深圳有學區(qū)房降價600萬甩賣”“深圳頂級學區(qū)房現(xiàn)集中拋售”。近來，屢屢登上熱搜的深圳樓市，反映著這個城市冬天里持續(xù)低迷的樓市行情。

市場接下來，還會更冷嗎？

中介離職、賣方示弱，“炒房第一城”走涼

“比指導價低50萬，業(yè)主急售必賣的好房。”

“滿五唯一紅本在手，政府指導價1000萬，現(xiàn)價850萬實收。”

“業(yè)主騰名額過戶新房，超急售，指導價417萬僅售400萬，同戶型放賣550萬。”

深圳房產(chǎn)中介小楊最近發(fā)布的廣告里，“筍盤(指明顯低于市場價的房子)”“低于指導價”是最常見的關鍵詞。

“大概是今年2月執(zhí)行二手房參考價后吧，便愈發(fā)低迷。我已經(jīng)好久沒開單了，店里一個月的成交量也只有個位數(shù)。”深圳樓市向來敏感，從業(yè)近十年的小楊曾以為自己已看破了樓市的大起大落，但近來的慘淡還是超出了他的想象。

“很多中介春節(jié)之后就沒回深圳了，之后也有越來越多的人離職，去送外賣、送快遞、賣車的都有。”小楊說，行情不好讓中介間競爭越來越激烈，不少惡性競爭讓行業(yè)愈發(fā)烏煙瘴氣，他也隱隱動了改行之心。

深圳賣房人余女士最近心情也很復雜：“因為想置換三房，誠心賣現(xiàn)在的房子，已經(jīng)按照低于小區(qū)同戶型30萬的價格掛盤了。有中介聯(lián)系我上來就砍價到低于我底價50萬，要是能賣掉還得收我10萬傭金，氣得我哭笑不得。”

“大概是現(xiàn)在市場不大好，他們覺得能賣出去就不容易了吧。”面對如今的行情，余女士也暫緩了換房的計劃。

小楊和余女士感受到的寒意，在數(shù)據(jù)中也深有體現(xiàn)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月，深圳市二手住宅過戶套數(shù)為1605套，環(huán)比下滑9.1%；二手住宅成交15萬平方米，環(huán)比下滑11.2%。10月份的二手住宅過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。

除了今年深圳樓市調(diào)控最大的“殺器”二手房指導價，深房理事件、房貸利率變化、嚴查購房資金來源、嚴堵假離婚等漏洞、土拍下調(diào)住房銷售限價……都給高溫的深圳樓市潑下一盆又一盆“冷水”。

嚴控之下，多地二手房“量價齊跌”

放眼全國二手房市場，“跌”并不是深圳的獨角戲。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)25.7%，這也是北京二手房市場連續(xù)7個月成交下調(diào)，更是年內(nèi)首次跌破萬套。

易居研究院監(jiān)測的13個熱點城市10月份的二手住宅成交量約為3.6萬套，較9月縮水1.4萬套，環(huán)比下降26.9%，同比大跌42.8%。這也意味著，2015年以來的二手住宅市場上升行情宣告結(jié)束。

二手房成交量持續(xù)下探，對短期房價預期也產(chǎn)生了直接影響。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，百城二手住宅平均價格為每平方米16026元，環(huán)比下跌0.04%，為百城二手住宅價格指數(shù)自2020年6月發(fā)布以來首次下跌。從漲跌城市個數(shù)看，59個城市二手住宅價格環(huán)比下跌，數(shù)量為年內(nèi)最高。其中深圳二手價格已連跌7個月，上海連跌3個月，廣州連跌2個月。

和深圳一樣，這些城市的樓市也多受二手房參考價所限。58同城、安居客發(fā)布的2021年《10月國民安居指數(shù)報告》顯示，目前在落實二手住房參考價制度的10個城市中，有8個城市掛牌價環(huán)比下降，分別為東莞、寧波、成都、三亞、紹興、無錫、合肥和廣州。

新房熱度回升，但年底難現(xiàn)翹尾

“最近很多部門發(fā)聲，要保護剛需住房。而且利率松動、政策松綁等消息也不少，我還是抱著些希望的。”小楊告訴中新網(wǎng)，自己還想堅持堅持。

另外，新房回暖的表現(xiàn)也讓小楊略微寬心。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，10月份深圳一手住宅網(wǎng)簽上漲至4712套，環(huán)比上漲41%，同比上漲2%。4712套是深圳近半年新房成交量的第二高。

全國的趨勢也大致如此。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月份，29個監(jiān)測城市預計新房成交規(guī)模1946萬平方米，環(huán)比微降3%，同比降幅下降22%，有收窄趨勢，較2019年同期降幅為12%。

“就新房市場而言，開發(fā)商為了完成年度銷售任務、穩(wěn)定現(xiàn)金流，將在11-12月進行項目加推和促銷，預計四季度新房銷量可能出現(xiàn)年底走高的情況。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

但新房的表現(xiàn)想要帶動大盤也顯乏力。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，“整體來看，當前樓市已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，成交量下滑、成交價上漲乏力甚至出現(xiàn)下挫都是其重要體現(xiàn)，市場心態(tài)的變化導致熱度明顯下降。”

張波預計，從成交量來看，今年11、12月或?qū)⒗^續(xù)維持9、10月的平均銷量，預計不會出現(xiàn)去年同期的成交量大增的局面，而成交價格的穩(wěn)定將在更多城市得到體現(xiàn)。

對本輪樓市的降溫，你怎么看？覺得是將繼續(xù)走冷，還是將筑底反彈？