的敏感神經(jīng)。

此前，穆迪公開下調(diào)恒大、融創(chuàng)等龍頭房企的信用評級，曾引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。后來，由于這些房企主動采取有效管控，促使企業(yè)財務狀況明顯改善、經(jīng)營業(yè)績大幅提升。穆迪又調(diào)升了對它們的信用評級。

不過，來自第三方的信用評級在督促企業(yè)主動改善財務狀況的同時，也曾經(jīng)引發(fā)過信用評級“虛高”、評級結(jié)果危言聳聽的爭議。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年初至7月底，評級機構(gòu)一共對國內(nèi)220多家發(fā)行人上調(diào)了主體信用評級，超過去年同期數(shù)據(jù)，出現(xiàn)了“AAA”扎堆的情況。有業(yè)內(nèi)人士對此指出，今年受疫情等綜合因素影響，信用違約金額和去年差不多，信用風險總體仍處于相對高發(fā)期。若評級結(jié)果無法真實反映和區(qū)分發(fā)行人的信用狀況，評級等同于虛設(shè)，根本無從幫助大家識別風險。

與此同時，也有業(yè)內(nèi)人士表示，機構(gòu)一昧對某些企業(yè)進行負面評級，則有危言聳聽之嫌。5月25日，穆迪將富力地產(chǎn)股份有限公司的評級由“Ba3”降至“B1”，從觀察名單變?yōu)?ldquo;負面展望”。評級的下調(diào)，反映出穆迪對其經(jīng)營現(xiàn)金流疲弱以及未來12-18個月內(nèi)大量債務到期的擔憂，負面展望則反映了富力地產(chǎn)在未來12-18個月的再融資需求較高。該業(yè)內(nèi)人士認為，今年前5月，富力已成功獲取了約200億元的額度，加上手中的現(xiàn)金，富力已有約584億元的額度。預計下半年，富力還將進行多輪融資以借新還舊，穆迪所擔憂的流動性疲弱以及大量債務到期問題，明顯存在過度高估。且在富力有息債務以銀行貸款為主，境內(nèi)信貸占比43.1%，非標債務占比較少僅占11%。2018年富力的平均借貸利率為5.74%，2019年為6.6%，而橫向?qū)Ρ韧?guī)模陣營(1300億-1800億元)的房企，融信中國的融資成本為6.9%，正榮地產(chǎn)為7.5%，華夏幸福為7.86%，中梁控股為9.4%。此外，富力全資持股項目超93%，應收款絕大部分為舊改意向金，并沒有像其他房企普遍通過合作聯(lián)營的辦法來壓低凈負債率、美化財務報表，這些核心城市核心地段的項目，對集團意味著穩(wěn)定而可觀的利潤來源。

新一輪償債高峰期須重視房企信用風險

撇開第三方機構(gòu)的評級結(jié)論，今年國內(nèi)融資環(huán)境和樓市行情的好轉(zhuǎn)，雖然一定程度上減輕了企業(yè)的經(jīng)營壓力。但隨著新一輪償債高峰的到來，房企未來一年的資金鏈仍然面臨著不小的挑戰(zhàn)。

彭博數(shù)據(jù)顯示，2020年全年房企海外債務到期規(guī)模將達294.65億美元，約合2039.83億元人民幣。而Wind數(shù)據(jù)則透露，2020年國內(nèi)房企信用債到期規(guī)模為2095.7億元，ABS全年償還總規(guī)模達到了2287億元，超過信用債和海外債規(guī)模。若將全年海外債務、信用債和ABS三項合計，企業(yè)到期債務規(guī)模將達6422億元。業(yè)內(nèi)如恒碧萬、綠城、綠地、雅居樂、龍湖、泰禾、新城控股等企業(yè)，到期債務均以百億元計。

為此，惠譽評級大中華區(qū)房地產(chǎn)評級相關(guān)人士認為，未來6-12個月，短期債到期、杠桿比例上升、銷售大幅下降仍為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個信用風險。其中，資本市場債券與信托貸款的風險高于銀行貸款，而開發(fā)商的投資、拿地態(tài)度對杠桿比例有著直接影響，存在一定違約風險。以跟蹤關(guān)注的75家房企數(shù)據(jù)為統(tǒng)計基礎(chǔ)，到2021年一季度和二季度，預計將分別有182.93億美元、140.61億美元債券到期，形成一個到期還債的高峰期。截至2020年下半年，到期的存量中資地產(chǎn)債券共計169.45億美元;截至2021年全年，到期的存量中資地產(chǎn)債券共計435.52億美元。

業(yè)內(nèi)人士指出，盡管從今年前7月數(shù)據(jù)來看，百強企業(yè)銷售同比增速高達25.7%，創(chuàng)今年4月份回正以來新高。與此同時，房企在境內(nèi)外融資的成本大幅降低。數(shù)據(jù)顯示，上半年，TOP50房企境內(nèi)發(fā)債平均利率為4.86%，較去年同期下降14.59%。境外發(fā)債平均利率為7.47%，較去年同期下降3.36%。但受疫情和國際經(jīng)濟形勢復雜多變的影響，未來半年我國房地產(chǎn)行業(yè)整體運行情況仍存在不確定性，潛在的風險仍不可忽視，特別要防范未來隱藏的黑天鵝事件。(馮善書)