啪！全球房價泡沫開始破裂，這四個地方最危險

文/龐無忌

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全球房價泡沫破裂的聲音開始響起。

在這之前，許多國家的房地產牛市已持續十年甚至更久。特別是新冠疫情暴發以來，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球主要經濟體房價飆升至歷史新高，房價泡沫風險迅速累積。

如今，在美聯儲等激進加息和全球經濟衰退的雙重沖擊下，房價泡沫開始破滅，全球樓市繁榮正走向終結。

牛津經濟研究院(Oxford Economics)在近期發布的一份報告中如此描述：“總的來說，這是自2007-2008年以來最令人擔憂的樓市前景，未來房價走勢可能在溫和下跌與大幅回落之間徘徊。”

該機構認為，未來一段時間，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞四國房價下跌風險最大。

利率飆升，多國樓市驟冷

牛津經濟研究院報告認為，發達經濟體的抵押貸款利率持續飆升，有可能將一些住房市場推入急劇的衰退。許多經濟體的住房價格已經持平或下降。隨著銀行信貸標準的收緊和經濟衰退的影響深入，房價下跌的壓力將進一步加劇。

這種趨勢已現端倪。

英國抵押貸款機構Halifax日前公布的數據顯示，繼9月環比下跌0.1%之后，10月英國房價環比下跌0.4%。英國房價正以近兩年來的最大速度下跌。安永咨詢公司的一份報告預測，英國2023年抵押貸款將降至10多年來最低水平。

美國房價在2022年下半年迅速下跌。標普/凱斯-席勒房價指數在7月份出現了自2012年以來的首次月度下降，多個州和城市對住宅房地產的需求降溫。有華爾街經濟學家預測，美國明年房價可能繼續下跌多達20%。

韓國在此前出現“全民搶房潮”后，房價也已連續多月下跌。根據韓國房地產委員會7月底公布的數據，上半年，該國交易的公寓數量比去年同期下降了50.6%，創出自2006年以來的最低水平。韓國的平均房價今年上半年也迎來下跌。

新西蘭儲備銀行2日發布的金融穩定性報告顯示，隨著抵押貸款利率的上升，新西蘭的房價繼續下跌。在全國范圍內，房價較2021年11月的峰值下跌了11%，惠靈頓和奧克蘭的跌幅更大。報告稱，目前負資產和抵押貸款服務拖欠并不普遍，“但如果價格繼續下跌并且隨著抵押貸款重新定價以提高利率，這種情況將會增加”。

不難看出，全球樓市退潮與利率提高直接相關。近月來美國抵押貸款利率突破7%，并持續上行，為2002年以來的最高水平，而不到一年前美國房貸利率僅3.2%。

另據牛津經濟研究院估算，在歐元區和英國，抵押貸款利率自4月和5月以來已經上升了一倍多。

這四國房價最危險

牛津經濟研究院認為，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場風險最大。該機構認為，在這些經濟體，2019年四季度至2022年二季度的房價漲幅普遍較高，房地產估值高，債務水平高，且浮動利率債務突出。因此該機構認為，利率上升將迅速傳遞到這些國家的家庭財務。

居外IQI聯合創始人、集團CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)在接受中新社國是直通車記者采訪時表示，加拿大、澳大利亞、新西蘭等國的房價料將領跌歐美樓市。這家房產科技集團在亞太及歐美有3萬名經紀人。

卡希夫·安薩里認為，首先是因為這些國家的樓市在疫情期間漲幅最大，樓市漲幅高的樓市碰到銀根緊縮也容易跌。

與美國大部分買家按揭貸款為固定利率不同，加拿大和澳大利亞等國的按揭貸款相當一部分是浮動利率，這意味著房主們要承受利率上調的壓力，而這種壓力又伴隨著物價的上漲。

如家庭負債占家庭可支配收入的比例過高，那么這些家庭更容易受按揭利率上調的影響。在上述三個國家，家庭負債的占比也較高。這幾個因素如疊加在一起，卡希夫·安薩里分析稱，當地樓市的需求會大打折扣，進而引發樓市交易量價雙跌。

澳大利亞悉尼知名房產公司Plus Agency執行合伙人Fiona Yang已經感受到了市場的變化。她告訴中新社國是直通車記者，悉尼的公寓受到的影響最大。房產的買家和賣家都對不斷攀升的利率望而卻步，所以進入市場的房源越來越少，每套房源的報價也越來越少。“一年前，我們典型的房產大致以掛牌價的110%售出。而如今轉售交易平均為要價的90%左右。”

“每次利率上升，許多買家都要向下調整他們的預算。”Fiona Yang說，“一位業主希望出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪華公寓。他的預期售價是2500萬澳元，但市場可能只能承受2000萬澳元的價格，這是個很大的折扣。然而，即使將這套房產出租，他的收益率也只有2.5%左右，他只要把現金存入銀行就能賺得更多。”

一些過去搶手的房屋，如今滯銷了。

悉尼一家拍賣機構James Pratt Auction Group的CEO James Pratt表示，“我正在與邦迪海灘附近的一處房產合作，我們不得不將拍賣日期推遲三次，因為根本沒有足夠的買家。這在邦迪非常罕見，那里的房產通常會以高價迅速售出。”

加拿大BC省溫哥華地區知名地產投資顧問Tina Mak在接受中新社國是直通車采訪時表示，疫情期間溫哥華周邊地區房價上漲明顯。因為當時人們都想要郊外的大戶型房子。今年以來，隨著不少公司恢復上班，人們發現郊區要開車通勤來市里上班還是不方便，加上油價也貴。所以現在城外的房子跌得也最多。今年以來已跌了20%。

2008年次貸危機會重演嗎？

由房地產引起的2008年次貸危機會重演嗎？

卡希夫·安薩里表示，普遍認為不會，經過上次的次貸危機，銀行在放款時對借款的審核更為嚴格，數據顯示因為還不起房貸而被沒收的房子數量沒有明顯增多。

他指出，樓價下跌，是在過去兩年猛漲的基礎上，比如：加拿大、澳大利亞、新西蘭三個國家就算跌20%，也還比疫情前高。而跌得多一些的地方，也正是漲得快一些地方。發達國家不少人的財富比起疫情期間會打折，但比疫情前還是有所增加。

實際上，由于現在樓市上少了炒房者，也少了機構投資者，買家、尤其是新移民剛需買家和手持現金的外國買家，就迎來了一個有利的買房時期。買家會發現自己處于談價格談購房條款的有利地位，買方經紀人的日子也從容多了。

牛津經濟研究院也認為，一個積極的因素是，一些主要市場的抵押貸款債務占居民收入的比例低于全球金融危機之前的水平。在美國，2022年二季度的抵押貸款債務與收入比率比2007年四季度低35%，在西班牙低25%，在英國低14%。

另一個因素是采用浮動利率的抵押貸款債務比全球金融危機前低。這意味著家庭面臨的抵押貸款利率上升帶來的直接沖擊較小。

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