3月31日，中國恒大舉行2019年度業績發布會。數據顯示，恒大2019年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%;現金余額2287.7億元，同比增長12%。

盡管各項核心經營指標仍保持行業領先，但恒大負債率仍處于行業偏高水平。步入新一年，為實現更加持續穩健的發展，恒大決定啟動戰略轉型，實現降負債的目標。

針對新戰略，恒大集團董事局主席許家印在發布會上介紹說，“從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”

恒大為新戰略設定了明確的目標。據許家印介紹，“高增長”是要實現銷售高速增長，今年要實現銷售8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元。“控規模”是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。“降負債”，就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。

“高增長”　未來目標破萬億

2019年以來，房地產行業漸入寒冬，多數房企年度業績出現同比下滑，恒大銷售額逆市突破6000億元。在業內看來，在樓市持續盤整的背景下，恒大表現依舊亮眼，主要得益于其高品質、高性價比的產品契合剛需市場，同時其通過創新的銷售策略，推動了業績穩健增長。

恒大方面認為，要實現銷售逆市大幅增長，需要充分利用恒大充足的土地儲備及“網上銷售”的巨大優勢。同時，恒大產品定位剛需以及靈活的營銷策略，將繼續為恒大2020年業績增長提供有力保障。

根據恒大新戰略目標，今年要實現銷售8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元。對此，恒大管理層介紹，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲備，今年累計可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億元，按照64%的去化率保守估算，可實現銷售8110億元，完成8000億元銷售并無壓力。

值得一提的是，恒大自今年2月起全面實施“網上賣房”的顛覆性營銷革命。在此推動下，其一季度銷售額1465億元，增幅23%;銷售回款大增55%至1133億元。刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。

在分析人士看來，當前房地產市場尚未走出寒冬，恒大新戰略的初戰告捷，顯示出這一戰略決策的前瞻性與正確性，“增肌”部分已初現成效。

事實上，強勁的銷售才能確保充足的回款，從而擁有充實的現金流，真正做到“手中有糧”。這當中，“開源”正是實現“高增長”的基本前提。綜合以往財務數據，過去23年以來，恒大年銷售額從零起步激增至2019年逾6000億元，業績持續穩健增長的背后，正是得益于恒大龐大優質的土儲和創新的銷售模式。

“控規模”　適當削減土儲規模

對于房企而言，一方面，有土儲才有“力氣”高增長，但另一方面，過量的土儲會造成大量資金沉淀，堆積“負債脂肪”。

2019年雖然房地產銷售市場步入下行周期，但是全國范圍大中城市平均地價綜合水平水漲船高。2019年，房企的平均拿地成本已經普遍突破5000元/平方米。

房地產行業是資金密集型行業，大量的土儲意味著巨量的資金支出。隨著地價上漲、行業融資成本上漲，合理控制土儲規模、審慎進行城市布局成為行業提質增效的一大關鍵。

恒大新戰略中提出，要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。

所以，決意瘦身的恒大選擇“節食減脂”。許家印在發布會現場表示，要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長。不僅如此，其他方面的投資也要嚴控。許家印在發布會上再一次明確宣布，恒大五年內不會再投資其他任何產業。

年報顯示，恒大擁有2.93億平方米的土地儲備，因此可以適度減少拿地，充分利用現有土地儲備，既能確保公司的持續發展，還能大幅減少支出，為新戰略的實施提供有力保障。

近年來，中國房地產市場在“房住不炒”的基調下步入平穩發展新周期，高負債的發展模式顯然已走不通，必須有所改變。業內分析，通過嚴控土儲、審慎投資，收緊大部分業務的資本性支出，將為恒大降負債保證充足的現金流。

“降負債”　新戰略核心目標

年報數據顯示，報告期內，恒大資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點;凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點。

在恒大新戰略中，“降負債”是核心，也是“增”“控”兩環節的根本落腳點。

許家印表示，“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。要實現這一目標，確保“高增長”與“控規模”是關鍵。

針對銷售“增肌”與土儲“減脂”，能否最終達到“塑形”效果?在業績發布會上，許家印算了筆賬，“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億元的目標。”

業內人士分析，以恒大目前的資金成本計算，每年降低1500億元負債，不僅大幅降低杠桿，還將減少100多億元的資金成本，而這一數據，未來將會直接反映在利潤中。

事實上，在當前的房地產行業，降負債已不是單個企業的戰略選擇，而是整個行業的普遍訴求。據統計，2019年，國內商品房銷售額15.97萬億元，增速比上年回落5.7個百分點。業內普遍認為，“房住不炒”這一政策基調不會發生根本性改變，未來較長一段時間內全國商品房市場容量將維持現有水平。

在此背景下，房企通過高杠桿實現擴張的道路已很難走通，唯有高質量增長，才是未來決勝之關鍵。

作為國內土地儲備最高的房企，恒大此番提出的新戰略，以大力加強銷售及減少拿地開支為主要策略，實現負債大幅下降，面對市場的不確定和重重挑戰，未來成功“瘦身”的恒大，“進”可抓住市場機遇，靈活出擊，“退”可持盈保泰，抵御風險。

練內功　穩步實現戰略轉型

恒大長期向細節狠下功夫，練就的企業管控內功，也是其新戰略實施的關鍵所在。

據介紹，恒大對細節的追求集中體現在管理、產品、成本控制等方面。通過堅持實施緊密型集團化管理模式和標準化運營模式，嚴格管控開發建設的各個重要環節，形成強大的開發建設管控能力;在產品打造上，所有環節都從嚴管控，通過打造環節精品提升產品品質，不斷增加產品附加值;在成本控制上，通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營，能夠大幅降低公司的財務、銷售、管理等各項經營成本，確保能夠實現降本增效。

市場是最好的試金石，恒大連年的高增長以及今年一季度的逆市創收已經成為力證，恒大產品具有了明顯的品質和性價比優勢。

分析人士認為，強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，為恒大實現戰略目標提供了強有力保證。隨著新戰略深入推進，三年后恒大銷售規模超萬億，負債降至行業中下水平，將是大概率事件。

從早期勇于加杠桿，抓住房地產業黃金發展期問鼎行業冠軍，到如今行業平穩發展之際啟動新戰略，追求“高增長、控規模、降負債”。在業界看來，恒大此次戰略轉型力度前所未有。隨著“一增、一控、一降”新戰略的穩步實施，并依托強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力等優勢，將帶領恒大步入穩健發展的全新周期。(記者　高偉)