今年春節(jié)假期前一天，上海市徐匯區(qū)康健路100弄18號樓的居民們終于拿到了用于開啟電梯的門禁卡。雖然比預(yù)期晚了一兩個月，但18號樓加裝的電梯還是趕在春節(jié)前投入使用，讓居民們節(jié)日里能乘上電梯。不過這是有代價的，樓內(nèi)居民集體作出了承諾：在今年8月之前自籌10萬元的電梯運維資金，繳納到物業(yè)指定的賬戶內(nèi)。
加裝電梯剛湊了40多萬，為何又要籌10萬？居民們心里多少有些不樂意。居民許女士致電12345市民服務(wù)熱線，質(zhì)疑為何要交這筆錢才能用電梯。不過質(zhì)疑歸質(zhì)疑，這筆錢恐怕省不了。去年4月28日起實施的《徐匯區(qū)既有多層住宅加裝電梯運維管理指導(dǎo)意見》中明確，加裝電梯所有權(quán)人必須委托物業(yè)作為使用管理單位，而物業(yè)接管電梯的前提條件，就是居民們要預(yù)存一筆運維資金。
△去年4月28日起實施的《徐匯區(qū)既有多層住宅加裝電梯運維管理指導(dǎo)意見》中明確，加裝電梯所有權(quán)人必須委托物業(yè)作為使用管理單位。
申城近年來不斷出臺政策，大力推進老房加裝電梯。而隨著早期加裝的電梯過了保修期，后續(xù)的“運維難”開始凸顯。為了解決這個問題，一些地區(qū)出臺了相關(guān)意見。豈料，新政策出臺后，一時間類似于康健路100弄小區(qū)的矛盾出現(xiàn)不少。原因何在？解決加裝電梯運維難的措施如何更好落地？
當初籌了5年電費維保費，咋又收錢
18號樓是康健路100弄小區(qū)里首個加裝電梯的門幢，去年1月初規(guī)劃獲批，9月加裝工程竣工，11月底調(diào)試結(jié)束。此后，電梯一直未能順利開通使用。許女士稱原因在于和物業(yè)未能談妥接管事宜，物業(yè)因此不肯配合安裝24小時值班的緊急報警裝置，導(dǎo)致電梯無法通過驗收。
1月29日，記者來到小區(qū)了解情況。小區(qū)位于康健路習(xí)勤路口，北門東側(cè)，施工圍擋正包著小區(qū)4號樓。銘牌顯示，這是一處施工中的電梯加裝工程。沿小區(qū)主干道往里走，一側(cè)堆放著不少運送電梯組件的木箱，看起來小區(qū)里加梯氛圍很濃厚。不遠處右手側(cè)，一幢樓外側(cè)已醒目地“矗立”著完工的電梯井，細看正是18號樓。記者進入樓道看到，這是一部可通過刷臉或刷卡啟用的“西奧”電梯。刷臉裝置的屏幕亮著，湊近了自動開啟，頂部指示屏則顯示橋箱停靠在底樓。一位居民從樓梯走下來，問及為何不坐電梯，他搖了搖手回復(fù)道“還不能用”。
△康健路100弄18號樓外側(cè)醒目地“矗立”著完工的電梯井。
物業(yè)接管電梯的事宜還沒談妥嗎？管理小區(qū)的是徐房物業(yè)，通過小區(qū)管理處，記者聯(lián)系上了徐房物業(yè)總公司負責(zé)此事的張專員。“已經(jīng)談妥了，和居民達成共識，管理協(xié)議也簽了”，張專員透露了最新進展。據(jù)稱，物業(yè)本來按照徐匯區(qū)出臺的指導(dǎo)意見，要求居民需籌齊14萬元作為預(yù)存的運維資金才肯接管。后反復(fù)商議后，降至10萬元。18號樓目前加梯賬戶內(nèi)結(jié)余2.1萬元，“樓內(nèi)居民承諾8月前湊齊剩下的7.9萬元，物業(yè)拿到承諾書后已配合裝妥報警裝置，并在相關(guān)材料上蓋章。”
△刷臉裝置的屏幕亮著，頂部指示屏則顯示橋箱停靠在底樓。但居民告知，電梯尚未啟用。
按照前期的分攤方案，7.9萬運維資金中，家住6樓的許女士需要承擔(dān)4500元。對于張專員所說的“承諾”，她堅稱自己并未同意支付，而是“被代表了”。她直言信不過小區(qū)物業(yè)，“物業(yè)并沒有能力維保電梯，拿了這筆錢，它也是聘請第三方，那為什么不能由我們自己請？”并且，她認為，當初的籌資方案中，已經(jīng)包含了5年的電費和3年的維保費，加上2年的保修期，至少前面5年不應(yīng)該有額外的費用，“物業(yè)還要收那么多錢干什么？”樓內(nèi)另一戶居民則認為，“整個加梯過程物業(yè)前期并未參與，如今不讓接管就不給敲章啟用”，此舉有“強行接管”之嫌。
