天風(fēng)證券股份有限公司劉章明,劉清海,孫海洋近期對(duì)新大正進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報(bào)告《業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)拓展成效顯著，外延助力加速成長(zhǎng)》，本報(bào)告對(duì)新大正給出買入評(píng)級(jí)，當(dāng)前股價(jià)為22.86元。

新大正(002968)

【資料圖】

2022 年?duì)I收 25.98 億元同增 24.41%，歸母凈利 1.86 億元同增 11.80%

2022 年公司營(yíng)收 25.98 億元，同比增長(zhǎng) 24.41%， 其中 Q1-4 營(yíng)收及增速分別為 6.11 億（ yoy+43.48%，下同）、 6.40 億（ +35.88%）、 6.64 億（ +21.37%）、6.84 億元（ +6.05%）， 主要系于 2021 年項(xiàng)目翹尾收入、 2022 年良好的市場(chǎng)拓展、并購(gòu)項(xiàng)目及合資合作項(xiàng)目、延伸服務(wù)及創(chuàng)新業(yè)務(wù)等主要因素帶來的收入增長(zhǎng)。

分產(chǎn)品看， 基礎(chǔ)物業(yè)收入 24.05 億（ YOY+24.3%，下同） 占 92.61%；創(chuàng)新業(yè)務(wù)收入 0.99 億（ -6.7%） 占 3.83%；城市服務(wù)收入 0.92 億（ +99.9%） 占3.56%。

分業(yè)態(tài)看， 辦公收入 10.59 億（ +38.1%）占 40.76%；航空收入 2.75 億（ +15.3%）占 10.60%；公共收入 5.56 億（ +31.3%）占 21.42%；學(xué)校收入 3.75 億（ +12.7%）占 14.43%；商住收入 3.32 億（ +1.8%） 占 12.79%。

分區(qū)域看， 公司深耕重慶區(qū)域市場(chǎng)收入 10.38 億（ +5.2%）占 39.96%；重慶以外區(qū)域收入快速增長(zhǎng)為 15.59 億（ +41.6%）占 60.04%。

2022 年歸母凈利 1.86 億元，同比增長(zhǎng) 11.80%， 其中 Q1-4 歸母凈利及增速分別為 0.43 億（ +19.89%）、 0.50 億（ +30.20%）、 0.55 億（ +27.75%）、 0.38億元（ -22.71%）。 擬向全體股東每 10 股派發(fā)現(xiàn)金紅利 3 元(含稅)， 不以公積金轉(zhuǎn)增股本。 2022 年公司擬派發(fā)現(xiàn)金紅利 6837.8 萬元，分紅率 36.83%。2022 年毛利率 16.18%，同比減少 2.49pct。分項(xiàng)目看， 成熟項(xiàng)目（ 1 年以上）收入占比85.82%，毛利率17.12%；新進(jìn)項(xiàng)目（ 1年以內(nèi)）收入占比14.18%，毛利率 10.15%。

2022 年新拓展飽和年化合同收入 10.11 億同增約 23.59%

2022 新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額 19.10 億元，飽和年化合同收入 10.11 億元，同比增長(zhǎng)約 23.59%； 2022 年新拓展項(xiàng)目 190 個(gè)，過千萬級(jí)項(xiàng)目 22 個(gè)， 斬獲重慶移動(dòng)、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、中關(guān)村(000931)集成電路、銀泰百貨、海南電網(wǎng)、南京新媒體大廈等地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。公司項(xiàng)目管理部數(shù)量達(dá)到 513 個(gè)，同比增長(zhǎng) 7.55%，在管項(xiàng)目面積約 1.3 億平方米，項(xiàng)目覆蓋布全國(guó) 28 省 116 城市，全國(guó)化經(jīng)營(yíng)布局穩(wěn)步提升。

經(jīng)營(yíng)提質(zhì)增效，減緩成本上漲壓力，提升精細(xì)化管理水平

公司嚴(yán)格開展 “集團(tuán)利潤(rùn)提升”方案，采取系列舉措降本增效，遏制利潤(rùn)率下降：一是質(zhì)效提升，專項(xiàng)攻堅(jiān)，“鎖差管理”，對(duì)不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)、不同生命周期項(xiàng)目實(shí)行差異化、精細(xì)化管理。二是嚴(yán)格控制集團(tuán)銷管費(fèi)率，2022 年集團(tuán)整體銷管費(fèi)用率 8.68%，較上年同期降低 0.81 個(gè)百分點(diǎn)。三是搭建紅利政策管理機(jī)制和實(shí)施資金計(jì)劃管理。

