千億債務(wù)重壓，首開(kāi)股份為降負(fù)債率，一邊密集轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿呍鲑Y擴(kuò)股
繼接連轉(zhuǎn)讓多家項(xiàng)目公司股權(quán)后，首開(kāi)股份10月23日公告稱(chēng)，公司股東大會(huì)通過(guò)了為子公司增資擴(kuò)股引入投資者的議案，并直言此次增資擴(kuò)股將降低“首開(kāi)股份的資產(chǎn)負(fù)債率”。
首開(kāi)股份降負(fù)債的動(dòng)作還在持續(xù)進(jìn)行中。
繼接連轉(zhuǎn)讓多家項(xiàng)目公司股權(quán)后，首開(kāi)股份10月23日公告稱(chēng)，公司股東大會(huì)通過(guò)了為子公司增資擴(kuò)股引入投資者的議案，并直言此次增資擴(kuò)股將降低“首開(kāi)股份的資產(chǎn)負(fù)債率”。
首開(kāi)股份走高的負(fù)債情況備受市場(chǎng)關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，其凈負(fù)債率達(dá)到了184.2%，較2018年上升22.8個(gè)百分點(diǎn)。
首開(kāi)股份也將降負(fù)債作為其主要工作目標(biāo)，并在7月份的公告中直言，“公司凈負(fù)債率在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將是公司未來(lái)重點(diǎn)關(guān)注和需要切實(shí)解決的問(wèn)題。”
事實(shí)上，經(jīng)過(guò)半年的努力，首開(kāi)股份的資產(chǎn)負(fù)債率已有所下降。截至2019年6月末，其資產(chǎn)負(fù)債率由2018年末的81.58%下降至81.4%。不過(guò)，這一成績(jī)?nèi)匀徊粔颍组_(kāi)股份方面向《國(guó)際金融報(bào)》記者透露：“跟去年相比，爭(zhēng)取整體負(fù)債率降低一個(gè)百分點(diǎn)。”
值得注意的是，首開(kāi)股份面臨的償債壓力也不容小覷。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，首開(kāi)股份的現(xiàn)金短債比為0.76，遠(yuǎn)低于TOP100房企的平均水平。
“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式
首開(kāi)股份公告稱(chēng)，其全資子公司北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城開(kāi)集團(tuán)”)擬實(shí)施增資擴(kuò)股，引入投資金額不超過(guò)40億元，增資價(jià)格依據(jù)最終增資結(jié)果確定，并據(jù)此計(jì)算各方持股比例。
截至2018年底，經(jīng)評(píng)估，城開(kāi)集團(tuán)股東全部權(quán)益評(píng)估值為149.95億元。與單體口徑賬面凈資產(chǎn)76.41億元相比，評(píng)估增值73.54億元，增值率約96%;與合并口徑賬面凈資產(chǎn)108.93億元相比，評(píng)估增值41.02億元，增值率約38%。
首開(kāi)股份在公告中稱(chēng)，本次增資擴(kuò)股有利于降低城開(kāi)集團(tuán)及首開(kāi)股份的資產(chǎn)負(fù)債率。增資擴(kuò)股后，不會(huì)導(dǎo)致首開(kāi)股份喪失對(duì)城開(kāi)集團(tuán)的控制權(quán)，對(duì)首開(kāi)股份當(dāng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不會(huì)產(chǎn)生重大影響。
事實(shí)上，此前，首開(kāi)股份已轉(zhuǎn)讓旗下多家子公司股權(quán)以降低自身的負(fù)債水平。
9月份，北交所接連發(fā)布了三項(xiàng)首開(kāi)股份轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的信息。據(jù)披露，三項(xiàng)標(biāo)的分別為蘇州合本投資管理有限公司50%股權(quán)、北京首開(kāi)旭泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京旭泰”)1%股權(quán)、北京天鴻嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)。
這其中，對(duì)北京旭泰1%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓頗引人關(guān)注。截至2019年6月末，首開(kāi)股份持有北京旭泰51%的股權(quán)。有分析指出，該轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)達(dá)成后，首開(kāi)股份在北京旭泰中的持股比例減少至50%，由此，后者將從控股子公司變?yōu)槁?lián)營(yíng)公司，由并表變?yōu)椴徊⒈恚瑢⒇?fù)債轉(zhuǎn)移到表外，從而降低負(fù)債率。
