1月17日早間，世茂房地產(chǎn)控股有限公司(下稱“世茂”)發(fā)布公告稱，自2020年1月17日上午9時04分起于香港聯(lián)合交易所有限公司短暫停止買賣，以待刊發(fā)有關(guān)公司可能根據(jù)一般授權(quán)發(fā)行股份交易的內(nèi)幕消息的公告。據(jù)騰訊證券報道，此次世茂房地產(chǎn)尋求在配售至多1.25億股股份，融資額至多為4.8億美元，股票發(fā)行價格區(qū)間在每股29.38-30.38港元，較前一日收盤價32.1折價8.47%-5.36%。
世茂并購福晟 源于福晟集團(tuán)步子邁的有點(diǎn)大
一直以來，內(nèi)房企多以地域來劃分派別，包括粵系、閩系、浙系、京津系等等。其中，粵系房企作為集合TOP3“碧恒萬”、“華南五虎”、“招保萬金”等頭部房企而成為行業(yè)中不可撼動的主力軍，閩系房企多以生猛著稱，也走出了諸如世茂房地產(chǎn)、陽光城、旭輝、正榮、融信、泰禾、寶龍等全國性知名房企。
前幾年快速崛起的閩系房企在2019年遇到了不少坎坷，泰禾銷售不振股權(quán)被凍結(jié)、正榮高管陸續(xù)離職、禹洲地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)高成本美元債，以及此次福晟集團(tuán)的危機(jī)。激進(jìn)擴(kuò)張背后所帶來的問題也許并不如想象中那么輕松。
2016/2017兩年多時間里，福晟共簽下107個項目，總建筑面積達(dá)5500萬㎡，項目貨值達(dá)8100億元，福晟掌舵人潘偉明此前在2018年戰(zhàn)略會上喊出2019年業(yè)績達(dá)到900億元、2020年突破1300億元的口號。不過“錢緊”的2019年是殘酷的。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，福晟集團(tuán)的全口徑銷售額為630.2億元，排名55，與2018年幾乎持平。并購耗費(fèi)了大量資金，而銷售回款水平卻似乎難以支撐公司的“野心”，資金壓力倍增。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月，公司賬面資金僅為72.91億元，而短期債務(wù)則高到443.47億元。
業(yè)內(nèi)人士稱，潘偉明曾經(jīng)常說的一句話是：“什么小而美，小就沒了”。因此他一直想做大規(guī)模。可步子邁的大了，風(fēng)險隨之而來。
閩系房企依舊生猛 世茂逆勢并購動作頻頻
在過去多輪地產(chǎn)周期中，逆勢拿地成為房企崛起的一大經(jīng)驗，但當(dāng)下，存量市場中粗放的逆勢拿地策略或也直接導(dǎo)致一些房企走向破產(chǎn)。
在大家緩過神來后，發(fā)現(xiàn)存量市場的玩法似乎變成了拿便宜的地，又在“并購、“舊改”兩個領(lǐng)域一哄而上。可值得注意的是在孫宏斌靠收并購超過萬科、佳兆業(yè)常被冠以“舊改之王”稱號等表象背后，仍有不少“心酸”，因佳兆業(yè)融資成本過高，郭英成常年被詬病為替人打工。
而在2019年，碧桂園失速、恒大開始造車、萬科不緊不慢、新城暴雷，閩系房企世茂學(xué)著融創(chuàng)玩起了并購，成為了“最風(fēng)光”的房企之一。
1月13日下午，世茂集團(tuán)和福晟集團(tuán)的戰(zhàn)略合作發(fā)布會在福州世茂洲際酒店舉行，盡管許世壇多次強(qiáng)調(diào)，“世茂和福晟的合作，肯定不是說誰吃了誰，是在傳統(tǒng)的收并購以外，還有新的建立平臺的合作方式。”但新成立的平臺“世茂福晟”主要操盤者為世茂集團(tuán)執(zhí)行董事呂翼的事實(shí)說明，世茂就是實(shí)實(shí)在在的并購。
截止發(fā)稿，雙方表示并購具體信息見日后公告，但至少包括福晟集團(tuán)目前擁有的1000多億元土地儲備，還有100多億元的持有型物業(yè)，以及在大灣區(qū)、鄭州等地?fù)碛械娜那|元舊改貨值。這起并購起碼是千億級別的，或?qū)⒊饺f達(dá)、融創(chuàng)、富力650億的“世紀(jì)并購”，成為中國房地產(chǎn)史上一筆最大的房地產(chǎn)并購交易。