徐房物業(yè)的張專員否認“強行接管”一說，稱物業(yè)是按照區(qū)里的指導(dǎo)意見必須來接管。至于費用，10萬元運維資金會存儲在專項維修資金賬戶中，并按照實際發(fā)生的費用來列支。他解釋，居民對于電梯的日常管理了解得比較少。物業(yè)接管后，除了督促維保單位及時維保外，還會配備安全員，會提供日常的保潔、保安巡查、遠程監(jiān)控等服務(wù)，這些管理服務(wù)更為專業(yè)。因此，即便在前兩年保修期內(nèi)，算上電費估算也會產(chǎn)生近7000元一年的各類費用，并非如居民所說“花不了什么錢”。“居民不理解有抵觸很正常，只能去做通居民工作”，張專員表示。
物業(yè)是專業(yè)、值得信賴的受托方嗎？
相比徐匯區(qū)嚴格限定加裝的電梯必須委托小區(qū)物業(yè)作為使用管理單位，去年8月公布的上海市相關(guān)指導(dǎo)意見則較為寬松，還允許居民委托保險公司作為電梯使用管理單位，或者由居民們自行管理電梯。不過，在不少小區(qū)，將電梯委托給物業(yè)公司來日常使用管理較為省事，成了首選。面對樓內(nèi)居民的不同意見，康健路100弄18號樓的樓組長針鋒相對地表示：“不交給物業(yè)管誰來管？讓我樓組長來管，管得好嗎？”
但盡管如此，物業(yè)在實際操作中一次性收取10余萬的運維資金、且將其視為啟用電梯的前提條件的做法，已屢屢惹爭議。徐匯區(qū)梅隴七村20號的居民諸老伯也反映稱，其所在樓幢的加裝電梯工程剛剛進行了一半，小區(qū)物業(yè)就提出要提前收取10年的運維資金，分攤到他家要再支付1萬元，且將來用完了還得繼續(xù)補繳。此前加裝電梯他已出資了4萬余元，不斷的出資要求已令他有些后悔，認為加裝的電梯會不會是個“無底洞”。
為了避免上述爭議，徐匯區(qū)在指導(dǎo)意見中給出了解決建議：將政府的28萬元補貼資金留存一半甚至全部，作為運維資金，避免再籌時遇到阻力。但實際上，留存了補貼，就意味著居民們需要籌措更多加裝電梯的費用，“一樣掏錢”，并無本質(zhì)上的差別。據(jù)了解，上海多個區(qū)給出的加裝電梯運維資金的建議議價區(qū)間均為1.1萬元至1.5萬元每臺每年。對于市民們來說，這一收費標準并不低，與加裝電梯“前面幾年不怎么花錢”的設(shè)想完全不一樣，這才是爭議產(chǎn)生的根源。
△徐匯區(qū)給出的加裝電梯運維資金建議議價區(qū)間為1.1萬元至1.5萬元每臺每年。
△嘉定區(qū)市場監(jiān)管局給出的加裝電梯運維資金建議議價區(qū)間也是1.1萬元至1.5萬元每臺每年。
另一方面，除了資金之外，居民們抗拒將電梯托管給物業(yè)的原因還在于：居民們需要一個專業(yè)、值得信賴的受托方，但在他們心中，老小區(qū)物業(yè)管理松懈，難堪此任，有收錢不辦事之嫌。收了運維資金，物業(yè)究竟該提供哪些服務(wù)？誰來監(jiān)督物業(yè)的服務(wù)是否到位？誰來防止物業(yè)濫用運維資金？這些問題若不明確，難以在居民和物業(yè)之間建立信任機制。
一些小區(qū)的物業(yè)同樣也不信任居民，明確表示拒絕接管加裝的電梯。在楊浦區(qū)鞍山四村，1號甲、2號甲、9號甲共3個門幢的加裝電梯均已竣工，但遲遲無法啟用，原因就在于小區(qū)的四平物業(yè)表示“加裝電梯前期未和物業(yè)溝通，電梯品牌和代建方五花八門”，“因此后期物業(yè)也不參與，管理電梯是居民自己的事”。物業(yè)拒絕將緊急報警裝置安裝在物業(yè)處，導(dǎo)致電梯無法通過竣工驗收。
△圖中為楊浦區(qū)鞍山四村1號甲和2號甲2個門幢加裝的電梯。
而相關(guān)指導(dǎo)意見中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該提供接警的托底保障工作。春節(jié)前，在街道房辦的協(xié)調(diào)下，四平物業(yè)松口表示愿意將緊急報警裝置安裝到物業(yè)維修部，但提出報警電話需直接呼叫轉(zhuǎn)移給加梯代建方或維保單位，同時居民們需要簽署同意物業(yè)提供的一份“免責(zé)”協(xié)議。由于對免責(zé)協(xié)議條款存在分歧，雙方遲遲未能達成共識。節(jié)后上班首日，居民代表們再次來到物業(yè)處協(xié)商此事，物業(yè)這才松口愿意調(diào)整協(xié)議內(nèi)容，但仍然拒絕居民們提出的接管要求。