北交所披露的信息顯示，截至2018年末，北京旭泰營(yíng)收9.76億元，凈利潤(rùn)2.51億元，資產(chǎn)總計(jì)129.1億元，負(fù)債總計(jì)99.18億元;截至2019年8月31日，其營(yíng)收為0元，虧損900元，資產(chǎn)總計(jì)49.16億元，負(fù)債總計(jì)22.16億元。
對(duì)此說(shuō)法，首開(kāi)股份方面表示不作評(píng)論，但其向《國(guó)際金融報(bào)》記者稱(chēng)，實(shí)際上此次轉(zhuǎn)讓“是跟原來(lái)雙方共同拿地的股東已經(jīng)安排好的事項(xiàng)”。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年，很多企業(yè)的壓力確實(shí)比較大，負(fù)債數(shù)據(jù)比較敏感。負(fù)債數(shù)據(jù)比較高，容易引起銀行監(jiān)管部門(mén)關(guān)注。所以即便負(fù)債高可能也是合理的，但還是要將數(shù)據(jù)降下來(lái)。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也確實(shí)能改善首開(kāi)股份的流動(dòng)性。
大規(guī)模融資借新還舊
事實(shí)上，降負(fù)債對(duì)首開(kāi)股份來(lái)說(shuō)，是一項(xiàng)頗為迫切的任務(wù)。
首開(kāi)股份財(cái)報(bào)顯示，截至2018年底，其有息負(fù)債達(dá)1189.69億元。截至2019年6月底，這一指標(biāo)增加到1245.1億元。
同時(shí)，首開(kāi)股份的資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在80%左右，凈負(fù)債率卻呈上漲態(tài)勢(shì)，截至2019年6月底，其凈負(fù)債率達(dá)到了184.2%，較2018年上升22.8個(gè)百分點(diǎn)。
持續(xù)走高的債務(wù)使得首開(kāi)股份面臨的償債壓力也不小。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100房企平均現(xiàn)金短債比為1.71;其中，首開(kāi)股份的現(xiàn)金短債比為0.76，遠(yuǎn)低于平均水平，且較其2018年末的0.9出現(xiàn)明顯下滑，或?qū)⒚媾R短期償債風(fēng)險(xiǎn)。
在這樣的背景下，今年以來(lái)，首開(kāi)股份融資動(dòng)作頻繁。2019年上半年，其累計(jì)新增融資共計(jì)約272億元，其中銀行貸款88億元，信托貸款62億元，債權(quán)融資計(jì)劃22億元，公司債20億元，中期票據(jù)55億元，短期票據(jù)15億元，應(yīng)付賬款保理(ABS)10億元，累計(jì)歸還各類(lèi)籌資183億元。當(dāng)期凈增融資規(guī)模89億元。
值得一提的是，在首開(kāi)股份公布的各項(xiàng)融資計(jì)劃中，其資金用途大多包含償還公司債務(wù)或金融機(jī)構(gòu)借款。
所幸，首開(kāi)股份的國(guó)企背景讓其融資成本能一直保持較低水平。數(shù)據(jù)顯示，首開(kāi)股份在2019年上半年的融資成本為5.38%，與2018年幾乎持平，較各大房企動(dòng)輒7%、8%的融資成本，優(yōu)勢(shì)明顯。
但即便如此，龐大的債務(wù)總額還是推高了首開(kāi)股份的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
截至2019年6月底，首開(kāi)股份的財(cái)務(wù)費(fèi)用為11.8億元，同比增幅達(dá)67%;其中，受融資規(guī)模影響，利息費(fèi)用同比增加4.3億元至17.4億元，侵蝕著利潤(rùn)。
除了融資之外，在通過(guò)加大銷(xiāo)售力度實(shí)現(xiàn)自我造血方面，首開(kāi)股份目前也表現(xiàn)平平。
公開(kāi)信息顯示，首開(kāi)股份設(shè)定的2019年銷(xiāo)售目標(biāo)為1010.15億元，相較2018年銷(xiāo)售額僅增加0.3%。前9個(gè)月，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額691.28億元，完成率約為68.4%，低于44家上市房企約71.52%的平均完成率。
不過(guò)，對(duì)完成銷(xiāo)售目標(biāo)，首開(kāi)股份仍然充滿(mǎn)信心，其向記者表示，“目前，公司沒(méi)有作出對(duì)全年計(jì)劃的調(diào)整安排。”
