在房地產市場情緒低迷和前期政策偏緊的影響下，預計明年全國房地產活動將整體繼續走冷；但從中長期看，由于城鎮化趨勢不變，未來5～10年，中國對房地產的需求還將維持在一個平穩、乃至較快的增長區間。

11月10日，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平在中國宏觀經濟論壇（CMF）上表達了上述觀點。

他認為，當前，房地產市場出現的一系列調整是短中期的，尤其是受包括針對房企和金融機構在內的房地產金融政策的松緊度調整影響；從中長期看，房地產需求尚未達到漲勢逐漸觸底的階段，房地產行業對中國經濟的支撐作用依然堅挺。

從短期來看，連平稱，當前全國房地產市場正處于一個投資、供地、價格、成交全面走冷的階段。數據顯示，三季度房地產行業景氣度明顯下行，其中三季度房地產新開工、銷售和投資繼上半年的強勁增長后分別同比下跌17.4%、12.5%和0.8%。

連平認為，考慮到短期內房地產市場下行是一個難以改變的事實，而房地產行業對中國經濟和金融體系至關重要，且牽涉行業眾多，現階段，應警惕房地產活動走弱對宏觀經濟帶來的風險。

“后續應持續關注房地產投資增速放緩將對整體投資和消費的帶來的波及和影響。”連平說，近兩年來，房地產開發投資占社會固定資產投資的比重保持平穩較高增長，截至2021年9月末，其占比已超過28％。房地產開放投資大幅下行，將對房地產市場的整體投資消費環境帶來一系列沖擊。比如，對建筑業、耐用消費品、住房金融服務以及家用電器等行業領域造成的負面影響。

長春市生態大街附近的一處在建樓盤（2月22日，無人機照片）。新華社。

從中期來看，連平預測，明年樓市將延續下行態勢。具體來看，在房企銷售上，通過對目前住房信貸增長情況的分析，2022年全年商品房銷售增速將較今年有所放緩，甚至可能出現階段性負增長。在房企拿地上，參照2011年、2014年和2018年，即房企拿地趨于謹慎的三年，2022年房企購置土地面積將較今年下降，降幅在7%左右。

其中，房地產開發投資的降速會導致其對投資、消費等宏觀經濟的多個方面拉動作用減弱。“以房地產行業產值占房地產投資的比例為0.53來計算，如果明年房地產產值約8.46萬億元，那么其對GDP的拉動只有0.6個百分點，貢獻率是7.3%。”連平稱。

連平認為，在短中期內，房地產行業全面景氣度下行需要引起高度關注，建議相關政策從“穩房價”“穩地價”向“穩預期”調整，即將“穩預期”放在更為重要的位置上。

“在房地產市場治理調節的過程中，建議調控政策趨向溫和，尤其是金融領域的相關政策，應在風險可控的條件下，做出適當邊際放松，引導市場預期回歸平穩。也即是說，金融機構應該要滿足、支持優良的房地產開發企業合理的融資需求，以及居民剛性和改善性購房的需求，提供合理的金融支持。”連平稱。

之所以呼吁將房地產行業的金融環境保持在一個相對合理的狀態，在連平看來，也是因為從中長期來看，在“房住不炒”的背景下，房地產行業還會有一個較大的發展空間和機遇期。

連平稱， 2020年，中國常住人口城鎮化率為63.89%，這一比例仍低于許多同等發展階段上的國家，所以未來城鎮化發展的空間依然不小。與此同時，根據國家衛健委2017年統計，流入地擁有住房的流動人口占比已近30％，而其余7成租房群體中，有25％人口有在流入地長期居留的意愿。這表明，隨著城鎮化推進、流動人口規模的擴大，在人口流入的城市地區，其住房需求會進一步增加。

“基于此，我對中國房地產市場的中、長期走勢持樂觀態度，至少在未來5年～10年間，中國對房地產的需求還將維持在平穩、乃至較為快速的增長區間。從更長期來看，中國房地產行業在中國經濟中所扮演的角色仍至關重要。未來，我們可以逐步地減少對房地產市場的依賴，但要真正告別對房地產行業的依賴，依然很難。”連平稱。

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