不僅如此，世茂2019年在拿地、銷售兩端均有發(fā)力。
公告顯示，2019年世茂房地產(chǎn)全年銷售量價齊升，達(dá)到2600.7億元，位列行業(yè)第9，同比增長48%，平均銷售價格達(dá)到17744元/平米。但公司的權(quán)益銷售金額僅有1825.5億元，權(quán)益比為70%，較2018年86.48%的權(quán)益比大幅下降，這也可以在一定程度上反映世茂在合作并購的道路上走得很快。
并購又配股 世茂玩得轉(zhuǎn)嗎？
從賬面數(shù)據(jù)來看，世茂房地產(chǎn)的杠桿率一直較低，一直處在60%以內(nèi)的水平，融資成本也不高，加權(quán)平均成本在6%左右。2016-2019H四份財報顯示賬面資金分別達(dá)到222.35億元、330.06億元、495.76億元和522.34億元，賬面資金較為充足，這是世茂得以抄底的資本所在。
2019年，世茂房地產(chǎn)接盤泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰四大地產(chǎn)公司20多個項目，斥資200億元，錄得逾1800億元貨值，占全年新增貨值2410.4億元的75%，正如許世壇年初所說的“2019年將有70%以上的土儲來自于并購”。
新年伊始，世茂并購福晟就成為了市場熱議事件，2019年半年報顯示，世茂賬面的資金及受限制現(xiàn)金合計522.34億元，但短期有息負(fù)債也達(dá)到320.56億元，此次至少千億級別的并購對于要占股權(quán)大頭的世茂來說，憑當(dāng)前的賬面實(shí)力要想“吞下去”并不容易。
而且，世茂房地產(chǎn)前期主要布局在一二線城市，從公司2019年上半年的銷售貢獻(xiàn)情況看，前四大城市(福州、北京、蘇州、南京，均為一二線城市)銷售占比達(dá)到就達(dá)到42.63%，而所有一二線城市銷售占比更是達(dá)到近70%的占比。
但公司在2017年、2018年的土地布局策略明顯向三四線下沉，到2018年新增土儲中有一半來自三四線城市。而在2019年上半年并購的項目中，成本占比較大的，如河北香河萬通、福州晉安區(qū)、漳州紅樹灣、南昌江南院子、馬鞍山江灣新城、溫州核心片區(qū)項目等多為三四線項目。隨著三四線棚改貨幣化的退潮，為世茂房地產(chǎn)這些項目的銷售增添了許多不確定性。
銷售回款直接影響口袋里的資金，不確定性增強(qiáng)也給世茂能否“消化”帶有超3000億貨值舊改的福晟資產(chǎn)蒙上了一層陰影。
鑒于此，世茂還學(xué)習(xí)了融創(chuàng)的配股，隨著股價的持續(xù)上漲，此前融創(chuàng)中國選在高位折價配股募資，這一方面可以將股權(quán)賣個好價錢，另一方面還能緩解一定的資金壓力，還能增厚資產(chǎn)為后續(xù)債務(wù)融資提供空間，可謂一舉三得。此前世茂的股價一路高漲，趁著高股價和后續(xù)即將達(dá)成巨額收購的資金需求，世茂停牌發(fā)布發(fā)行新股公告。
但世茂此次的收購與融創(chuàng)存在很大的區(qū)別。孫宏斌曾多次在多個場合強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)堅持聚焦一二線，如與上海臨港自貿(mào)區(qū)、深圳寶安區(qū)等多地政府簽約、收購云南城投會展項目等。截止2019年8月融創(chuàng)總貨值約2.8萬億元，其中一二線占比約83%，更為關(guān)鍵的是，2019年中期總土儲平均成本下降至4300元/平。
并購，目的是為了拿到更便宜的土地，融創(chuàng)的核心競爭力是能在一二線拿到便宜的土地，但是為了拿到較低土地成本轉(zhuǎn)而并購三四線項目，或會“本末倒置”，并購的體量越大，風(fēng)險也越大。
