（文/解紅娟 編輯/馬友友）因無法利用慣常融資管道，禹洲計劃對2022年到期的兩筆優先票據開始交換要約，如今已獲絕大多數交換票據持有人的支持。
1月20日，禹洲集團在港交所公告，在交換屆滿期限，4.77億美元的美元票據已根據交換要約有效進行了交換，占交換票據本金總額5.8億美元的82.0%，高比例通過美元債展期協議。
禹洲集團方面表示，此次債務管理取得成功，使本公司能夠有效地延長相當一部分離岸債務的到期期限，并避免發生征求同意票據項下與交換票據支付相關的提前到期和法院判決違約事件。
房地產整體銷售低迷
禹洲集團成立于1994年，于2004年啟動全國拓展戰略，目前已形成長三角、環渤海、粵港澳大灣區華中、海西、西南六大城市群，進駐北京、上海、香港、廈門、福州、蘇州、合肥、深圳、重慶、成都等39個城市。
截至2021年6月30日，禹洲集團總土地儲備為2200萬平方米，一二線及準二線城市占90%以上，平均樓面價6854元/平方米。由于可售貨值區域結構較好，2021年上半年，禹洲集團完成合約銷售額527.1億元，較2020年同期上升23%，合約銷售面積260.9萬方，同比上升9%。
但自2021年中起，中國住宅物業銷售明顯放緩，住宅單位的銷售價格亦大幅下降，原對完成全年業績信心滿滿的禹洲集團失約年度目標。2021年全年，禹洲集團實現累計銷售金額為1050.19億元，較2020年全年合約銷售額略有微增，但僅完成全年目標1100億元的95.47%。
對于失約年度目標，禹洲集團認為與市場大環境有關。“與2020年同期相比，公司錄得累積已售建筑面積大幅減少了15.5%，其反映房地產市場惡化。市場低迷也嚴重妨礙本公司變現存貨或處置任何重大投資物業以產生充足的現金，及時償還債務和維持營運造。”
事實上，受大環境影響，房企整體銷售目標完成率并不理想。中房網數據顯示，2021年典型房企銷售目標完成率整體超過九成，但這一指標明顯低于最近三年104.02%的同期水平。
此外，據其不完全統計測算，2021年典型房企銷售目標完成率均值為91.18%，低于禹洲集團的95.47%。
同時，房地產開發商從境內外銀行和境外資本市場獲取外部融資開始遭遇困難。流動性壓力下，禹洲集團將旗下以住宅服務管理為主的禹洲物業服務全部已發行股本轉讓給華潤萬象生活，出售物業子公司得到的10.6億元回款用于償還其美元債交換要約后的新債贖回。
不過，在當前市況下，執行這些措施相當困難、十分費時。禹洲集團坦言，“盡管本公司致力履行到期的償付義務，但本公司可能持續受壓，無法實現充足現金流量全面履行未來到期義務。”
受上述因素影響，禹洲集團決定進行債務展期，減輕公司現金流的壓力并管理公司的違約風險。
通過美元債展期協議
事實上，禹洲集團是內房企業里為數不多沒有商票、內部理財或其他財富產品的公司。
據一位接近禹洲集團的知情人士透露，2021年12月禹洲集團已提前一周將一筆與其相關的供應鏈ABS的本息全額打款轉入債券結算兌付的指定代理銀行賬戶。該供應鏈ABS的本金為人民幣5.9億元，到期日為2021年12月15日，是禹洲現存唯一的一筆供應鏈ABS。
從目前看，禹洲集團的主要債務壓力來自于境外美元債務。為減少境外債務交叉違約風險，1月12日晚間，禹洲集團發布公告稱，將對2022年到期的6.00%優先票據和2022年到期的8.625%優先票據開始交換要約，未償金額分別為3.4億美元和2.42億美元。交換要約于2022年1月12日開始并于2022年1月19日(倫敦時間下午四時正)屆滿。
作為回報，按每1000美元的本金額計算，禹洲集團以現金償還之本金額50美元，現金激勵額10美元，及新票據本金總額950美元。完成交換后，新票據將按年利率7.8125%計息，于2023年1月21日到期。
與此同時，禹洲集團征求同意另外12支票據交換要約，每1000美元本金額的同意費為2.5美元，累計涉及未償還本金約49.16億美元。其中，2022年至2027年，禹洲集團計劃交換要約的到期美元債務分別是2.15億美元、13.29億美元、9.97億美元、8.86億美元、9.32億美元和5.57億元。
1月20日，禹洲集團發布公告稱，“目前已成功獲得絕大多數交換票據持有人的支持及所有征求同意票據所需取得的必要同意。”計劃于2022年1月21日簽署補充債券契約，使擬議修訂及豁免生效。
換句話說，剩下的12支美元票據交換要約通過、展期有望。
有關剩余交換票據的進展，禹洲集團方面表示，有多位交換票據持有人向本公司表達了其參與交換的意愿，但因交換期限較短造成困難，未能及時提交指令。為了滿足這些持有人的需求，本公司擬于2022年1月26日左右，以交換要約實質相同的條款，對剩余交換票據再次提出交換要約。
“絕大多數持有人的迅速回應與積極參與證明了持有人對公司的信心。”禹洲集團表示，本次交換要約以及同意征求的成功實施將使本公司得以延長債務期限，并增強債務管理能力。本公司計劃與其他債權人積極協商，爭取于合理時間內達成共識，以友好方式解決本公司的流動性問題。同時，本公司將繼續優先穩定營運，以維持合約銷售及現金流。
知名地產分析師嚴躍進表示，類似債務處置方式，受到了票據持有人的支持，也說明債務方面的矛盾得到了化解。至少這也說明，企業需要靈活應對此類債務問題，形成利益的公約數，進而促進此類問題更好解決。
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