房地產(chǎn)回暖預(yù)期明晰 多地房貸利率下調(diào)放貸周期縮短
2月8日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會兩部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》(以下簡稱《通知》)。專家認(rèn)為，該政策主要影響銀行對房企的貸款傾向，將間接傳導(dǎo)至居民的購房選擇，但是也不意味著保障性租賃購房市場可以高枕無憂。
《通知》主要涉及兩方面政策：一是保障性住房；二是房地產(chǎn)貸款集中管理制度。
保障性住房主要提供給當(dāng)?shù)卮嬖谧》坷щy的個人，在價格方面十分優(yōu)惠。以上海為例，住房困難的面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。在價格方面，面向社會供應(yīng)的項目，應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下定價。此外，在收費時，保障性租賃住房租金按月或按季度收取，但不得預(yù)收超過一個季度以上的租金；押金不得超過一個月租金。
而房地產(chǎn)貸款集中管理制度是指2020年12月28日，中國人民銀行和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。該通知將銀行業(yè)金融機構(gòu)分為了中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，并分別對這五檔機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限做出了規(guī)定，五個檔次分別為40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%，三、四、五檔可根據(jù)實際情況上下浮動2.5個百分點。
《通知》將如何影響房貸市場？
宜信財富首席宏觀研究員王好認(rèn)為，《通知》的政策導(dǎo)向性比較明確，應(yīng)該會對房貸市場有一定影響?！按舜涡抡饕轻槍J款集中制度中的房企貸款，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)，后續(xù)或?qū)鲗?dǎo)至居民的購房選擇，尤其在一些房價較高、供需較為緊張的一二線城市。”
他表示，一方面，新政會吸引一部分信貸進入保障性住房市場，這對保障性住房市場的發(fā)展具有促進作用；另一方面，新政也將會對地方政府的監(jiān)管工作思路、房企的經(jīng)營決策等方面都會產(chǎn)生影響。總體而言，新政可以視為踐行“房住不炒”的重要舉措。長期來看，健全的保障房市場在未來可以視為一種公共產(chǎn)品和服務(wù)，將會對國內(nèi)人口流動，乃至城市經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生愈加顯著的影響。
保障性住房市場是否可以高枕無憂？克而瑞房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫楊提示，政策性的寬松可以給房企帶來更多融資，以投入到保障性租賃住房的建設(shè)中，但是這類住房的需求有多大仍是一個有待解答的問題。滿足居民的租賃性住房需求不僅僅在于提供住房，還有配套的醫(yī)療、教育、生活基礎(chǔ)設(shè)施等。
房地產(chǎn)回暖預(yù)期逐步明晰
2021年受房地產(chǎn)行業(yè)不斷加碼的收緊政策，以及房企的爆雷危機影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售增速都有所下降。國家統(tǒng)計局1月17日公布的《全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%。商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。
2022年開始，無論從銀行放貸速度來看，還是從政策的調(diào)整來看，“房住不炒”原則在不斷落實，房地產(chǎn)行業(yè)回暖預(yù)期不斷清晰。
2022年首月，受行業(yè)下行慣性影響，二手房價格環(huán)比仍顯下降趨勢，但出現(xiàn)了跌幅收窄跡象。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比跌幅為0.3%，較上月收窄0.5個百分點。下跌城市個數(shù)進一步減少，房價修復(fù)較快的城市主要是一線及基本面較好的二三線城市。北京、上海、佛山、蘇州等城市二手房價格指數(shù)在上月環(huán)比止跌后，1月平穩(wěn)上漲；泉州、長沙、廣州、南京、廈門、無錫、合肥等二手房價格指數(shù)止跌趨穩(wěn)。
全國多地利率下行
1月下旬，受LPR利率下行影響，房貸利率整體下降。北京地區(qū)銀行首套房貸利率普遍降至5.15%，二套房貸降至5.65%；上海地區(qū)銀行首套房貸利率普遍降至4.95%，二套房貸降至5.65%；深圳地區(qū)首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。
此外，不少地區(qū)的銀行也主動降低了房貸利率，并且在放貸速度方面有所提升。比如，蘇州多家國有銀行將首套房貸利率下調(diào)至4.95%，較2021年底5.7%的利率水平下降0.75個百分點；二套房貸利率最低可至5.1%，較去年底的6%下降0.9個百分點。記者對1月上海房貸市場的調(diào)研也顯示，房貸額度充足的同時，銀行的放貸速度也大大縮短，普遍在1至2月，最快可達1周。
一些地方也放松了公積金貸款的限制。2月1日開始，福州第二次申請純住房公積金貸款，首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。此外，二次申請住房公積金貸款在第一次結(jié)清后當(dāng)月即可申請，而原先需滿12個月才可辦理。
