華潤置地變局：物業(yè)分拆上市無人領(lǐng)兵，“離職潮”蝴蝶效應(yīng)陡現(xiàn)

市場正在倒逼華潤置地做出改變

新冠肺炎疫情期間，物業(yè)板塊的出色表現(xiàn)讓資本市場已經(jīng)不能輕視這個曾經(jīng)的“小角色”，很多房企也借由物業(yè)分拆上市來打造屬于自己的融資路。

近日，多家媒體報道披露，華潤置地計劃在1-2年內(nèi)分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)赴港上市，擬融資5億美元，目前相關(guān)工作已啟動。

一位曾在華潤置地就職的員工向中國新聞周刊透露，華潤置地年前就物業(yè)分拆上市開始戰(zhàn)略布局，逐步在接觸審計、投行等中介機(jī)構(gòu)，或?qū)⑵溉胃呤ⅰ⒔ㄣy國際等為保薦人。

不過，值得注意的是就在去年12月，華潤置地高層出現(xiàn)了“批發(fā)式離職”，先后四名大將卸任，華潤置地的物業(yè)拆分上市路似乎不是那么平坦。

預(yù)上市公司無人領(lǐng)軍

華潤物業(yè)科技有限公司目前對外投資公司有7家，據(jù)天眼查顯示，分別為華潤置地(沈陽)物業(yè)服務(wù)有限公司、深圳華潤物業(yè)管理有限公司、華潤物業(yè)經(jīng)紀(jì)顧問有限公司、華潤置地(北京)物業(yè)管理有限責(zé)任公司、華潤置地(成都)物業(yè)服務(wù)有限公司、華潤置地(武漢)物業(yè)管理有限公司、華潤置地(上海)物業(yè)管理有限公司。

華潤置地物業(yè)分拆上市的計劃由來已久。在之前的幾次業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地方面多次提出了這個計劃。

早在2017年業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地就提出想要將物業(yè)板塊分拆上市。時任華潤置地董事局副主席的唐勇表示：“從去年(2016年)開始就在調(diào)整物業(yè)公司的管理架構(gòu)。從公司層面將物業(yè)管理完全與地產(chǎn)板塊分離。”

在2018年業(yè)績發(fā)布會和2019年的中期業(yè)績發(fā)布會上，唐勇都提及了要將物業(yè)分拆上市的計劃，并表示“將啟動華潤物業(yè)科技上市安排”。

在投資物業(yè)方面，華潤置地2019年12月投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約12.96億元，按年增長27.5%;2019全年，累計投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約124.23億元，按年增長29.7%。相關(guān)官方報告數(shù)據(jù)顯示，2018年在管面積超過1億平方米，營業(yè)額超過人民幣41億元， 同比增長18%。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)向中國新聞周刊坦言，華潤置地通過物業(yè)分拆上市，某種程度上來講就是為了獲得更好的獨立的發(fā)展機(jī)會。目前情況下，房地產(chǎn)市場由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，其管理是一個非常重要的領(lǐng)域，為物業(yè)服務(wù)市場帶來了機(jī)會。

但突如其來的人事地震，給華潤物業(yè)的上市路增添了不確定性。

2019年12月17日，華潤置地董事會主席唐勇提出離職。自2019年3月吳向東離開華潤集團(tuán)后，唐勇開始擔(dān)任董事局副主席，并主持董事會工作。唐勇積極開疆拓土，帶領(lǐng)華潤置地完成了銷售目標(biāo)，守住了華潤置地頭部房企的地位。

一位接近華潤置地的行業(yè)人員告訴中國新聞周刊，前執(zhí)行董事吳向東從華潤帶走了很多中層干部至華夏幸福，造成了華潤人才斷檔。而當(dāng)時唐勇的接任可以說是臨危受命，比起提升業(yè)務(wù)，唐勇的就任更大一部分作用是為了完美過渡吳向東造成的斷檔。

剛剛渡過吳向東風(fēng)波的華潤置地，如今又迎來唐勇的離職，而他的離開并不意味著華潤人事地震的結(jié)束。緊隨其后，高級副總裁遲峰，副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生，董事局副主席、華北大區(qū)董事長張大為等核心高管均傳出離職消息。

截至目前，華潤置地前任高級副總裁遲峰已加入藍(lán)光發(fā)展，而藍(lán)光發(fā)展旗下物業(yè)公司嘉寶股份也于2019年10月份在港上市。

工商信息顯示，遲峰曾擔(dān)任華潤物業(yè)科技有限公司的總經(jīng)理、董事長，也是華潤置地2018年年報中明確分管物業(yè)管理業(yè)務(wù)的高管。公開消息顯示，遲峰于2006年加入華潤置地，可以說是元老級的老將了。

