2022-04-22東方證券股份有限公司趙旭翔,吳塵染對保利發展進行研究并發布了研究報告《逆勢小幅擴張，央企龍頭優勢顯著》，本報告對保利發展給出買入評級，認為其目標價位為22.77元，當前股價為17.5元，預期上漲幅度為30.11%。
保利發展(600048)
核心觀點
公司發布2021年年報，2021年實現營業收入2849.3億元，同比增長17.2%；實現歸母凈利潤273.9億元，同比下降5.4%。
營收保持穩定增長，但結轉利潤率小幅下滑。公司結轉節奏穩定，2021年營業收入保持兩位數增長，但盈利能力有所下降，歸母凈利率同比下滑2.3個百分點至9.6%。利潤率下滑主要系受行業調控影響，開發項目毛利潤率普遍下滑，帶動綜合毛利率下滑5.8個百分點至26.8%。
銷售規模逆勢上漲，拿地權益比例回升。克而瑞數據顯示，2021年百強房企銷售增速同比下滑3.5%，公司銷售逆市增長，實現銷售金額5349.3億元，同比增長6.4%，在排名榜單中再上升一位躍居第四位。實現銷售面積3333.0萬方，同比下降2.2%，銷售均價穩中有升。公司全年新增項目145個，總計容建面2722萬方，對應總投資額為1857億元，同比下降21%。雖然公司投資強度同比下降，但在頭部房企中依然位居前列，新增土儲的權益比例為72%，同比增加7個百分點。
財務保持穩健，生態業務有序推進。2021年公司實現回籠金額5020億元，回籠率為93.8%，居于行業高位，連續4年保持經營活動現金流為正。公司有息負債規模為3382億元，綜合融資成本約4.46%，較去年末下降31bp，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。此外，目前的監管政策重點支持優質的房地產企業兼并收購出險房企項目，公司在公開市場和收并購市場或許將有較好表現，有望超預期實現規模擴張。公司生態業務有序推進，保利物業在管面積達4.65億平方米，全年實現營業收入107.8億元，同比增長34.2%。保利商業已開業購物中心35個，開業面積247.5萬平方米。公司積極踐行國家戰略，繼續布局租賃租房市場，報告期末在營長租公寓項目43個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。
盈利預測與投資建議
維持買入評級，上調目標價至22.77元（原目標價16.18元）。根據年報我們下調了對公司結算收入增速和結算毛利率的預測，調整2022-2024年EPS預測值為2.53/2.74/3.03元（原2022-2023預測值為2.82/3.07元），可比公司2022年平均估值為9X，對應目標價22.77元。
風險提示
房地產市場銷售大幅低于預期。逆周期政策不及預期。
證券之星數據中心根據近三年發布的研報數據計算，廣發證券(000776)郭鎮研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值高達93.03%，其預測2022年度歸屬凈利潤為盈利285.21億，根據現價換算的預測PE為7.22。
最新盈利預測明細如下：
該股最近90天內共有25家機構給出評級，買入評級23家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價為24.1。證券之星估值分析工具顯示，保利發展（600048）好公司評級為3.5星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級范圍：1 ~ 5星，最高5星)
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