本報(bào)記者 王麗新
8月23日晚間，合景悠活交出2022年中期業(yè)績(jī)考卷。報(bào)告期內(nèi)，合景悠活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.64億元，同比增長(zhǎng)68.0%；毛利6.22億元，同比增加14.5%，毛利率為30.1%；凈利潤(rùn)3.3億元，同比增長(zhǎng)3.4%，凈利率為16%。
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“上市以來(lái)，我們一直在持續(xù)走獨(dú)立市場(chǎng)化發(fā)展路徑，通過(guò)收并購(gòu)讓規(guī)模快速上升。到目前為止，第三方在管項(xiàng)目面積占比達(dá)到88%，我們已經(jīng)形成第三方物業(yè)和自有物業(yè)協(xié)同發(fā)展的良好局面，市場(chǎng)化獨(dú)立性能力加強(qiáng)。”合景悠活集團(tuán)首席執(zhí)行官王建輝向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，
“物管行業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不小，市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步上升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但隨著人們對(duì)居住服務(wù)品質(zhì)提出更高要求，物管行業(yè)服務(wù)版圖的可延伸范圍仍然較廣，同時(shí)溢價(jià)空間仍然可觀。未來(lái)2年-3年內(nèi)，物管行業(yè)增長(zhǎng)前景較大，企業(yè)在探索與成長(zhǎng)的過(guò)程中，更需主動(dòng)尋求并緊抓恰當(dāng)時(shí)機(jī)穩(wěn)健發(fā)展。
凈利潤(rùn)達(dá)3.3億元
對(duì)比行業(yè)同類企業(yè)營(yíng)收及盈利水平來(lái)看，合景悠活取得了一份相對(duì)不錯(cuò)的成績(jī)。
從細(xì)分業(yè)務(wù)板塊變現(xiàn)來(lái)看，今年上半年，合景悠活住宅物業(yè)管理服務(wù)收入10.34億元，同比增加22.4%；非住宅物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入10.31億元，同比增長(zhǎng)168.5%。
截至6月30日，合景悠活非住宅物業(yè)的累計(jì)在管建筑面積約為1.13億平方米。同時(shí)，公司為25個(gè)購(gòu)物中心及寫字樓項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。據(jù)王建輝透露，未來(lái)3年-5年內(nèi)，還會(huì)進(jìn)駐10個(gè)以上的寫字樓項(xiàng)目。
提及城市服務(wù)業(yè)務(wù)的進(jìn)展，王建輝稱，關(guān)于這類新業(yè)務(wù)，行業(yè)正在積極探索和觀望。面向未來(lái)，合景悠活對(duì)該業(yè)態(tài)保持謹(jǐn)慎、積極樂(lè)觀的態(tài)度，將在西南、華中等地進(jìn)行異地復(fù)制。
在盈利能力方面，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)毛利6.22億元，同比增加14.5%，毛利率為30.1%，去年同期毛利率為44.2%；凈利潤(rùn)為3.3億元，同比增加3.4%，凈利率為16%。
對(duì)于毛利率下滑的原因，合景悠活執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官楊靜波表示，該毛利率表現(xiàn)在公司的預(yù)期之內(nèi)，其中住宅業(yè)務(wù)毛利率約25%、非住宅部分約35.3%。毛利率降低主要是受業(yè)態(tài)組合變化的影響。報(bào)告期內(nèi)，公司收購(gòu)的公建項(xiàng)目數(shù)目增加，而該部分的毛利率接近市場(chǎng)水平。
“接下來(lái)，隨著業(yè)務(wù)板塊增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)毛利率會(huì)保持穩(wěn)中有升的水平。”合景悠活管理層表示，在降低銷售成本方面，未來(lái)有幾個(gè)方向。一是，隨著在管面積和規(guī)模增長(zhǎng)以及集約化，規(guī)模效益將體現(xiàn)；二是科技賦能及流程打造方面，會(huì)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)效率和品質(zhì)的提升；三是提升增值服務(wù)以及實(shí)施各種降本增效措施，預(yù)期銷售成本會(huì)穩(wěn)步保持平滑趨勢(shì)。
在鞏固基本盤和提升利潤(rùn)方面，關(guān)榮雪認(rèn)為，合景悠活未來(lái)商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)主要集中在兩個(gè)方面。第一，差異化商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式為企業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的穩(wěn)定性，在城市布局上主要集中于大灣區(qū)及長(zhǎng)三角區(qū)域的熱點(diǎn)城市，未來(lái)還計(jì)劃在上海、重慶等一、二線核心城市打造標(biāo)桿項(xiàng)目，其根據(jù)區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)打造全業(yè)態(tài)覆蓋項(xiàng)目，對(duì)于客群的穩(wěn)定以及品牌影響力的提升均有一定的助力作用；第二，合景悠活圍繞社區(qū)內(nèi)的需求，開(kāi)展了多元化的增值服務(wù)，由于社區(qū)增值服務(wù)具有發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒂芰?qiáng)的特點(diǎn)，疊加合景悠活以服務(wù)高端商業(yè)為主，盈利水平相對(duì)較高，均是其未來(lái)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。
