中小型房企依舊渴求規模。

這從弘陽地產聯席總裁袁春在今年3月業績會上的發言也可窺見。如其所述，“未來3年，我們要保持比同行業更高更快的增長。”足見，弘陽地產對做大規模之熱切。

事實上，登陸資本市場后，弘陽地產就在加快擴張。

數據可以佐證，過去兩年，弘陽地產分別實現合約銷售金額473.38億元和651.5億元，相應按年增長84.24%和37.63%。

今年受疫情影響，弘陽地產將年度目標設置得溫和了許多，僅為750億元，增幅為15.12%。

據其披露，2020年上半年，弘陽地產實現合約銷售金額315.73億元，已完成上述目標的42.1%。這也意味著下半年弘陽地產只要月均賣掉72.4億元的房子，就可達成目標。

對于弘陽地產來說，這并不會太難。因為，今年二季度，其就已在銷售端發力。其中，5月-6月，銷售額更是分別達到88.56億元和109.31億元。

激進擴張

“為了未來3年的發展，我們會持續在投資上加大力度，將拿出回款的40%-50%用于投資。”袁春曾如是公開表示。

事實也是如此。近1個月來，弘陽地產在加快拿地節奏。其中，不乏較高溢價拿地。

將時間推至7月16日，弘陽地產以7.23億元的代價，競得常州武進區JCJ20200101商住地，溢價率為38.24%。此前1天，弘陽地產先后經過20輪競價和54輪競價，分別以6.6億元摘獲南京棲霞區NO.2020G39號地塊和以格25.8億元將南京浦口區NO.2020G40號地塊收入囊中，兩者溢價率均達20%。

弘陽地產最高溢價拿地則可追溯至6月底，在181輪競價后，弘陽地產與啟東市鑫城城建、建都房地產以7.87億元代價，聯合拿下南通2009號地塊，溢價率高達50.19%。在此兩個月前，弘陽地產還曾力拼242輪，以15.52億元代價，成功斬獲寧波鄞州區甬儲出2020-013號宅地，溢價率為43.13%。

“弘陽地產不惜較高溢價拿地，說明其戰略擴張節奏比較快，力求做大規模。此外，高溢價也說明市場競爭比較激烈。”知名地產分析師嚴躍進告訴《中國質量萬里行》。

上海中原房地產分析師盧文曦也表示，這是弘陽地產為快速擴張做準備，由于上市才兩年，不管是現實營銷還是資本市場，都需要在實體上有一個比較好的表現。再者，目前全國大部分地方地價溢價率都開始走高。企業要擴張，肯定就要拿地，所以就表現為比較激進的去擴張。

需說明的是，上述只是弘陽地產溢價拿地的一部分。

接連溢價拿地之際，弘陽地產也在“借新償舊”。

7月21日，弘陽地產以“所得款項凈額用于為若干將在1年內到期的現有中長期債務再融資”為由，發行了一筆將于2023年到期金額為1.55億美元的優先票據，利率為9.7%。該筆票據將與其在2020年1月發行的金額為3億美元的優先票據合并、構成單一類別。

實際上，早于2019年，弘陽地產資金鏈就較為緊張。據其財報，過去1年，弘陽地產可動用的賬面資金為86.92億元，同期內短期借款為105.16億元，前者難以覆蓋后者。

弘陽地產在年初就開始發債用于償舊，也就不難理解了。

業績步入“緩增”

弘陽地產起家于江蘇南京。1995年，實際控制人曾煥沙成立南京紅太陽商業大世界有限公司，開始涉足建筑材料業務。而其正式進入地產業則要往后再推4年，1999年12月南京紅太陽房地產開發有限公司(下稱“南京紅太陽”)的成立。彼時，南京紅太陽啟動首個住宅項目旭日華庭的開發。

