濟南本土開發商銀豐地產正在遭遇一場重大訴訟，此事波瀾再起，作為被告的銀豐近日又提出反訴申請。目前來看，這起涉及20.75億元的合作開發房地產合同糾紛，還遠遠沒有結束。

此前，由于銀豐未就劉智遠片區5宗地塊的開發履行與新城控股(601155)的合作開發義務，新城向法院起訴并申請訴訟保全。山東省高級人民法院裁定查封上述5宗地塊，查封期3年。

新城控股14日最新披露的此案后續進展顯示，銀豐在本月就該案提出反訴申請，認為合作開發協議是因政府原因而導致不能履行，屬于“不可抗力”，請求判令解除合作開發協議。

這起訴訟對劉智遠片區開發的影響不可小覷。經濟導報記者注意到，另一家開發商中國金茂(00817.HK)的一個項目也牽涉其中。

經濟導報記者采訪證實，銀豐與新城存在合同糾紛的劉智遠片區A-2地塊，已經確定由金茂操盤，而該地塊也在上述查封范圍之內，金茂為何能夠開發?這讓外界一頭霧水，也使得濟南劉智遠片區項目仍面臨諸多不確定性。

被查封地塊項目仍在推進

從新城控股14日發布的關于下屬子公司涉及訴訟的公告進展看，本案原告為新城控股直接控股子公司青島新城創置房地產有限公司(下稱“新城創置”)。案件所處訴訟階段為一審審理階段，現被告濟南銀豐鴻福置業有限公司(下稱“銀豐置業”)提出反訴申請。

原告新城創置的訴訟請求是，要求被告銀豐置業按照雙方簽訂的《合作開發協議》約定，就坐落于濟南市歷下區經十東路以北，鳳山路以西五宗地塊開發分別設立項目公司，并繼續履行與新城創置的合作開發義務，《合作開發協議》涉及的具體金額為20.75億元。

這五宗地塊即位于劉智遠片區。該片區的土地開發動向一直備受關注，此前就吸引了市場的目光。銀豐在今年1月以83.32億元總價拿下9宗土地，總面積達到727畝，其中居住用地7宗，面積647畝。

經濟導報記者注意到，銀豐拿下的位于片區西部的這9宗土地，以長嶺山南路為界分為A、B兩個組團，其中A組團有5宗地塊、B組團有4宗地塊。

在拿地后，項目加速推進，由銀豐操盤的項目案名為“玖璽城”，其首推的住宅產品是位于南側的B組團地塊，具體先開發B-4地塊。銀豐的相關營銷負責人14日對經濟導報記者表示，不了解相關訴訟情況，“不影響我們目前銷售。”

而與新城控股有合同糾紛的A組團地塊，項目也在推進中，進展較快的是A-2地塊。經濟導報記者注意到，該地塊已經拿到工程規劃許可。

濟南市規劃局網站于8月1日公布的劉智遠城中村改造項目A-2地塊一期、二期工程許可公告牌顯示，該地塊總用地面積為7.29萬平方米，其中地上建筑面積17.5萬平方米，容積率2.4。一期共規劃14棟住宅樓，二期6棟住宅樓，為17層-24層產品。

銀豐與金茂合作開發

經濟導報記者注意到，從公示看，A-2地塊項目建設單位為銀豐置業，據經濟導報記者了解，銀豐是與金茂合作開發A-2地塊。但從開發商股權結構看，該項目并沒有金茂的股份。

銀豐的相關負責人14日向經濟導報記者證實，A-2地塊是由金茂操盤。據悉，該項目案名為“金茂府”，位于“玖璽城”項目西北側。金茂是中國中化集團有限公司旗下房地產和酒店板塊的平臺企業。

“金茂府”項目進展很快，距入市也越來越近。就在本月初，金茂在濟南高調舉行了一場品牌發布會，發布包括“金茂府”在內的產品，并在對外宣傳材料中稱，“金茂府”的示范區將于9月開放。

金茂與銀豐的合作可以追溯到2013年，經濟導報記者注意到，當年9月，青島方興置業有限公司(中國金茂原名方興置業)與銀豐地產舉行了劉智遠舊村改造項目合作協議簽約儀式。

在2015年，銀豐置業宣布以招投標方式成功中標“劉智遠村城中村改造項目土地熟化投資人”，并于當年9月16日取得中標通知書。

新城與銀豐之間的訴訟，對“金茂府”的開發有沒有影響?濟南金茂負責營銷的相關人士14日對經濟導報記者表示，不清楚具體情況，“我們現下的動作是持續運行的。”

案件處于一審審理階段

新城控股在今年5月和8月披露的兩次公告，將新城與銀豐之間的糾葛暴露。

事情緣起于2015年11月，新城創置與銀豐置業簽訂了關于濟南市歷下區劉智遠村城中村改造項目之《合作開發協議》，協議約定雙方合作開發項目地塊為濟南市規劃局濟規直(一)管函[2014]163號文件所確定的A組團A-1、A-2、A-3、A-4、A-5地塊。

在2018年5月，新城創置以銀豐置業未按《合作開發協議》之約定構成違約為由，向法院起訴并申請訴訟保全，要求銀豐置業繼續履行。新城創置于2018年5月28日收到法院出具的《受理通知書》(案號為：(2018)魯民初62號)。

新城控股14日公告稱，本案件目前處于一審審理階段，已申請訴訟保全。

根據新城控股5月披露的公告，截至當時，山東省高級人民法院已同意訴訟保全申請并出具(2018)魯民初62號《民事裁定書》，裁定查封上述5宗地塊，查封期3年，從查封之日起算。

該地塊當初都在查封范圍之內，金茂怎么能開發?目前外界仍是一團霧水。

一位不愿具名的律師此前對經濟導報記者表示，“對于訴訟保全查封，嚴格意義上講，只要這個土地查封了，就是不能開發的。不過，關于被查封土地上的工程是否可以繼續開發，需視具體情況而定，如果標的物是土地，原告的訴求是要維系土地被查封時的原狀或希望介入土地開發，那是不會允許開發的。查封措施什么時候解除，這個完全視查封的申請人的情況而定。”

銀豐反訴請求解除合作

目前看，這起訴訟還遠未結束。

根據新城控股14日的公告披露，今年8月，銀豐置業就本案提出反訴申請，認為《合作開發協議》因政府原因而導致不能履行，該“政府原因”屬于《合作開發協議》約定的“不可抗力”。依據合同法第九十四條第(一)項之規定，銀豐置業有權要求解除合同。同時，銀豐置業認為在《合作開發協議》簽訂后，在合作地塊土地使用權掛牌出讓過程中，因政府部門確定的土地出讓價格發生巨大變化以及土地出讓計劃發生重大變更，出現情勢變更事實。

值得一提的是，以A-2地塊為例，經濟導報記者注意到，新城控股在5月發布的公告中披露，A-2地塊《合作開發協議》約定的土地獲取成本為4.19億元，經濟導報記者查詢看到，銀豐在今年1月29日的土拍中競得A-2地塊，成交價為12.8億元。

上述公告顯示，銀豐的反訴請求是，判令解除銀豐置業與原告于2015年11月簽訂的《合作開發協議》及相關補充協議;判令原告承擔本案反訴的訴訟費用。

新城控股表示，經公司綜合判斷，本次案件預計對公司本期利潤或期后利潤不會有重大影響。(記者 孫羅南)