3月1號開始，房貸利率換“錨”，其計算方式發生巨變。
從今天到8月30日，我國絕大部分存量房貸都需要完成轉換。
簡單來說，以前的房貸利率是根據基準利率來設定的，從今往后，這個“錨”要全部換成LPR利率，無論是新增房貸還是存量房貸，都要看LPR的臉色。
認真看了一下轉換細則，有這樣幾個感覺：
1、LPR接連下降，但房貸“降息”的希望落空。
2、銀行是此次轉換的贏家，利率雖然在降，但房奴的利息暫時沒有因此少交。
3、利率市場化，樓市例外，房貸利率仍然受到高度管制。
4、低利率大勢所趨，但樓市很難跟著爽。
幾個常見問題集中回答一下。
1.
問：LPR和基準利率有啥區別?
答：基準利率是央行決定的政策利率，而LPR是商業銀行競價產生的市場利率。
基準利率不定期調整，央行上一次調整基準利率還是2015年，5年期以上貸款利率(房貸利率)至今仍為4.9%，而LPR利率每月調整一次。
LPR是由18家商業銀行共同報價產生，計算方法是去掉一個最高價和一個最低價，然后算術平均得出，每月20日重新報價計算，5年期以上貸款利率是4.75%。
2.
問：哪些貸款需要轉換?
答：看貸款合同，如果當初和銀行約定的利率是按照基準利率定價(上浮或者折扣)，就需要轉換。
如果約定的是固定利率，就不能轉換。
二套房、公寓、商鋪、寫字樓……只要是跟基準利率掛鉤浮動的個人貸款，都需要轉換。
劃重點，公積金貸款、不良貸款不能轉換。
3.
問：什么渠道可以轉換?
答：具體操作要以貸款銀行的解釋為準，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧柜員機、短信銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。
4.
問：換錨之后，存量房貸利率如何計算?
答：等價轉換，不升不降，保持原合同約定的利率到年底，直到明年再調整。也就是說，雖然LPR利率接連下降，但今年的房貸利率保持不變。
利率的具體算法是“LPR+固定點差”，這里的LPR值，選取的是上一年12月的5年期以上貸款利率4.8%，而固定點差的算法比較關鍵，是由“原合同約定利率-2019年12月的LPR”。
舉個例子，張三有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率上浮10%，那就是4.9%×(1+10%)=5.39%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是5.39%-4.8%=0.59%。
再舉個例子，李四有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是4.41%-4.8%=-0.39%。
也就說，這個固定點差可以是正數，也可以負數，如果之前約定的利率是基準利率上浮，這個點差就是正數，如果約定的是下浮，這個點差就可能是負數。
劃重點來了，這個點差一旦確定，就一直固定不變了。
舉個例子，如果2020年12月的LPR(5年以上貸款利率)變成了4.5%，那2021年，上述張三的房貸利率就變成了4.5%+0.59%=5.09%，而李四的利率就變成了4.5%-0.39%=4.11%。
5.
問：新增房貸利率如何計算?
答：計算方法也是“LPR+基點”，這里的LPR是最新的5年以上LPR貸款利率，而加多少基點由各地政府決定，每個基點等于萬分之一。
又要劃重點了，加多少“基點”，地方政府可以靈活調整，樓市較熱的地區，基點可能就高，樓市較冷的地區，基點可能就低。例如南寧、蘇州、鄭州等熱點城市的基點都超過100，首套房利率超過6%。
舉個例子，假如某人今年現在買房，當地首套房利率的加點如果是100個基點，那么它的房貸利率就是4.75%(2月LPR利率)+1%(加點)=5.75%。
發現沒，LPR利率雖然市場化了，各行各業終于可以享受到LPR降息的快感了，但房貸利率被排除在外，因為地方可以根據需要隨時調整基點。
所以，單就樓市而已，無論搞不搞LPR，差別不大，換湯不換藥而已。房地產原本就是最不市場化的一個行業，別指望這么快就能在利率上享受市場化了。
6.
問、轉換之后，銀行和房奴誰是贏家?
答：單就2020年來看，銀行肯定是贏家，LPR雖然在降，但房奴的利息沒有因此減少，因為轉換原則是“保持原合同最近利率不變進行等價轉換”。
解釋一下，去年12月的5年以上LPR貸款利率是4.8%，相比2015年的基準利率已經下降了10個基點，如果按照過去的算法，只要基準利率下降，房奴的利息也會跟著減。但今年要求利率不變，這意味著房奴錯失了10個基點的降息利好。根據財經作家劉曉博的測算，各大銀行至少可以占到280億元的便宜。
2020年之后，由于“固定加點”不變，算法有一點復雜，不能一概而論。但一般來說，如果2021年LPR利率繼續走低，那些原本享受基準利率折扣的人，會比以前的算法交的利息更少，而那些原本按照基準利率上浮的人，會比以前的算法交的利息稍多。如果LPR走高的話，情況剛好反過來。
7.
問：你只有一次選擇機會，當選哪個?
答：央行提供了兩個選擇，且選擇機會只有一次，一是固定利率，二是浮動利率。
舉個例子，倘若上述張三選擇的是固定利率，那么他的房貸利率就一直是5.39%，而且以后不管LPR如何變化，都是按照這個利率還款。
倘若張三選擇的是浮動利率，那么他的房貸利率會隨著LPR的變化，每年調整一次。
所以，哪一種選擇更劃算?關鍵看你如何判斷今后的LPR走勢，如果你認為LPR長期看漲，就選固定利率，如果你認為LPR利率長期看跌，就選浮動利率。
目前主流的觀點認為，當前正處在全球貨幣寬松周期，中國的低利率將是大勢所趨，此時選擇浮動利率更劃算。
8.
問、低利率大勢所趨，樓市會不會跟著爽?
答：不會。
首先，LPR并非完全市場化的利率，表面上它雖然由18家商業銀行競價產生，不受政府干預，但實際上仍然受制于央行的MLF操作(中期借貸便利)，LPR不會真正飛出宏觀調控的手掌心。
簡單來說，MLF可以理解為央行借錢給銀行的參考利率，而LPR是銀行借錢給客戶的參考利率。在很大程度上，MLF是LPR的錨，對其影響很大。例如，2月份，央行通過降低MLF利率，間接促成LPR利率的下調。
其次，房貸利率和LPR不能劃等號，前文說過，地方政府可以根據需要在LPR的基礎上加點，樓市過熱，加點就多，樓市過冷，加點就少。所以，即使利率市場化了，房貸利率仍然是政府嚴格管制的。
接下來，你可能會看到隨著政府刺激經濟，市場利率不斷走低，各行各業享受LPR走低的紅利，唯獨房地產被排除在外。“房住不炒”仍然是總基調，至少在央媽目前的口徑里，房貸利率絲毫沒有放水的跡象。
換湯不換藥，買房子的人，如果跟著LPR走低而激動，純屬浪費感情。
