8月20日，知名房企萬科發布半年報，2018年1—6月，該公司實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%;實現營收1059.7億元，同比增長51.8%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤 91.2億元，同比增長24.9%。

盡管萬科的營收凈利雙雙大幅增長，但它的銷售金額增長率卻低于行業平均水平。國家統計局數據顯示，今年1—6月全國商品住宅銷售金額為5.66萬億元，同比增長14.8%。

《中國經濟周刊》記者查閱其半年報還發現，在營收和歸屬上市公司股東凈利潤均大幅上漲的情況下，萬科預收款項卻大幅下滑99.42%，匯兌損失也超過8億元，這里面有什么玄機?

>>預收款項為何下滑99.42%？

2018年上半年，萬科實現銷售金額3046.6億元，實現營收1059.7億元，兩者相差近2000億元。

對于銷售金額和營收相差較多的原因，深圳瑞誠房地產營銷策劃有限公司董事長王大國對《中國經濟周刊》記者解釋說：“房地產行業比較特殊，大部分實行的是預售制，房企拿到購房者的預付款，反映到財務指標上是預收款項。也就是說，房地產企業的銷售金額包含著未來的營收。”

不過，半年報顯示，截至今年6月30日，萬科預收款項僅為23.77億元。這無論是與銷售金額或者營收相比都有很大差距。

對比看，2017年全年，萬科預收款項為4077.06億元。23.77億元的預收款，較去年底下降了99.42%。

萬科的營收和歸屬上市公司股東凈利潤均大幅上漲，為何預收款項出現如此大幅度的下降?

對此，萬科解釋稱，6月底萬科預收類款項合計5167億元，較年初增長26.7%，是會計政策變更影響，導致預收款項大幅下降。

也就是說，萬科6月底的實際各類預收款為5167億元，但因會計準則變更，這些款項的絕大部分并未被列入預收款項會計科目下。

新的《企業會計準則第14號——收入》(下稱“14號準則”)今年1月1日施行，根據新修訂的準則，合同負債是企業已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品的義務。因此，預售房地產項目收取的款項在資產負債表被列為“合同負債”，而在2017年年報中同類款項列為“預收賬款”。

半年報顯示，今年上半年萬科合同負債為5142.85億元。

既然資產負債表新增了“合同負債”，為何還要保留預收款項?

某大型央企財務分析師對《中國經濟周刊》記者說：“在新修訂的14號準則下，原來的預收款項或許會一分為三，第一部分仍是預收款項，主要就是定金;第二部分是合同負債，主要是預收購房款;第三部分是某些按進度直接確認為收入的預收款。”

他進一步解釋說：“在舊的14號準則中，客戶交錢后、房產證下發前，預收購房款一直在預收款項會計科目下。而現在客戶交了房款，如果簽了合同，就要列入到合同負債中。如果房產建設達到一定進度，比如客戶拿到了鑰匙收房，這部分預收購房款就可以被列入收入會計科目，不用再等到房產證下發了。”

不過，預收房款何時可以確認為收入的具體標準，萬科沒有公布。

在業內人士看來，這意味著合同負債將取代以往預收款項在房企財務報表中的重要地位，單純地再比較預收款項已難以反映房企間的真實水平差距。

上述財務分析師認為，預收款項的一部分較早地轉化為收入，有利于房企的營收進一步提高，“萬科今年上半年營收超過50%的增速，或許與此有較大關系，在一定程度上也會降低房企的負債水平。”

>>凈負債率增長23.9個百分點

不管是被列入合同負債還是預收款項，預收款在房企負債中均占據不小的比例，這也是房企資產負債率一直高水平的重要原因之一。

此前一些媒體在對比房企與其他企業的資產負債率時，并未將預收款導致的負債扣除，進而得出一些房企負債率過高的結論。

以萬科為例，今年上半年負債總額為11393.67億元，其中預收款項和合同負債之和為5166.63億元，占比為45.35%。這意味著萬科的負債里有近半是預收款項和合同負債。

2018年上半年，萬科總資產為13451.52億元，資產負債率84.70%，剔除預收款項和合同負債后的資產負債率為46.29%。業界一般認為，企業資產負債率保持在40%~60%較為合理，萬科剔除預收款項和合同負債后的資產負債率正好位于該區間內。

萬科半年報顯示，今年上半年該公司有息負債合計人民幣2269億元，持有貨幣資金1595.5億元，凈資產為1348.92億元，凈負債率(編者注：計算公式為有息負債減去貨幣資金，除以凈資產)為 32.7%。

