首創(chuàng)置業(yè)對資金的渴求程度正日漸高漲。日前，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告，擬向?qū)I(yè)投資者發(fā)行30億美元(約合210億元人民幣)中期票據(jù)及永續(xù)證券計(jì)劃，于2019年10月31日起計(jì)的十二個(gè)月期間內(nèi)上市。
今年3月，首創(chuàng)置業(yè)曾發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過300億元的企業(yè)債券及不超過100億元的中期票據(jù)，獲得的資金將全部用于投資建設(shè)、補(bǔ)充運(yùn)營資金、償還公司債務(wù)等。
據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，首創(chuàng)置業(yè)今年以來多次發(fā)行公司債。今年4月22日的發(fā)行規(guī)模為25億元，6月4日和7月29日的發(fā)行規(guī)模分別為36.4億元和21.3億元。
此外，據(jù)上交所8月5日消息，首創(chuàng)證券-首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃狀態(tài)更新為“已受理”，此次債券擬發(fā)行金額為15.5億元;8月16日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告，建議在北金所非公開掛牌發(fā)行債權(quán)融資計(jì)劃，融資總額不超過80億元。
首創(chuàng)置業(yè)還于3月10日發(fā)布過供股計(jì)劃，預(yù)期每10股現(xiàn)有股份將發(fā)行不多于5股供股股份，已發(fā)行股份總數(shù)預(yù)期將增加不超過50%。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾分析稱，選擇股權(quán)融資，一是因?yàn)楦咂蟮膫鶆?wù)水平會(huì)使今后的債務(wù)發(fā)行工具不會(huì)太多;二是相比債權(quán)融資，股權(quán)融資可以有效降低杠桿比率，改善資本結(jié)構(gòu)。此外，擴(kuò)大融資渠道也會(huì)為企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁┴S富資金來源。
密集融資的首創(chuàng)置業(yè)，也通過頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)回籠資金。7月3日，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布信息顯示，首創(chuàng)集團(tuán)出資的康誠置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽吉天置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1.56億元。同一天，首創(chuàng)置業(yè)擬轉(zhuǎn)讓北京天城永元置業(yè)有限公司50%股權(quán)。7月31日，首創(chuàng)置業(yè)以3.85億元底價(jià)轉(zhuǎn)讓北京陽光苑商業(yè)投資有限公司35%股權(quán);8月14日，掛牌出讓首創(chuàng)青旅置業(yè)(昆山)有限公司51%股權(quán)。
對于首創(chuàng)置業(yè)的上述種種動(dòng)作，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為其資金緊張。但首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰今年出席中期業(yè)績發(fā)布會(huì)時(shí)表示，一家房地產(chǎn)公司，主要工作是買土地，建設(shè)好后，賣給合適的買家。在鐘北辰看來，一家房地產(chǎn)公司，除住宅銷售以外，進(jìn)行其他物業(yè)的銷售也是很正常的事情。
“千億”時(shí)間表不明
在首創(chuàng)置業(yè)多渠道籌錢背后，是其對規(guī)模擴(kuò)張的需求。
2018年初，首創(chuàng)置業(yè)在業(yè)績發(fā)布會(huì)上稱，力爭2018年“保750億沖800億元”、2019年突破1000億元、2020年實(shí)現(xiàn)1400億元。2018年4月，首創(chuàng)置業(yè)委任了以鐘北辰為首的新一屆管理班子，管理層重申了上述銷售目標(biāo)。
不過，首創(chuàng)置業(yè)2018年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額706.4億元，未能達(dá)成董事會(huì)年初定下的銷售目標(biāo)。