第三方在管面積占比近九成
值得關(guān)注的是，今年上半年，合景悠活加碼市場(chǎng)拓展，外拓版圖不斷延展。
截至2022年6月30日，合景悠活集團(tuán)已進(jìn)駐全國(guó)22個(gè)省、自治區(qū)與直轄市的147個(gè)城市，在管面積和合約面積分別為2.14億平方米和2.85億平方米。按地域分布來(lái)看，項(xiàng)目主要分布在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，其在粵港澳大灣區(qū)的在管面積達(dá)7880萬(wàn)平方米，在長(zhǎng)三角的在管面積達(dá)4920萬(wàn)平方米。
“上市以來(lái)，我們一直在持續(xù)走獨(dú)立市場(chǎng)化發(fā)展路徑，通過(guò)收并購(gòu)讓規(guī)模快速上升。到目前為止，第三方在管項(xiàng)目面積占比達(dá)到88%，我們已經(jīng)形成第三方物業(yè)和自有物業(yè)協(xié)同發(fā)展的良好局面，市場(chǎng)化獨(dú)立性能力加強(qiáng)。”合景悠活集團(tuán)首席執(zhí)行官王建輝向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，為了加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性，未來(lái)將圍繞“三個(gè)關(guān)鍵詞”發(fā)力，一是“初心致遠(yuǎn)”，長(zhǎng)期構(gòu)建客戶、員工、供應(yīng)商信任體系，在品質(zhì)服務(wù)及產(chǎn)品上發(fā)力，形成增長(zhǎng)飛輪；二是“持續(xù)投入”，未來(lái)，整個(gè)行業(yè)會(huì)經(jīng)歷數(shù)字化提質(zhì)增效管理模式變革階段，當(dāng)具備數(shù)字化基礎(chǔ)后，需適時(shí)引入流程再造、組織扁平、共享服務(wù)和集中管控等數(shù)字化手段；三是“保持增長(zhǎng)”，公司一直高度重視面向未來(lái)獨(dú)立市場(chǎng)發(fā)展能力的打造，將用多種手段及靈活的合作模式進(jìn)一步發(fā)展。
值得一提的是，報(bào)告期內(nèi)，合景悠活共拓展新項(xiàng)目334個(gè)，外拓合約面積合計(jì)達(dá)1400萬(wàn)平方米，拓展業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、公建及城市服務(wù)等，內(nèi)生動(dòng)力為企業(yè)發(fā)展注入了生機(jī)和活力。截至目前，合景悠活集團(tuán)第三方在管面積占比達(dá)88%，接近九成。
“從當(dāng)前來(lái)看，收并購(gòu)仍是物業(yè)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的主要方式。由于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性壓力仍然不小，預(yù)期未來(lái)對(duì)物業(yè)關(guān)聯(lián)公司的支持力度會(huì)逐漸下降，因此物管行業(yè)可通過(guò)收并購(gòu)來(lái)壯大自身規(guī)模。”關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，不過(guò)，這種方式具有成本高、投后管理難等特征，因此，在收并購(gòu)上應(yīng)多持謹(jǐn)慎態(tài)度，注重標(biāo)的質(zhì)量的同時(shí)，也關(guān)注戰(zhàn)略協(xié)同和盈利性。
對(duì)此，同策研究院資深分析師肖云祥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，雖然行業(yè)整體增速下降，但行業(yè)集中度會(huì)走高，加快外拓符合公司及行業(yè)發(fā)展規(guī)律。因此，物管行業(yè)的收并購(gòu)潮還將繼續(xù)，而地產(chǎn)母公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，物管業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)訴求高的頭部企業(yè)，其發(fā)起大標(biāo)的收購(gòu)的積極性更強(qiáng)烈。而規(guī)模小、管理資產(chǎn)價(jià)值度低、管理模式無(wú)創(chuàng)新的企業(yè)或?qū)⒊蔀楸皇召?gòu)對(duì)象。
不過(guò)，王建輝直言，目前市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)在加劇。當(dāng)下行業(yè)處在調(diào)整期，近期收并購(gòu)的活躍度在下降，大家更加關(guān)注內(nèi)生性的增長(zhǎng)，常規(guī)領(lǐng)域的外拓競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。
（編輯 喬川川）
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