基礎設施公募REITs是我國資本市場的新興品種，上市一年多以來收獲頗豐，試點發展穩步推進，在我國宏觀經濟體系中的作用愈發重要，有效盤活資產，促進投融資良性循環，降低負債率，成為支持實體經濟、促進可持續高質量發展的重要工具。

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截至2022年9月7日，公募REITs共上市發行17只，總市值為697.25億元，發行規模為579.40億元，全市場平均溢價率為20.34%。按底層資產分為兩大陣營：產權類REITs（產業園區4只、倉儲物流2只，保障性租賃住房3只）平均溢價率為39.30%；特許經營權REITs（高速公路5只，生態環保2只，發電能源1只）平均溢價率為9.22%。預計今年底上市REITs可能達到約30只，全市場市值邁入千億級別。

公募REITs試點階段呈現以下幾個特點：

第一，REITs底層資產優質，主要分布在北上廣深等核心城市。資產類型較為集中，高速公路和產業園區REITs規模居前兩位，目前市值達到445.16億元，占總市值比例為63.85%，且這兩類資產后續還有望繼續擴容。原始權益人以大型央企、地方國企和城投公司為主，外商獨資企業和民營企業（項目審核通過待上市）各1單。

第二，國家政策大力支持，既有自上而下的頂層設計，也有自下而上的市場探索。考慮到試點初期，發行審核較為嚴格，政策對土地、權屬、收益等條件均進行了嚴格限制，最根本的要求是底層資產的現金流穩定和權屬性質清晰合規。

第三，“封閉式公募基金+ABS”的交易結構，具有權益性、公開發行的特點，沒有結構化分級、無需評級和增信擔保措施，完全依賴底層資產本身。

第四，交投活躍度較高，日均交易額在2.1億元左右，日均換手率為1.6%，顯著高于海外REITs的日均換手率（美國市場在0.7%左右，日本、新加坡、中國香港市場在0.5%以下）。絕大多數情形下，上市前兩日價格實現大幅上漲后趨于平穩。

在優質資產欠配的背景下，公募REITs的綜合收益十分可觀，市場認購火熱。這其中根本原因在于現階段我國REITs資產的獨特稀缺性。

投資公募REITs之前，應當明確幾點：一是REITs是介于股票和債券之間的另外一種資產，具有中等收益和波動性，與其他大類資產的相關性不大。二是區別對待特許經營權REITs和產權類REITs，兩者的投資邏輯不同，前者分紅收益率偏高但價格彈性較小，偏債性；后者分紅收益率相對偏低但未來增值空間大，偏股性。三是傳統的公募基金是組合投資理念，而REITs的核心是資產邏輯。四是REITs的投資收益來源于每年穩定的保底分紅收益與二級市場的資本利得。

如何把握和投資公募REITs？建議秉持中長期投資理念，多關注長期價值，考慮綜合收益。一方面，要關注基礎資產的區位、產業、客戶群體等情況，資產估值的關鍵參數設置是否合理，如租金價格、增長率等，能否獲取超額收益及抵御風險。另一方面，高度重視基金的運營管理。基金期限長達20到90年以上，能否充分發揮公募REITs真正的作用，關鍵取決于運營管理水平。現階段國內對發行端比較重視，而運營管理端容易被忽視。投資者打新策略是最常見的，收益可觀且變現快，但問題在于公募REITs公開認購比例極低，打新份額極少。目前，REITs整體估值較貴，建議謹慎參與二級市場投資，切勿盲目炒作。

展望后續，公募REITs的擴募勢在必行，將進一步擴大市場規模，預計首批擴募項目今年能落地。建議盡快推出公募REITs指數，提升市場投資和分析的便利性。加強基金管理人的信息披露，完善治理機制和提升運營管理水平。優化流程和申報材料，提高審核效率，穩步拓寬資產類型和試點范圍，加大民企REITs支持力度，持續改革稅收制度，擇機出臺專項立法。

我國公募REITs將進入快速發展階段，市場變化很快，對監管機構、參與主體、投研人員等都將提出更高的要求，要以不斷學習的心態，不斷更新和探索新知識、理念和體系，助力REITs實現平穩健康發展。

（李慧杰系中證鵬元資信評估股份有限公司研發總監，吳進輝系中證鵬元資信評估股份有限公司研究發展部研究員）

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