△鞍山四村四平物業(yè)明確表示拒絕接管加裝的電梯。居民如果要將電梯緊急報警裝置安裝到物業(yè)維修部，需要簽署一份物業(yè)免責(zé)協(xié)議，其中明確：報警電話需直接呼叫轉(zhuǎn)移給加梯代建方或維保單位；物業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任。
物業(yè)接管加裝電梯需要有個“規(guī)范”
近年來，申城的老房加梯已走出了“加速度”。今年上海將以更大的力度推進老房加梯工作，在去年完成1579臺的基礎(chǔ)上，今年的目標是完成加裝2000臺。同時，申城的加梯工作將堅持“建管并舉”，建立健全加梯后的全生命周期管理，實施好已經(jīng)出臺的加強加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見。
記者向多家加梯代建企業(yè)了解得知，前幾年申城加裝的電梯中，有不少電梯采取了居民自管的模式，甚至報警電話就安裝在了居民家中。但從實際實踐來看，居民自管效果并不好，更談不上專業(yè)。部分已加裝的電梯存在三方通話功能缺失、緊急呼叫按鈕使用不暢等情況，有極大的安全隱患。因此，各區(qū)在落實加裝電梯的后續(xù)管理指導(dǎo)意見時，多傾向于交給物業(yè)來托管。如虹口區(qū)出臺的相關(guān)指導(dǎo)意見中，也原則上引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)加裝電梯管理職責(zé)，提供專業(yè)化、精細化的服務(wù)，為“加梯后時代”把好維護關(guān)。
看來，加裝電梯由物業(yè)接管是大勢所趨。那么，如何解決居民和物業(yè)之間因協(xié)調(diào)電梯托管帶來的一系列矛盾糾紛？
采訪中，一些物業(yè)公司建議，居民在加裝電梯全過程中應(yīng)該和物業(yè)進行有效的溝通，讓物業(yè)從前期就參與其中，在加裝電梯型號選擇、工程建設(shè)等方面幫助居民把關(guān)，也讓居民們看到物業(yè)的專業(yè)管理能力，為加裝電梯完成后物業(yè)順利接管奠定基礎(chǔ)。避免前期不溝通，后期物業(yè)不肯接管。
至于運維資金的籌集，西部集團徐虎加梯工作室的項目經(jīng)理陸峰建議：在物業(yè)收費合理、透明的基礎(chǔ)上，采取按年度籌集的方式更為合適。相比一次性讓居民出資數(shù)千元甚至上萬元，按年度來籌集，每戶居民分攤不過數(shù)百元，出資壓力較小。同時，每年籌集資金時也是一次溝通交流的機會，物業(yè)也可以借此機會說明上一年度資金的使用情況，聽取居民的意見建議。
更重要的是，老小區(qū)物業(yè)在運維電梯上可能也是“生手”，業(yè)內(nèi)人士建議，居民在與物業(yè)企業(yè)簽訂電梯管理協(xié)議中，一定要明確約定物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)具體到保安巡查次數(shù)、保潔次數(shù)、安全管理員職責(zé)等諸多細節(jié)，同時建議由業(yè)委會來對物業(yè)企業(yè)進行日常監(jiān)督，以保障物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。從長遠來看，申城還應(yīng)該研究出臺物業(yè)在電梯托管服務(wù)上“質(zhì)價提升”的專業(yè)指導(dǎo)和配套規(guī)范，為推進加裝電梯工作保駕護航。
題圖：鞍山四村9號甲加裝的電梯。
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