報告期內，世茂房地產實現營收855.1億元，同比增長21.4%，距行業營收排名第十的龍湖集團仍有300億元的差距。而其817億港元的市值亦不及后者市值的五成
上海市第二高峰佘山腳下，一座海拔負88米原本平淡無奇的人工礦坑，因被改造成上海佘山世茂深坑洲際酒店(下稱深坑酒店)為人所關注。歷時12年于2018年年底開業的這座酒店，前后耗資超過20億元。
這座深坑酒店的主人就是世茂房地產控股有限公司(下稱世茂房地產，0813.HK)。有人認為，酒店的落成為歷練了22年的許世壇正式接班拉開了帷幕。事實上，這位1977年出身的“房二代”，已于2019年1月30日正式接手該公司的總裁一職。也有人說這或許意味著世茂酒店板塊分拆上市進程開始提速。
不過，對于昔日行業前十，2014年至2016年期間合約銷售額三年平均僅錄得0.5%的世茂房地產而言，一個酒店的開業將能帶來多大助力?
近日，世茂房地產公布了2018年年度業績。數據顯示，報告期內該公司實現合約銷售金額1761.5億元，同比增長74.8%。實現營業收入855.1億元，同比增長21.4%。
不過從利潤角度來看，相較2017年的高光，其2018年利潤增速開始掉頭向下。
Wind數據顯示，2018年世茂房地產實現凈利潤(股東應占利潤)88.35億元，同比增速僅為12.68%，較上年同期的51.6%增速下降接近30個百分點。其扣非后歸屬于母公司股東凈利潤增速為20.41%，較上年同期的68.67%大幅下降48個百分點。事實上，TOP30上市房企的平均漲幅則超過三成。
盡管在連續四年合約銷售額增速低于行業平均水平后，2018年世茂房地產在中國房企銷售規模排名較上年提升5個位次至第11名，但其855.1億元的營業收入相較行業排名第十的龍湖集團(0960.HK)仍有300億元差距，后者營收同比增速超過60%。
截至2019年4月17日收盤，世茂房地產股價報收跌24.85億元，降幅達2.93%。同日817億港元的市值尚不及龍湖集團的五成。
核心財務數據增長遜色
事實上，世茂房地產利潤增速大幅下挫，與該公司權益銷售額占比持續走低不無關系。
盡管世茂房地產2018年權益銷售額占比僅同比下滑1.1個百分點至86.48%，但由于該公司同期新增新增土地面積權益占比下滑5個百分點至六成以下，且在近三年里呈持續下滑趨勢，令其最終未能實現銷售規模與營收同比例增長的現狀。
而這一趨勢仍在延續。
截至2019年一季度末，世茂房地產實現合約銷售金額407.5億元，權益銷售金額為264.9億元，權益占比下滑逾20個百分點至65%。盡管其合約銷售行業排名仍位列第11位，但權益銷售額的行業排名卻已較2018年下滑兩個位次至第13。
據悉，世茂房地產目前總土儲貨值為9000億，可推貨值為3500億元，大概率能完成今年2100億元的銷售目標。
不過今年一季度以來，其持續投資的多宗地產項目的股權占比大多為51%，雖然該公司當季完成收購的1000億貨值中過半份額可轉化為今年的可推貨值，但問題是，隨著權益銷售額占比持續下滑，該公司營收增速也將面臨放緩的境況。
對于世茂房地產相對保守的財務結構，連續七年保持60%以內的凈負債率一直是其“健康合理”標識的根基指標之一。
數據顯示，2018年其負債總額同比增加714億元至2723.17億元。其中，2018年流動負債為1878.95億元，同比增長38.69%;非流動負債為844.22億元，同比增長14.81%;凈負債率同比上升0.5個百分點至59.4%。
不過，隨著并購戰略進一步推進以及合作項目增加，世茂房地產凈負債率是否會存在走高的可能?該公司未來權益銷售額和排名是否會繼續下滑?是否會出現合同銷售額增長，但營收下滑的局面?
針對上述問題，世茂房地產投資者關系部人員向《投資時報》記者時表示，公司始終堅持高質量的穩健發展，2019年仍然是公司快速發展期。權益占比因推盤項目的不同在不同時段會有波動，另外各房企的統計口徑也會有差異，公司將保持高于行業的平均權益占比。合同銷售額的增長，會促進營收的增長，權益占比的影響有限。
庫存走高去化率下滑
2019年房地產行業的微利好政策頻出并未給全國樓市整體帶來轉勢的局面，尤其是需求已被嚴重透支、棚改紅利減退的三四線城市，更面臨巨大的回調壓力。一個糟糕的預兆是，五線城市鶴崗日前個別房源的房價已跌破300元/平米，且無人問津。要知道，該地區2015年商品房的均價一度超過4000元/平米。
世茂房地產下沉三四線城市的戰略同樣令外界產生擔憂。
來自克而瑞研報的觀點表示，隨著三四線庫存的消耗，在規模追趕訴求的推動下，近兩年世茂房地產又逐步加大了三四線土地的獲取，2018年該公司三四線新增建面更是超過前4年的總和。未來三四線市場是否可以持續有待觀察，世茂房地產加大布局三四線顯得略晚，未來是否會再次面臨之前的庫存問題也是未知數。
最新城市商品房銷售數據顯示，截至2019年2月末，一線和二線城市2019年以來累計銷售同比增速分別為27.6%和-6.9%，而三四線城市同期累計銷售同比增速大幅下滑16.2%。
世茂方面對外也發布了類似的觀點：2019年房地產市場會延續2018年下半年的下行，其中部分三四線城市價量存在明顯下行趨勢;一二線城市價穩量漲。
據了解，世茂房地產2018年在三四線城市新增土地建筑面積為914.4萬平米，同比增長135.2%，占總新增土地建筑面積的比例為56.6%，同比上升20個百分點。
庫存方面，2018年期末世茂房地產庫存面積為524.7萬平米，同比增長94.48%。原因之一是，該公司銷售規模增長的同時，當期新供貨項目去化率并未與上一年保持一致，反而下滑了11個百分點至64.6%。
對此，世茂房地產投資者關系部向《投資時報》記者表示，在2018年下半年市場下行的形勢下，年度整體去化率為65%，與上一年持平。其中，整體去化率是包含了庫存和新供貨的去化。截至2018年底，公司1年期以上庫存下降24%，庫存結構得到持續優化。
對于分拆酒店業務上市，早在13年前，世茂董事會主席許榮茂即提出此類想法，但目前旗下已擁有世茂房地產和世茂股份(600823.SH)兩家上市公司的許榮茂，卻始終未能在資本市場上演“帽子戲法”。
現在，深坑酒店會助其圓夢嗎?
據了解，該酒店擁有336間客房和套房，均價每晚超過4000元/間。2018年圣誕期間，其頂級套餐的價格甚至高達10萬元。至于只想一睹這一網紅打卡地全貌的游客，也要付出198元的代價。
若按80%入住率計算，2019年深坑酒店為世茂貢獻的營收將超過4億元，但距世茂酒店業務實現40億元營收或許才能啟動分拆上市的目標，還需再造兩家深坑酒店。
