房地產(chǎn)政策組合拳頻出，央行最新報告再發(fā)利好

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10月經(jīng)濟恢復(fù)進程因疫情受阻，社會各界對接下來政策如何加力推動房地產(chǎn)“軟著陸”頗為關(guān)注。

11月16日，央行發(fā)布2022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告(下稱“三季度報告”)。在最新發(fā)聲中，央行提到了貨幣政策、房地產(chǎn)等備受市場關(guān)注的議題。

在政策方面，與二季度報告內(nèi)容相比，諸多表述進行了微調(diào)。比如，對接下來經(jīng)濟形勢，三季度報告提出“為鞏固經(jīng)濟回穩(wěn)向上態(tài)勢、做好年末經(jīng)濟工作提供適宜的流動性環(huán)境”；在流動性方面，三季度報告提出“加強對流動性供求形勢和金融市場變化的分析監(jiān)測，靈活開展公開市場操作”；結(jié)構(gòu)性政策方面，報告新增“突出金融支持重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)”等內(nèi)容。

在保交樓方面，三季度報告特別強調(diào)，推動保交樓專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

為做好年末經(jīng)濟工作提供適宜的流動性環(huán)境

三季度報告繼續(xù)強調(diào)，加大穩(wěn)健貨幣政策實施力度，搞好跨周期調(diào)節(jié)，兼顧短期和長期、經(jīng)濟增長和物價穩(wěn)定、內(nèi)部均衡和外部均衡，堅持不搞“大水漫灌”，不超發(fā)貨幣，為實體經(jīng)濟提供更有力、更高質(zhì)量的支持。

與二季度報告內(nèi)容相比，貨幣政策表述上出現(xiàn)了多處微調(diào)。具體如下：

11月到期MLF被縮量續(xù)做，一度被市場看作央行主動收緊流動性供應(yīng)的信號。

11月15日，央行開展8500億元中期借貸便利(MLF)操作和1720億元7天期逆回購操作，單日操作量達10220億元，足額覆蓋當(dāng)天到期的10000億元MLF和20億元逆回購。

“本次MLF操作從表面上看是縮量續(xù)做，但11月以來央行已通過抵押補充貸款(PSL)及多個再貸款工具，投放中長期流動性3200億元，加上續(xù)作的MLF，中長期流動性投放總量已高于本月MLF到期量，總體而言市場流動性仍然合理充裕。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼對記者表示。

在光大證券首席固收分析師張旭看來，當(dāng)前的貨幣政策取向是穩(wěn)健的，市場不應(yīng)單純通過MLF、公開市場操作規(guī)模判斷貨幣政策的取向。

浙商證券首席經(jīng)濟學(xué)家李超認(rèn)為，當(dāng)前貨幣政策進入首要目標(biāo)在穩(wěn)增長保就業(yè)、金融穩(wěn)定、匯率及國際收支間高頻切換狀態(tài)，政策基調(diào)將在穩(wěn)健略寬松及穩(wěn)健中性間靈活切換，工具選擇大概率相機抉擇。年內(nèi)后續(xù)降政策利率及降準(zhǔn)難度大，核心是考慮匯率及國際收支壓力。

保交樓專項借款視需要適當(dāng)加大力度

一系列保交樓穩(wěn)民生政策接續(xù)出爐，近一段時間，隨著金融16條、第二支箭、預(yù)售資金保函置換等政策的落地，關(guān)于房地產(chǎn)能否實現(xiàn)軟著陸的討論日漸增多，下階段房地產(chǎn)市場如何？主要政策思路有哪些？

央行表示，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。

政策性銀行“保交樓”專項借款已經(jīng)成為解決當(dāng)下樓市爛尾風(fēng)險的緊急措施，初期規(guī)模達到2000億元，資金來源是人民銀行再貸款，財政給與貼息。9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

金融監(jiān)管研究院研究報告指出，此前專項借款總體使用情況并不好，其中一個原因就是資金額度不多，對于房地產(chǎn)出險情況是杯水車薪。

央行表示，推動保交樓專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，央行還在專欄3中詳細(xì)介紹了階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的具體情況。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

央行表示，這一政策針對首套住房商業(yè)性個人住房貸款，而且是階段性的，2022年底到期后原有政策將自動恢復(fù)，這種安排既有利于符合條件的城市政府按照“因城施策”原則，用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，也體現(xiàn)了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策出臺后，一些城市政府積極響應(yīng)，作出了相應(yīng)調(diào)整。山東濟寧、湖北黃岡、廣東清遠(yuǎn)和陽江、浙江溫州和舟山等城市，已將當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房個人住房貸款利率下限調(diào)整為LPR減35個基點至LPR減60個基點，降幅在15個至40個基點之間；湖北、廣東部分城市階段性取消了當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房個人住房貸款利率下限。從實際發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率看，2022年10月新發(fā)放個人住房貸款利率為4.3%，較上月下降4個基點，較上年末下降133個基點。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，2022年末，房企整體融資環(huán)境出現(xiàn)了有利的情形，風(fēng)險進一步擴大的概率正在下降。相信購房者信心有望得以修復(fù)，在年內(nèi)剩余時間內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步觸底企穩(wěn)可期。

關(guān)鍵詞： 政策組合