“六萬人搖號”的遠洋西溪公館，讓杭州市再次成為全國樓市的焦點。然而“全民搶房”的背后，杭州樓市卻陷入了冰火兩重天的境遇。

綠城房地產集團有限公司(以下簡稱“綠城中國”，03900.HK)的遭遇便是其中的一個縮影。4月，千萬級“豪宅”產品曉風印月剛以12%的中簽率收官。不到1個月，該項目業主代表便列出圍墻不如回遷房、入戶大堂縮水、裝修清單存在水分等“三大問題八個小點”期望維權。

另一方面，2020年，綠城中國計劃在杭州市推出桂語聽瀾、春來曉園、春月錦廬、春風金沙四大新品。近日，《中國經營報》記者走訪位于杭州主城區的春來曉園和春月錦廬，盡管均預計6月首開，但由于定位改善價格較高，前來看房的顧客并不多，此前的“曉風印月們”被搶購的場景或難以重現。

近年來的年報數據并不好看，一貫主打高端的綠城中國也開始涉足剛需產品。優先品質還是利潤，兩者如何兼顧?這似乎是擺在綠城中國面前的一道“必答題”。

千萬“豪宅”不如回遷房?

“在我們的記憶中，似乎杭州還沒有一個4.8萬元/平方米的樓盤，圍墻竟然是用真石漆的。這樣一個定位的樓盤，卻采取連回遷房、安置房都不愿意采用的圍墻用料。”日前，在一篇名為《千萬豪宅圍墻不如回遷房?品質綠城打臉高端改善大宅》的文章中，杭州市綠城曉風印月業主們如此描述。

記者了解到，位于濱江區的綠城曉風印月拿地時間可追溯至2018年7月，當時樓面價為33625元/平方米。去年10月，該項目首開市均價為48100元/平方米，與周邊二手房存在大約2萬元/平方米的價格倒掛。

正因如此，曉風印月4次開盤中簽率均在10%上下徘徊，也成為杭州千萬“豪宅”被搶購的代表。

進入2020年，綠城中國卻因該項目陷入維權風波。面對業主代表們的質疑，綠城曉風印月發布致業主書表示，圍墻方案自拿地后即已確定，材質形式等未做更改。項目依據政府審批要求營造，按政府要求進行裝修價格等相關備案。

“關于圍墻，前期有網絡流傳漆面破損的圖片，并非綠城項目，一定程度誤導了外界;曉風印月園區設南北兩個入園大堂，均屬于物業管理用房性質，現有設計圖紙顯示南側入園大堂東西側寬度最寬處可達20米，北側入園大堂東西側寬度最寬處可達21米，方案沒有更改過，項目目前還是前期營造階段，在實際施工過程中，尺寸可能會存在一些誤差，以最終交付為準。”綠城中國方面在回復記者的函件中如是說道。

記者了解到，曉風印月項目邀請業主到工地內部參觀實體樣板間，項目工地預計將開放15天，希望此舉能夠打消業主們的疑慮。

“對于業主而言，購買1000萬元的豪宅希望能體現自身身份;但對于開發商來說，地價超過3萬元/平方米，因為政府限價嚴格售價約為4.8萬元/平方米，兩者差價僅1萬多元/平方米，盈利空間也并不大。”綠城中國相關負責人坦陳道。

該負責人的說法也可從數據中窺見一二。年報披露數據顯示，2018年，綠城中國的股東應占利潤下降超五成;2019年，該指標增速達147.3%升至24.80億元。但另一方面，公司毛利率在2019年雖有所反彈，整體利潤水平卻依舊不高，凈利潤率約為6.39%，不及行業平均水平。

上述負責人進一步表示，為了提振利潤率，公司目前正在大力發展養老地產、文旅項目、代建服務等輕資產業務。

杭州改善項目遇冷

據記者不完全統計，2020年5月，杭州共發出120余張預售證，共誕生9個中簽率低于5%的熱門項目，是今年以來的新高。與此同時，共有50次開盤流搖，12次中簽率過半。

6月初，記者走訪發現，整體而言，杭州樓市剛需盤銷售較好，改善型需求則在分化。據了解，今年綠城中國將在杭州市主推4個項目，位于主城區的春來曉園和春月錦廬頗為相似，均為去年4月拿地，預計今年6月入市，2022年下半年交付。其中，春月錦廬首開戶型為110～139平方米的高層，春來曉園則將打造98～139平方米的小高層以及140和160平方米的洋房。

春月錦廬置業顧問張麗(化名)告訴記者，相較之下，春月錦廬定位更為高端，而春來曉園體量更大，但都屬于改善型產品。“最近的杭州樓市沒有外界想象的那么火，改善產品賣得好的10個人搶一套，一般而言4～5個人挑一套，主要還是要看樓盤所在位置、開發商、推盤量等具體因素。”

張麗表示，由于政府限價，杭州不少新房項目與周邊二手房存在價格倒掛，因此出現一些“萬人搖”的個例。記者了解到，春來曉園預計均價4.3萬元/平方米左右，而春月錦廬均價超過4.6萬元/平方米，周邊二手房價格則普遍為3萬～4萬元/平方米。

與周邊二手房價存在倒掛，似乎也已成為樓盤能否熱銷的重要條件之一。記者在兩個項目分別參觀40余分鐘，春月錦廬無一人到訪，春來曉園也只有四五組，碩大的售樓處顯得格外空蕩。工期方面，春來曉園進度相對較快，大部分層高已過半，少數已經超過10層;而春月錦廬施工進展最快的也不過四五層。

對此，上述綠城中國相關負責人解釋稱，由于項目定位于改善，一方面顧客總量不比剛需項目，另一方面大多數改善客選擇在周末看房。“一個項目每天的接待量至少有四五十組，蓄客情況還是比較理想的。”

冷熱分化下，杭州新房庫存量也在不斷攀升。據浙報傳媒地產研究員統計數據顯示，截至5月下旬，杭州市商品房新房庫存已超過11萬套，與去年同期相比增長了2.8萬套。

“最近這幾個月杭州供應量在不斷加大，市面上項目的可選性也變多了。”在中指研究院浙江分院副院長高院生看來，部分項目遇冷主要在于其價格和所在板塊的價值不對等，以及推出的戶型產品無法匹配項目潛在客戶的需求。“預計今年下半年杭州樓市將會面臨較大的去化壓力，主要還是源于供需錯配。”

上述負責人告訴記者，考慮到成本因素，綠城中國目前大部分項目都是標準化、統一化的經典系列，形成了包含8大產品系列、22個產品品類、22種建筑風格的產品譜系，既有改善產品，也逐漸涉足剛需，“只有大約兩成的項目可以不計成本地追求創新，進行一些新的嘗試”。

“從現在一二線城市的發展情況來看，綠城中國涉足剛需項目也是合理的。”地產評論員嚴躍進認為，以綠城中國大本營杭州市為例，目前人口導入規模不斷增加，帶來許多對剛需產品的需求。“綠城中國也需要更多多元化、差異化的項目來保障利潤，滿足這種人口增長帶來的剛性需求是明智之舉，但也要注意保護過往積累的品質和口碑。”(記者 郭陽琛 童海華)