節(jié)前樓市再出重磅政策，進(jìn)一步下調(diào)房貸利率。

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9月29日晚，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消新發(fā)放首套住房貸款利率下限。

根據(jù)當(dāng)前首套房貸利率最低可至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率執(zhí)行前述最低水平。

如今，監(jiān)管層再度對首套房貸率下限放寬，部分城市將達(dá)到或突破4%的首套房貸利率。

根據(jù)要求，能執(zhí)行該政策的城市是在2022年6-8月間新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。除了70個大中城市中，23個符合條件的城市外，據(jù)開源證券，在剩余的200多個三四線城市中，整體覆蓋率應(yīng)該可達(dá)到50-70%比例。

業(yè)內(nèi)有觀點認(rèn)為，該政策實質(zhì)上是對三四線城市的定向和結(jié)構(gòu)化降息，對首套房需求的釋放有促進(jìn)作用。有受訪房企內(nèi)部人士表示，政策有望吸引到部分購房者，把握窗口期，讓觀望的客戶需求前置到今年年底。

利率或可降至3.6%

房貸利率一降再降，這次會降到什么水平呢？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，符合要求的23個城市都是非熱點城市，由于銀行在這些城市數(shù)量少，競爭不充分，加上銀行擔(dān)心風(fēng)險，導(dǎo)致房貸利率比其他城市還要高，有下降的必要，預(yù)計可能會降至4%以下，具體利率水平要視銀行自律機制定價小組的決定。

貝殼研究院認(rèn)為，符合條件的城市會“一步到位”，將房貸利率下調(diào)到最低水平。“只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才對市場產(chǎn)生最大的作用。”

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前這些城市基本執(zhí)行的是4.1%（LPR-20BP）的下限水平，保守估計會降到與經(jīng)營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。“房貸降到與經(jīng)營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。”

不過，參考?xì)v史數(shù)據(jù)來看，這一房貸利率水平或還有下降空間。

國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇指出，按照目前5年LPR為4.3%計算，首套房貸款利率的下限為4.1%，若按照打7折計算，則可以到3.0%，考慮到目前信貸需求較弱，例如，在2009年和2014年均出現(xiàn)過打7折的情況，而目前樓市表現(xiàn)并不如當(dāng)時，因此，目前按揭貸款利率有較大的下行空間。

這次房貸利率下調(diào)的背景之一是，今年以來，多次貸款利率下調(diào)的市場效果不及預(yù)期，市場仍然慣性下滑。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，以二手房為例，8月、9月貝殼重點50城二手房交易量環(huán)比都還在下降，房價也保持總體下跌的勢頭。此時對房地產(chǎn)采取階段性定向降息，是貫徹落實中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”的措施。

購房需求獲或?qū)⑶爸?/strong>

那么這次關(guān)于房貸利率的調(diào)整，是否能成為產(chǎn)生較為明顯的效果？有受訪房企人士認(rèn)為該政策有望吸引到一些購房者。

一位供職于大型央企開發(fā)商的營銷人士對第一財經(jīng)表示：“利率下調(diào)會吸引到比較專業(yè)的購房者，比如本身就是金融或地產(chǎn)從業(yè)者，他們會把握窗口期去抄底。但是普通購房者對新房的顧慮集中在交付上，從實際情況看，低利率并不能消除他們的購房痛點。”

在謝皓宇看來，符合本次規(guī)定的城市數(shù)量并不少，其中包含部分核心城市，如武漢、天津、昆明等，剩余城市多為低能級城市或者旅游城市。考慮到房價的持續(xù)下跌，若按揭貸款利率足夠低，本次房貸利率的下調(diào)能夠帶來一定的有效需求釋放。

在本次的政策中，為市場廣泛關(guān)注的一個關(guān)鍵點在于，政策有效期為2022年年底。“政策是有窗口期的，到今年年底，所以會讓不那么著急的購房者在今年第四季度就出手買房。”一家TOP5房企華東區(qū)域的資深一線銷售人士對記者表示。

