天風證券(601162)發布研究報告稱，地產政策仍將以呵護為主，有利于基本面穩中向好。該行認為認知差和剪刀差有望推動地產板塊跑出相對收益。首先，認知差存在于地產基本面，但數據持續驗證對2023年地產銷售復蘇的判斷;其次，剪刀差存在于基本面與板塊行情之間，即銷售持續復蘇但板塊持續調整。選股思路圍繞以下三個維度：1)信用修復、2)格局優化、3)銷售復蘇。
投資建議：1)優質民企信用修復，建議關注金地集團(600383)(600383.SH)、新城控股(601155)(601155.SH)、龍湖集團(00960);2)區域競爭格局優化，建議關注天地源(600665)(600665.SH)、濱江集團(002244)(002244.SZ)、華發股份(600325)(600325.SH);3)行業銷售復蘇，建議關注招商蛇口(001979)(001979.SZ)、保利發展(600048.SH)、中國海外宏洋集團(00081);4)中介稀缺標的，建議關注我愛我家(000560)(000560.SZ)、貝殼-W(02423)。
【資料圖】
天風證券主要觀點如下：
一、認知差和剪刀差有望推動地產板塊跑出相對收益
1)地產板塊的認知差，地產銷售增速持續上行，不斷超出投資者預期
2023年一季度，70個大中城市商品房銷售面積累計同比+30.7%，3月末增速較1月、2月末分別提升8.4、45.3pct。3月單月百強業績同比+29.2%，環比+42.3%。
2)地產板塊的剪刀差，地產銷售持續上行、地產板塊持續調整。然而，地產指數尚未呈現出與基本面走勢相一致的行情表現。截止3月末，申萬房地產指數較年初跌幅達6.11%，較2月、1月末分別下跌7.61%、9.47%，基本面與板塊行情間剪刀差仍在拉大。該行認為，造成近期剪刀差擴大原因可能包括：1)市場對本輪銷售復蘇持續性的擔憂;2)資金向熱點板塊輪動;3)年報季業績下滑、虧損擴大的房企數量增多，對市場信心造成擾動;4)對未來政策預期及力度不確定性的擔憂加劇等。針對不確定因素的推演、博弈可能會在短期內加劇板塊躁動行情，同時站在更長期的維度看，地產全年若能維持溫和復蘇，其帶來的認知差和剪刀差也有望推動地產板塊繼續跑出相對收益。
二、地產銷售持續復蘇，是認知差和剪刀差的最終來源
1)全年商品房銷售面積預計同比增長0-5%。支撐邏輯包括：1)未來十年我國商品住宅需求中樞有望維持于10-12億平，以改善、更新為主。2)棚改貨幣化造成17億平中樞，需求提前釋放，經歷本輪調整后將回歸至合理區間。3)從居民新增存款和城鎮居民存款余額看，購買力并不差，關鍵是信心。4)短期銷售回暖跡象已經顯現。
2)二季度居民購房意愿提升，看好銷售復蘇持續性。截止23年4月6日，62城新房成交面積累計同比+2.83%，累計增速較1、2、3月末分別提升42.9、18.8、0.91pct。考慮網簽滯后性，觀察第三方機構前置指標，貝殼研究院數據顯示，3月下旬以來新房帶看指標出現邊際回落，新房市場波動性短期內有所增強。該行認為，短期高頻數據的小幅調整可理解為此前擠壓需求釋放后的自然回落，不改全年銷售復蘇趨勢。
同時，根據央行最新發布的《2023年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》，Q2居民家庭購房支出占比17.5%，較Q1的16%再度提升，對比全國商品房銷售面積與居民增加購房支出占比的歷史數據，兩者季度變化趨勢相仿。二季度居民家庭購房意愿增強，或意味基本面繼續企穩復蘇具備相應良好基礎，該行看好二季度地產銷售復蘇的持續性，5-6月季節性因素帶來的潛在增速彈性同樣值得期待。
3)低基數影響下，下半年銷售同比改善幅度或繼續加大。22下半年地產銷售絕對水平受外部因素影響顯著低于往年，預計基數效應下同比改善幅度或能繼續走闊。
三、地產政策仍將以呵護為主，有利于基本面穩中向好
政策寬松仍具定力，因城施策推動基本面回升。近期，安徽合肥、福建廈門、河南鄭州等地放松了限購政策，廣東深圳、四川遂寧、湖南株洲等地調整住房公積金貸款政策。針對限購、限售優化，購房補貼發放、首套房貸利率降低、帶押過戶等寬松仍在頻繁出臺，政策對象不乏年初至今基本面表現較好的熱點城市。
地產銷售復蘇力度與宏觀經濟具有強關聯性，考慮年內銷售可能面臨波動性挑戰，該行認為政策導向或仍偏向于鞏固市場向好預期、推動居民置業信心修復、拉動土地投資端回暖等。近期高能級城市政策的繼續優化反映出本輪政策寬松具備相對定力，在基本面上升趨勢完全確立前，該行預計短期內較大概率仍將延續寬松政策導向，“因城施策”推動各地基本面回歸歷史合理水平，二季度政策發力仍具良好空間。
4月新房成交同比增幅微降，二手房同比維持高增
新房市場上周成交351萬平，月度同比+15.30%，較上月下降20.39pct;累計庫存11646萬平，一線、二線去化加速，三線及以下速度持平。二手房市場上周成交189萬平，月度同比+78.63%，較上月下降12.07pct。上周全國土地成交建筑面積4015萬平，滾動12周同比+1.50%，較前期上升0.32pct;土地成交金額547億元，滾動12周同比-16.93%，較前期下降9.71pct。平均溢價率6.98%，滾動12周同比+0.02pct。
風險提示：1)證券市場波動、政策推進節奏及實施效果等存在不確定性;2)信用修復、格局優化及行業復蘇不及預期;3)宏觀環境變化可能對行業及公司運行產生影響。
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