（文/張玉 編輯/馬友友）2021年對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，可謂是異常“寒冷”的一年。
從去年針對(duì)房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的“三道紅線”到今年金融端口的“兩道紅線”，頻出的房地產(chǎn)調(diào)控政策和持續(xù)收緊的融資環(huán)境對(duì)房企現(xiàn)金流帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn)，部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)或理財(cái)產(chǎn)品逾期等問題。
房地產(chǎn)的調(diào)整期也在某種程度上加速了行業(yè)出清和格局優(yōu)化。傳統(tǒng)依靠加杠桿擴(kuò)張的發(fā)展模式逐步被摒棄，追求品質(zhì)、穩(wěn)健發(fā)展的“長(zhǎng)期主義”成為行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)。
日前，央行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、住建部就恒大問題作出回應(yīng)，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，屬個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能；現(xiàn)階段將重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
浙商證券預(yù)言，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步化解，板塊估值修復(fù)有望持續(xù)，繼續(xù)看好包括碧桂園在內(nèi)的14家高信用企業(yè)。
地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，正在發(fā)生根本的變化。
頭部房企融資邊際放松
銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)，在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度。
平安證券統(tǒng)計(jì)顯示，10月以來，中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口等多家大型央國(guó)企房企已完成相關(guān)固收產(chǎn)品發(fā)行，近期龍湖、碧桂園等優(yōu)質(zhì)民企亦在上交所市場(chǎng)啟動(dòng)公司債券和資產(chǎn)證券化發(fā)行工作，11月房企境內(nèi)債發(fā)行總額較10月環(huán)比上升133.5%，逐步呈現(xiàn)回暖跡象，疊加總理關(guān)于適時(shí)降準(zhǔn)的表態(tài)，央行貨幣政策或穩(wěn)中偏松。
具體來看，12月15日，根據(jù)深交所公告披露，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第四期），發(fā)行規(guī)模為10億元，本期債券為4年期，票面利率為6.3%。本次發(fā)行共吸引包括銀行和非銀在內(nèi)十?dāng)?shù)家機(jī)構(gòu)參與。分析人士指出，在行業(yè)震蕩時(shí)期，公司債券的順利發(fā)行，彰顯出境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)對(duì)碧桂園的一致認(rèn)可。
除了公司債券，供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品逐漸成為創(chuàng)新的融資方式。其可支持上游供應(yīng)商融資，緩解中小企業(yè)融資難、融資貴問題，有助于上游企業(yè)拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經(jīng)營(yíng)效率，增強(qiáng)供應(yīng)鏈體系內(nèi)合作伙伴的競(jìng)爭(zhēng)力。
12月13日，碧桂園在上交所成功發(fā)行一筆2.84億元的供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品，票面利率為5.5%。
作為窗口指導(dǎo)開放后的第一批民企，碧桂園本次產(chǎn)品的成功發(fā)行，也側(cè)面印證了監(jiān)管層對(duì)優(yōu)質(zhì)房企資金來源的重視。
此外，12月1日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊(cè)信息系統(tǒng)顯示，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)計(jì)劃在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行50億元中期票據(jù)，相關(guān)注冊(cè)申請(qǐng)已獲受理，進(jìn)入預(yù)評(píng)環(huán)節(jié)。這是碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司首次在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申報(bào)注冊(cè)“中期票據(jù)”。
值得注意的是，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)對(duì)于申報(bào)中期票據(jù)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是“中央及地方國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)以及A股上市房地產(chǎn)企業(yè)”。作為非A股上市民營(yíng)房企，碧桂園此次在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申報(bào)中期票據(jù)，不僅意味著其在政策層面受到了相關(guān)部門的認(rèn)可，也從側(cè)面印證了碧桂園自身所具有的穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)狀況、健康良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)以及較高的信用評(píng)級(jí)。
華泰證券在11月28日的周報(bào)中指出，房地產(chǎn)信用債單周發(fā)行量125億元、凈發(fā)行量從此前兩周的低個(gè)位數(shù)上升至50億元，但發(fā)債主體全部為國(guó)企/頭部企業(yè)，且海外發(fā)債渠道仍然不暢。
“考慮金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好，信貸政策松綁將更加利好央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企，高風(fēng)險(xiǎn)房企短期融資環(huán)境仍難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。”平安證券分析指出。
提升全周期競(jìng)爭(zhēng)力
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)加速洗牌，“長(zhǎng)期主義”發(fā)展觀日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。
對(duì)于行業(yè)未來發(fā)展，企業(yè)必須審時(shí)度勢(shì)，迅速調(diào)整自己的戰(zhàn)略和打法。房住不炒的長(zhǎng)期戰(zhàn)略以及金融端的緊張狀態(tài)下，要求房企從拿地到投資，從現(xiàn)金流到產(chǎn)品品質(zhì)，從主業(yè)到多元化發(fā)展都要進(jìn)行一輪新的反思和調(diào)整。
比如，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在年中業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱，穩(wěn)字當(dāng)頭是當(dāng)前應(yīng)對(duì)的優(yōu)秀策略；融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌的戰(zhàn)略是把負(fù)債優(yōu)化、降低融資成本排在投資之前。
在碧桂園集團(tuán)總裁莫斌看來，好的產(chǎn)品和服務(wù)是奠定企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，始終堅(jiān)持口碑至上，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，將繼續(xù)踐行“以客戶為中心”的理念，持續(xù)提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
“‘房住不炒’是永遠(yuǎn)的主旋律。國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓，會(huì)把不好的企業(yè)、不好的產(chǎn)品、不好的行為出清”，集團(tuán)總裁莫斌表示，市場(chǎng)邏輯已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)正在向制造業(yè)回歸。
事實(shí)上，從2018年下半年起，碧桂園就提出了“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略方針，企業(yè)圍繞“一率五力”持續(xù)提升全周期競(jìng)爭(zhēng)力，即高效率、成本力、營(yíng)銷力、產(chǎn)品力、科技力和服務(wù)力。
2019年起，集團(tuán)又連續(xù)三年將“全競(jìng)提升”作為主題，并將銷售回款納入重點(diǎn)考核，追求有現(xiàn)金流的利潤(rùn)和有利潤(rùn)的現(xiàn)金流，企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健。
最新公告顯示，碧桂園11月實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約413.5億元，前11月累計(jì)共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額5354.2億元，位居行業(yè)第一。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園前11月共實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7290.2億元，同樣位居行業(yè)第一。
從“三條紅線”指標(biāo)來看，目前碧桂園處于較為健康的黃檔，僅扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率略高于紅線要求，但指標(biāo)逐步向好，從去年年底的80%下降至77%。碧桂園管理層明確表示，公司將嚴(yán)格按照監(jiān)管的要求在2023年前達(dá)標(biāo)。
“行穩(wěn)致遠(yuǎn)，敬畏市場(chǎng)，以銷定產(chǎn)，以收定支，騰籠換鳥，明天更好。”正如莫斌所言，在經(jīng)歷過一輪行業(yè)出清之后，依然能夠挺住的房企，必然是經(jīng)歷過充分的準(zhǔn)備。穿越周期之后，房地產(chǎn)行業(yè)也必將迎來新一輪、更加健康的發(fā)展。
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