該人士表示，他所在項目已經(jīng)連續(xù)降價兩年，目前在執(zhí)行首套4.1%、二套4.9%的最低房貸利率，低利率是銷售時的重要宣傳點。“接待客戶時，肯定要強調(diào)利率和契稅上的優(yōu)惠，現(xiàn)在客戶來訪量略有回暖，但是觀望情緒還是很濃厚的，比如一天接待10組客戶，最后能有意向談下去的還不到兩組。新政可能會讓觀望的客戶需求前置到今年年底。”

不過，也有多位受訪的房企人士則對該政策效果并不十分樂觀。

在被本輪政策直接覆蓋的三線城市溫州，當(dāng)?shù)胤科蟮氖袌隹脱胸?fù)責(zé)人向第一財經(jīng)表示，從當(dāng)前的市場行情來看，不是房貸利率低就會買房的情況，大多數(shù)人還是觀望，覺得還會降價，更愿意保持手上現(xiàn)金，暫停大額支出，所以這幾個月市場銷售也一直上不來。

一華東房企在某四線城市的項目營銷負(fù)責(zé)人也坦言，現(xiàn)在的利率已經(jīng)夠低了，再降低帶來的影響也不會太大，“不想買房的會因為利率低一點再去買？不會有太多的”。

有助于修復(fù)預(yù)期

某頭部房企人士則認(rèn)為，房貸利率下調(diào)政策本身對市場的提振作用或許并不明顯，想要借此直接拉動銷售或許不那么直接，但是這對于政策預(yù)期的信心會更加強化一點。

“因為首套房貸利率下限的調(diào)整，是方向性上的放松，也是一個信號，”上述房企人士認(rèn)為，“這給出了一個政策預(yù)期，就是原來認(rèn)為相當(dāng)于是底線或紅線的政策，現(xiàn)在來看，也是有突破的希望的。這點很有助于信心。”

今年5月份時，央行曾將對住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，首套房貸利率為不低于5年期LPR-20BP；二套房不低于5年期LPR+60BP不變，各地在下限基礎(chǔ)上因城施策調(diào)整。

本次政策的出臺則意味著，從9月29日至今年年底，部分城市首套房貸利率可以低于5年期LPR-20BP，不設(shè)下限。

謝皓宇也認(rèn)為，由于5月剛制定了利率下限，4個月后即打破，因此對后續(xù)有進(jìn)一步預(yù)期。同時，本次約定的城市范圍和時間均可以效仿其他行業(yè)如汽車購置稅補貼等進(jìn)行調(diào)整和續(xù)期。

“本次政策相比于傳統(tǒng)意義的降息來看，并不屬于普降，顯示出了政策的靈活性，也即本次政策能夠帶來的實質(zhì)作用仍然是維穩(wěn)，后續(xù)需要進(jìn)一步觀察政策的延展性。”謝皓宇表示。

也有房地產(chǎn)板塊的券商分析師指出，此次調(diào)整是一種創(chuàng)新性的因城施策，即明確今年6-8月份房價疲軟的城市，可以運用此次新的政策工具。

“近期一二線城市針對改善需求連環(huán)單等政策密集釋放，那么針對二套、針對改善的定向降息或許也值得期待。”上述券商分析師認(rèn)為。

貝殼研究院也提及，考慮到市場預(yù)期低迷的原因，貨幣政策的傳導(dǎo)機制受限。為了能發(fā)揮降息的作用，政策則不應(yīng)只針對對首次購房群體，也要降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率。這是符合二三線城市住房消費實際的必要舉措。如果定向降息的效果不佳，未來不排除會進(jìn)一步放寬二套房貸款利率。

上述四線城市營銷負(fù)責(zé)人表示，對于當(dāng)?shù)氐母纳菩托枨髞碚f，進(jìn)一步定向降息或?qū)a(chǎn)生效果，“如果利息降低到3字頭，跟公積金差不多的水平，還款壓力會很小，利息成本低，投資風(fēng)險會低一些，有望提振一波需求。”