本報記者 王麗新

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各地加緊供地正在進行中，無錫成為全國首個完成第五批次集中供地的城市。11月29日，無錫年內第五輪土拍結果出爐，14宗地塊全部底價成交，成交總額為224億元。至此，無錫年內賣地總收入為813億元。

“本輪土拍結果與市場預期基本一致。”中指研究院土地事業部負責人張凱向《證券日報》記者表示，近期房地產政策利好不斷，但新房市場恢復活力還需時間，因此房企拿地情緒有待進一步修復。

但在無錫這場年終土拍中，代建企業聯合體下場拿地可謂新現象，綠城管理與無錫當地城投合作模式值得期待。有業內人士向《證券日報》記者表示，近兩年，城投公司拿地成為主流趨勢，拿地比例不斷提升。但同時，城投公司拿地后開工轉化率并不高，需要與有專業開發管理能力的房地產開發企業合作，實現項目順利推進，兌現土地價值。

代建企業聯合體下場拿地

在無錫這場第五輪土拍中，無錫新發集團以總額25.08億元競得新吳區2宗涉宅地塊，無錫地鐵集團以總額6.21億元競得梁溪區2宗安置房地塊，無錫和居投資以總額38.15億元競得錫山區2宗地塊。

還有一個新現象值得關注。“中國代建第一股”綠城管理聯合體以底價40.33億元競得經開區干城路與貢湖大道交叉口東北側地塊。據悉，該宗地是無錫歷年來起拍地價最高的地塊，樓面起價20800.05元/平方米。

“綠城管理代資方持有項目公司1%股權，無錫新都房產開發有限公司持有項目公司99%股權（為無錫當地的城投公司）。”綠城管理相關人士向《證券日報》記者表示，同時，項目公司與綠城管理簽訂代建協議，由綠城管理負責項目的全過程管理服務，并收取代建費。

上述人士進一步稱，在該種合作模式下，對代建龍頭企業綠城管理而言，主動參與地方城投和資方主導投資的市場化商品房建設，將有助于拓寬代建賽道，順應市場形勢完善業務發展模式，在競爭中搶占先機。

事實上，對綠城管理來說，該種合作模式已有先例。今年10月份，綠城管理與江陰城投公司組成聯合體（后中糧信托加入）江陰城發綠信置業有限公司，以7億元底價摘得無錫一宗地塊。

“對無錫而言，全年拿地主體雖然仍以地方平臺為主，但地方平臺與企業合作的拿地模式在土拍市場運用較為成熟。”諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，代建企業聯合體拿地能有效降低開發風險，保證拿地后項目正常運行，是當下行業發展的一種趨勢。

“代建+城投”合作縮短開發周期

“很多城投公司都在找我們合作，涉及項目非常多。”某代建企業掌舵人向《證券日報》記者透露，今年以來，由于房地產市場進入深度調整期，多家民營房企債務違約，行業整體進入縮表出清的“陣痛期”，不少房企都在縮減或者干脆暫停拿地投資，導致土地市場熱度不高，因此地方城投公司成為多地土地市場的拿地主力軍。

“但城投公司拿地后，可迅速開工，進而轉化為銷售額的項目比例并不高，這意味著需要市場化、專業化的服務主體參與，才能縮短項目開發周期，降低土地閑置比例。”該人士進一步稱，在房地產進入存量時代后，開發與服務相分離的商業模式將會成為探索房地產發展新模式的主要方向之一，“代建+城投”或者“代建+城投+信托（或金融機構）”等合作模式若跑通，對房地產行業出險項目的紓困，亦有所助益。

“當下，有些金融機構接手了出險項目股權或者債務，但其專業團隊規模不夠，需要與具備專業開發能力的房企或者代建企業合作，去加快‘保交付’。”某代建企業人士向《證券日報》記者直言，代建企業信用高，可給金融機構做投前及投后風控管理、經營度兌現度較高，可小股操盤，因此“代建+城投+金融機構”合作，有望跑通出險項目的紓困模式。

“相比自主拿地開發，代建模式屬于輕資產運營模式，最大的成本支出不是拿地，而是人力和品牌優勢。”東高科技高級投資顧問畢然向《證券日報》記者表示，除了代建模式本身優勢之外，其也成為行業層面盤活不良資產、盤活爛尾樓的重要實操模式。

對于代建企業聯合體進場拿地的背后發展邏輯，中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，一是我國房地產發展增量空間有限，正在進入存量時代，將由開發向服務轉型，房地產代建屬于服務領域；二是以往高負債、高杠桿模式不可持續，代建屬于探索房地產發展新模式的重要方向；三是房地產代建主要是品牌和管理輸出，具有高盈利性、高成長性、低杠桿、低負債、抗周期性，不需要大量資金投入，負債比較低，是房地產企業尋找業務新增長點的重要方向。

（編輯 袁元）

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