2019年年初，首創(chuàng)置業(yè)下調(diào)銷售目標(biāo)至800億元，截至10月底完成601.5億元，完成率75%。或許為跑量沖業(yè)績，首創(chuàng)置業(yè)近幾個(gè)月下調(diào)了銷售均價(jià)。
2019年10月，首創(chuàng)置業(yè)的銷售均價(jià)為18778.47元/平方米，而9月和8月的銷售均價(jià)分別為27519.38元/平方米和32777.78元/平方米，銷售均價(jià)下滑明顯。對此，中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電致函首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士，但截至發(fā)稿時(shí)未獲得任何回應(yīng)。
有房地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，首創(chuàng)置業(yè)銷售增長乏力，與公司的城市布局不無關(guān)系。資料顯示，作為隸屬于北京市國資委的國有企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)在2003年上市之初僅在北京發(fā)展，2005年后，首創(chuàng)置業(yè)開始向西南、長三角拓展，將市場開拓至天津、成都、重慶及無錫等城市。
2019年半年報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)有215億元的銷售額由北京地區(qū)貢獻(xiàn)，占比53%。然而，克而瑞披露的排行榜顯示，上半年北京市企業(yè)權(quán)益金額榜前五位分別是中海、首開、華潤、遠(yuǎn)洋和保利，首創(chuàng)置業(yè)以30.2億元的權(quán)益金額僅位居第19位。
總負(fù)債升至1500億元
伴隨規(guī)模擴(kuò)大而來的，是首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債。截至2019年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債總額為1532.36億元，與2018年底的1315.16億元相比增長217.2億元;有息負(fù)債1023.72億元，凈負(fù)債率達(dá)154.3%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。
首創(chuàng)置業(yè)管理層在出席2018年初舉辦的業(yè)績發(fā)布會(huì)時(shí)曾表示，未來三年凈負(fù)債率預(yù)計(jì)控制在100%-120%以內(nèi)，如果實(shí)現(xiàn)A股的重大股本融資突破，凈資產(chǎn)負(fù)債率有望控制在90%以內(nèi)。
不過，首創(chuàng)置業(yè)的回A計(jì)劃遲遲未能實(shí)現(xiàn)。2018年9月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，考慮到公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，主動(dòng)撤回建議A股發(fā)行申請。早在2004年，首創(chuàng)置業(yè)計(jì)劃在A股籌資30億元，被證監(jiān)會(huì)駁回;2007年，首創(chuàng)置業(yè)以興建位于北京、天津、成都的4個(gè)項(xiàng)目為由再發(fā)起在上交所發(fā)行不超過14億股股份的計(jì)劃，后擱淺;2009年首創(chuàng)置業(yè)曾獲權(quán)發(fā)行A股，卻在2010年提交A股發(fā)行延期申請，最終夭折。
據(jù)媒體10月底報(bào)道，惠譽(yù)近期下調(diào)首創(chuàng)置業(yè)長期外幣及本幣發(fā)行人違約評級(IDR)，由 BB+至BB。
此前，首創(chuàng)置業(yè)的母公司首創(chuàng)集團(tuán)個(gè)體信用資質(zhì)( standalone credit profile)也遭到惠譽(yù)降級。惠譽(yù)報(bào)告稱，首創(chuàng)集團(tuán)的獨(dú)立信用狀況由于房地產(chǎn)部門的杠桿率上升而被削弱。而同樣，由于土地儲(chǔ)備迅速上升且現(xiàn)金回款較慢，首創(chuàng)置業(yè)的杠桿率居高不下，個(gè)體信用資質(zhì)評級也被下調(diào)一級。
對首創(chuàng)置業(yè)來說，除杠桿高企，備受詬病還有其旗下項(xiàng)目房屋的質(zhì)量。據(jù)華夏時(shí)報(bào)今年3月報(bào)道，位于北京的首創(chuàng)•天閱西山(又稱天閱嘉苑)在交房時(shí)因質(zhì)量問題無法入住，引發(fā)了業(yè)主的大規(guī)模維權(quán)。該報(bào)道稱，天閱西山作為“科技住宅”，備受矚目的新風(fēng)系統(tǒng)卻成為了疑似污染源，室內(nèi)空氣質(zhì)量比室外空氣質(zhì)量要差，PM2.5含量超標(biāo)。