據(jù)天眼查信息顯示，遲峰離職后華潤物業(yè)的高級管理人員備案信息顯示為空白，變更日期為2020年1月初。在遲峰之后，誰會扛起物業(yè)這塊大旗尚未可知。

籌謀物業(yè)拆分上市的華潤置地可以說現(xiàn)在是要打硬仗卻無人領(lǐng)軍。

母公司業(yè)績塌陷

人事異動的蝴蝶效應(yīng)顯示在了華潤的整體銷售數(shù)據(jù)中。

2月20日晚間，華潤置地有限公司披露了2020年1月份未經(jīng)審核的運營數(shù)據(jù)和土地收購情況。

數(shù)據(jù)顯示，1月份，華潤置地及其附屬公司實現(xiàn)總合同銷售金額約110.4億元，總合同銷售建筑面積約49.91萬平方米，分別按年減少32.7%及48.8%。同期，權(quán)益合同銷售金額及權(quán)益合同銷售建筑面積分別約68.7億元及35.06萬平方 米，分別按年減少42.4%及56.5%。

除卻疫情的原因，華潤置地的1月份成績單似乎并不讓人滿意。而華潤置地的銷售數(shù)據(jù)下跌是從2019年的12月份開始，彼時，華潤置地的人事變動才剛剛結(jié)束。

2019年12月華潤置地合約銷售金額約為158.3億元，同比下降約24.7%。合約銷售面積約為89.7萬平方米，同比下降約20.6%。

58安居房產(chǎn)研究院分析師張波向中國新聞周刊坦言，近期華潤的銷量和高管的變動有一定關(guān)系，12月是房企的沖刺時點，一般來說單月的銷量會在全年排名較為靠前，相比之下，1月銷量下降則和春節(jié)以及疫情有著一定關(guān)系。

華潤置地于1月14日披露了2019年12月的經(jīng)營情況。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，華潤置地累計總合同銷售金額約2425億元，總合同銷售建筑面積約1324.83萬平方米，分別同比增長15.1%及10.5%。與華潤置地披露的2019年銷售目標(biāo)2420億元相比，該公司近乎“壓線”完成目標(biāo)。

而從2019年的半年報中不難看出華潤置地的疲累。

截至6月底，華潤置地的現(xiàn)金及銀行結(jié)存約有631.59億元，相比去年底減少了11.0%。同期，華潤置地的綜合借貸額折合1459.6億元，比去年底增加了10.4%;總有息負(fù)債比率為43.4%，凈有息負(fù)債率為43.6%。

重圍之下，華潤置地唯有“破局”才能獲得新的發(fā)展機(jī)遇。而物業(yè)拆分上市也是在多重壓力之下，市場倒逼華潤置地做出改變。

截至2019年6月底，華潤置地在營投資物業(yè)的總建筑面積約949.79萬平方米，在建及擬建投資物業(yè)總建筑面積共計969.94萬平方米。共運營了53家購物中心，其中35家由華潤置地自持，另有18家為管理輸出。

35家自持購物中心，其中有5個萬象城和2個萬象匯開業(yè)時間集中在2014年以前，平均開業(yè)年期達(dá)8.8年。這類成熟購物中心今年上半年貢獻(xiàn)的租金收入達(dá)18.33億元，同比上漲12.6%;平均出租率達(dá)到96.5%，平均成本回報率為35.8%，同比增加2.5個百分點。

而剩余的17個萬象城和11個萬象匯則均在2014年及以后時間點開業(yè)，平均開業(yè)年期只有2.6年。這些新開業(yè)購物中心在前6個月貢獻(xiàn)的租金收入為24.54億元，同比上漲幅度高達(dá)69.8%;平均出租率為92.0%，漲幅達(dá)3個百分點;平均成本回報率僅為12.4%，同比只增加2.3個百分點。

物業(yè)管理板塊的活躍表現(xiàn)也是華潤置地“押寶”在這一業(yè)務(wù)上面的主要原因。

按照華潤置地披露的數(shù)據(jù)，到2021年，預(yù)計將有53間自持購物中心在營，2021年之后，還有分布在27個城市的30間自持購物中心開業(yè)。

疫情之下，一眾企業(yè)均以維穩(wěn)為主，此時的華潤置地的高管風(fēng)波能否平安渡過，物業(yè)分拆上市之路是否順利，還有待時間給出答案。