本報記者 李正

3月29日晚間，港股物業管理服務提供商保利物業發布了2022年業績報告。報告期內，公司實現營收136.86億元，同比提升26.9%；毛利25.7億元，同比上升27.8%，毛利率18.81%，同比增長0.13個百分點，公司擁有人應占凈利潤11.13億元，同比增長31.6%。

Choice數據顯示，截至3月30日記者截稿，港股市場物管行業64家上市公司，已有35家發布了2022年業績報告，其中，19家實現公司擁有人應占凈利潤同比增長，占比約54.29%。

(資料圖)

同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，隨著房地產市場的復蘇，物管行業2023年會呈現積極的變化，企業間的橫向收并購將繼續，行業集中度進一步提升，呈現強者恒強局面。

社區增值服務業務收入提升

按公司商品及服務類型來看，報告期內，保利物業三大主營業務當中，物業管理服務實現收入84.28億元，同比增長26.36%；社區增值服務實現收入30.64億元，同比增長33.15%；案場協銷服務及其他非業主增值服務實現收入17.87億元，同比增長18.63%。此外，租金收入4.08億元，同比增長33.69%。

相比其他物業管理服務業務，社區增值服務往往以更高的毛利率及市場增長潛力受到投資者的重點關注。肖云祥表示，報告期內，物業企業增值業務的快速增長，主要得益于在管面積的增長，服務多元化、營銷手段線上線下結合，同時去年因新冠疫情原因導致部分社區封控，使得業主需求更依賴物業管理企業。

據悉，截至2022年末保利物業合同管理項目總面積約7.72億平方米，合同管理項目總數2721個，遍布全國29個省、直轄市及自治區的210個城市，在管項目總面積約為5.76億平方米，在管項目總數2089個。

公司方面表示，集團持續受益于控股股東保利發展控股集團的穩健發展，獲得優質且穩定的業務增量。報告期內，來自保利發展控股集團的合同管理面積約3.13億平方米，同比增長約0.34億平方米。同時，公司不斷加大市場拓展力度，2022年新中標第三方項目的單年合同金額約27.7億元，新簽約第三方項目的單年合同金額約17.2億元（不含續簽項目），來自第三方項目的合同管理面積約4.58億平方米，同比增長約0.81億平方米，約占總合同管理面積59.4%，同比提高1.9個百分點。

東高科技高級投資顧問任寶坤在接受《證券日報》記者采訪時表示，物業企業間的經營分化大多因所屬房企的分化而拉大，具體可以表現為高信用銷售通暢的優質房企，可以給旗下物企提供堅實基礎，而一些經營不穩定的房企很大程度上會拖累物企的綜合表現，而處在中間地位的業務市場化程度占比較高的獨立第三方物企，其經營情況往往跟隨行業周期波動。

19家物管企業去年凈利潤增長

事實上，正如任寶坤所說，2022年物業管理企業經營情況出現了較為明顯的分化。上述已披露年報的35家港股上市公司當中，1家實現擁有人應占利潤同比增長幅度超過100%，18家實現公司擁有人應占利潤同比增長幅度在0－100%；2家實現同比減少幅度超過100%；14家同比減少幅度在0－100%。

肖云祥表示，2022年物業管理行業也呈現出強者恒強的局面。企業的發展實際上與其管理運營面積的規模有很大關系，而頭部企業可以根據自身資金實力加大第三方拓展，從而在業績上形成增量。其次，頭部企業運營能力較一般小企業要強，能排布的業務領域更廣，可提供的增值服務更多，因此這在一定程度上也導致頭部企業和一般企業之間的差距拉大。

2023年物業管理行業將呈現怎樣的發展走勢？任寶坤表示，從2022年年末以來，國內對房地產行業的支持態度愈發明顯，房地產市場銷售逐漸走向復蘇，房企和居民信心得到重筑。進入2023年，隨著房地產下行趨勢收窄以及新冠疫情影響消散，對物業管理行業的外部影響因素逐漸淡化。從行業內部角度來看，非住宅市場空間廣闊，物企的市場拓展占比持續提升，預計2023年物業產業有望筑底復蘇，但公司間的分化會持續加劇。

（編輯 上官夢露）

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