推動(dòng)并購(gòu)?fù)顿Y，加速規(guī)模擴(kuò)張

2022 年，公司堅(jiān)持“資本驅(qū)動(dòng)，加速發(fā)展”，開展多項(xiàng)投資并購(gòu)業(yè)務(wù)， 推進(jìn)多項(xiàng)合作， 有力促進(jìn)公司規(guī)模擴(kuò)張。 22 年 7 月，公司收購(gòu)港佳綜合服務(wù) 40%股權(quán)、聯(lián)合贛鐵物業(yè)成立江西中澤新大正股份有限公司，完善區(qū)域業(yè)務(wù)布局； 22 年 12 月，公司擬以現(xiàn)金 7.9 億元收購(gòu)滄恒投資 80%的股權(quán)，從而進(jìn)駐能源物業(yè)市場(chǎng)，獲得業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力，鞏固在西南區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提升在全國(guó)市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力與品牌影響力，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模快速擴(kuò)張。

調(diào)整盈利預(yù)測(cè)， 維持買入評(píng)級(jí)

公司持續(xù)建立健全中長(zhǎng)期激勵(lì)體系，新推出 2022 年限制性股票激勵(lì)計(jì)劃，并對(duì) 2021 年限制性股票激勵(lì)計(jì)劃考核辦法進(jìn)行合理調(diào)整，更加突出激勵(lì)考核指向性。期間編制發(fā)布《城市合伙人激勵(lì)制度》，對(duì)重點(diǎn)中心城市管理團(tuán)隊(duì)按合伙人機(jī)制共同合伙創(chuàng)業(yè)，增強(qiáng)了城市公司團(tuán)隊(duì)干事創(chuàng)業(yè)的積極性，并設(shè)立城市合伙人管理委員會(huì)推動(dòng)落地實(shí)施，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)文化宣貫和落地執(zhí)行，加速文化融合與凝聚力提升，支撐城市公司快速成長(zhǎng)和長(zhǎng)期發(fā)展。

考慮到公司規(guī)模擴(kuò)張， 我們預(yù)計(jì)公司 23-25 年收入分別為 42.3/56.7/72.9億（ 23-24 原值分別為 40.2/51.9 億），歸母凈利分別為 3.0/4.0/5.0 億（ 23-24原值分別為 3.4/4.4 億）， EPS 分別為 1.31/1.75/2.19 元/股（原值分別為1.48/1.91 元/股）， PE 分別為 17.4/13.0/10.4x。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 員工成本不斷上漲，募投項(xiàng)目不能按預(yù)期實(shí)施，收購(gòu)進(jìn)展不及預(yù)期，業(yè)務(wù)區(qū)域集中度過高，物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域差異， 股權(quán)激勵(lì)為草案存在不確定性，請(qǐng)以公司公告最終版本為準(zhǔn)。

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，中信建投(601066)證券黃嘯天研究員團(tuán)隊(duì)對(duì)該股研究較為深入，近三年預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度均值高達(dá)99.93%，其預(yù)測(cè)2023年度歸屬凈利潤(rùn)為盈利2.18億，根據(jù)現(xiàn)價(jià)換算的預(yù)測(cè)PE為24.06。

最新盈利預(yù)測(cè)明細(xì)如下：

該股最近90天內(nèi)共有10家機(jī)構(gòu)給出評(píng)級(jí)，買入評(píng)級(jí)10家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價(jià)為27.47。根據(jù)近五年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，新大正（002968）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力的護(hù)城河較差，盈利能力一般，營(yíng)收成長(zhǎng)性一般。財(cái)務(wù)可能有隱憂，須重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括：應(yīng)收賬款/利潤(rùn)率、應(yīng)收賬款/利潤(rùn)率近3年增幅、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流/利潤(rùn)率。該股好公司指標(biāo)2星，好價(jià)格指標(biāo)3星，綜合指標(biāo)2.5星。（指標(biāo)僅供參考，指標(biāo)范圍：0 ~ 5星，最高5星）

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