4年后，旭日華庭入市。也是在這一年，曾煥沙組建弘陽集團。2005年4月，弘陽地產成功布局無錫。次年5月，弘陽地產啟動首個商業綜合體南京弘陽廣場的開發，將業務拓展至商業物業開發，只是該項目直至2011年5月才竣工。在這之前的2010年，弘陽地產已相繼進軍常熟、南通。

2013年5月，南京弘陽酒店開業。至此，弘陽地產住宅物業開發與銷售、商業物業投資與運營、酒店運營3大業務形成。

2016年，弘陽地產成功走出江蘇。期間，獲取時光里項目，并在安徽合肥設立辦事處。此后，弘陽地產繼續在安徽圈地。2017年5月，獲取明發北站新城弘陽苑項目，并設立安徽滁州辦事處。

2018年7月，弘陽地產成功登陸港交所。該年在“做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈”的區域布局策略下，上市公司獲取地塊31幅，新進杭州、成都、武漢、南昌、佛山、開封等城市，初步完成全國化戰略布局。

2019年2月，弘陽地產啟用上海總部，和南京一起形成雙總部運營。這一年，上市公司新進入濟南、青島、西安、長沙、溫州、鄭州等17個城市，基本完成全國化布局。

只是快速攻城略地之際，弘陽地產權益土儲占比卻并不高。

據其財報披露，2018年-2019年，弘陽地產土地儲備總建筑面積分別為1308.44萬㎡、1693.2萬㎡，但其相應應占土地儲備建筑面積為723.15萬㎡、925.43萬㎡，后者在前者中占比僅為55.27%和54.66%。

銷售端方面，弘陽地產權益銷售金額在全口徑銷售額中占比同樣不高，也就不足為奇了。據克爾瑞研究中心數據，2019年，弘陽地產權益銷售金額為349.1億元，在合約銷售金額中占比僅為53.58%。

種種數據都在表明，弘陽地產的擴張越來越多地依賴于合作開發。

“這是在當前市場、融資、產品創新以及營銷等方面的競爭與壓力之下抱團取暖、資源共享的一種應對舉措，也是一些強勢企業趁機低成本拓展市場的方式。”對于房企越來越多地走向合作開發，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜如是分析認為。

《中國質量萬里行》梳理發現，大量合作開發之下，弘陽地產非控股權益在權益總額中占比也在逐年走高。2018年-2019年，弘陽地產非控股權益占比分別為8.34%和23.04%。要知道，2017年上市公司這一占比不過為1.88%。

值得注意的是，非控股權益也是房企降低杠桿的利器。

正如柏文喜所表示，在高杠桿和高負債的房企中，為了降低負債率、提升融資能力和財務穩健性，也會大量運用非控股權益。在他看來，這一方式也往往成為高負債企業與基金、信托等運用明股實債來使負債表外化而降低表觀負債率的一種工具。

但，過多的合作開發也會有其弊端，“增收不增利”就是其中一種。

目前，弘陽地產正陷入這一弊端之中。據其財報，2018年-2019年，弘陽地產營收分別按年增長50.48%、64.19%。期內，業績增速卻在逐年走低，相應按年增長15.69%和3.9%。

不難發現，營收不斷快速增長之下，弘陽地產業績已然步入“緩增”。

不過，柏文喜認為，上市以后，弘陽地產可能為了沖規模而拓展了不少毛利較低的項目也是其業績“緩增”的一大原因。

據choice數據，過去兩年，弘陽地產銷售毛利率確在走低，已由2018年的31.25%降至25.13%。

此外，需弘陽地產警惕的是，伴隨快速擴張，上市以來，其負債擴張已快于資產擴張。期內，上市公司資產負債率逐年走高就是明證，已由2018年的79.61%升至81.08%。

正如柏文喜所坦言，為沖規模而引發的高負債帶來了較多的財務成本，也會侵蝕企業毛利空間。

對于弘陽地產今后將如何在規模和利潤之間取得平衡?《中國質量萬里行》已多次致電上市公司，截至發稿尚未收到回復。(雷玄 王志)