萬科32.7%的凈負債率，較2017年底8.8%的凈負債率增長23.9個百分點。萬科上半年凈資產增加了1.67%，凈負債率增長較多主要與有息負債的增多和貨幣基金的減少有關。今年上半年，萬科有息負債從1906.2億元增加至2269億元，增加362.8億元;貨幣資金從1741.2億元減少到1595.5億元，減少145.7億元。

在凈負債率計算的分母(凈資產)變化較小的情況下，計算的分子(有息負債-貨幣基金)增加較多，凈負債率也因此從8.8%大漲至32.7%。

這意味著其負債壓力在增大。今年上半年，萬科實際利息支出合計人民幣56.3億元。去年全年，萬科實際利息支出合計人民幣82.1億元。今年上半年萬科的實際利息支出即已達到去年全年的68.57%。

不過，萬科的凈負債率在行業內仍屬于較低水平。

克而瑞地產研究數據顯示，2017年末，170家房企的加權凈負債率約為88.73%。2017年銷售收入前十位的房企平均凈負債率為90.30%，銷售收入排名第11至30位的房企平均凈負債率為131.67%，銷售收入排名第31至50位的房企平均凈負債率為109.43%。

萬科較低的凈負債率，與其現金流規模有不小的關系。

近年來嚴厲的房地產調控，使房地產融資受到較大程度限制，在一定程度上影響到了部分房企的現金流。即便是萬科，在2018年上半年經營活動產生的現金流量凈額也轉為-42.55億元，相比去年同期的218.5億元，減少幅度為119.47%。

業內人士認為，萬科今年上半年經營活動產生的現金流入和流出金額均為約2000億元，42.55億元的凈流出額與之相比并不算太多。

在2018年半年報中，萬科表示，“面對持續深化的行業調控和日益趨緊的融資環境，本集團堅持現金為王，強化資金管控，銷售滾動回款率保持在 93%以上。”

>>為何會遭受匯兌損失約8.8億元？

今年以來，人民幣匯率經歷了較大變動，僅上半年，萬科產生的匯兌虧損就有約人民幣 8.8 億元。

公開數據顯示，美元兌人民幣(USDCNY)這一指標，從第一季度末的6.3，到第二季度末變動為6.6，人民幣貶值約5%。

一家主營業務主要在境內的房地產公司為何會遭受匯兌損失?

據悉，萬科通過多種方式在境外籌措資金。萬科2018年半年報應付債券科目顯示，該公司還有前幾年未到期的多筆美元債、港元債。今年上半年，萬科還發行了兩筆5年期的美元債，金額分別為9.71億美元、6.5億美元。

進入三季度以來，人民幣持續貶值，USDCNY從6.6最高跌到8月15日的6.93，貶值幅度為5%。業內人士分析，萬科在今年第三季度或許仍會遭受較大的匯兌損失。

對此，萬科已開始著手應對。8月16日，萬科公告稱，為規避外匯市場風險，防范匯率大幅波動帶來的不良影響，控制公司財務費用波動，降低萬科海外平臺未來償債風險，有必要就外匯風險敞口的套期保值給予更充足的授權。

該公告顯示，經相關政府機關批準，萬科先后在香港設立了多個全資投融資平臺[如：萬科地產(香港)有限公司、萬科置業(香港)有限公司等]，一方面參與境外投資并購及投資境內房地產項目;另一方面在境外籌集外幣資金為業務發展服務。投融資外幣幣種中美元、港幣為主要貨幣。

上海礪鈺財經總裁、外匯市場評論員李駿對《中國經濟周刊》記者介紹說：“外匯交易具有很強的專業性，復雜程度也很高，80%的外貿企業都會面臨一定的匯兌損失。企業想要規避匯率變動風險，可以選擇的手段主要是遠期結售匯、遠期交易、掉期交易、人民幣期權等，其中遠期結售匯是比較常見的手段。”

不過，他也坦承，在外匯市場上，銀行、企業都是交易者，有一定的利益沖突，這是一個“斗智斗勇”的游戲，“不少企業預防人民幣貶值去換美元，如果兌換金額較大，會對國家的外匯儲備造成一定沖擊，這就需要以國家利益為重。”

《中國經濟周刊》 記者 賈國強|北京報道

(本文刊發于《中國經濟周刊》2018年第35期)