“房地產行業已經從沖浪運動轉變為帆船運動。”
新城控股董事長王曉松在公司2021年度業績會上直言，以前踏浪而行，“浪”是可以看到的。現在要御風前進，“風”卻是看不見、摸不著的，要怎么前行？唯有靠自己，不斷提升能力去找準風向，才能迎風而上。
正是由此，新城控股(601155)在2021年展開了多種努力“修煉內功”，夯實雙輪業務、進一步優化債務結構實現全綠檔，度過了平穩的一年。
通過新城控股披露的2021年年度報告可見期內公司總資產達5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產593.10億元，同比增長17.23%；公司實現銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米，規模保持穩定。
報告期內，新城控股實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64%，歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元，經營指標和效益指標也平穩向上。
公司的穩健態勢，以及房地產的穩固地位，也讓王曉松對行業未來充滿信心，其直言“相信沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。”
業績穩定增長，財務基本面持續向好
2021年，新城依然保持著戰略定力和增長驅動力，公司以“重銷售、抓回款、強歸集”為核心，全年實現合同銷售金額2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業前列，真正從現金流層面做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。
同時，公司2021年新增竣工面積3290.34萬平方米。截至報告期末，新城控股末已簽約待結轉面積3421.88萬平方米，鎖定未來營收及利潤的可結算資源充足。
長期以來，新城控股堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，住宅開發與商業運營優勢互補、協同共進，構筑了公司可持續發展的核心競爭力。
根據年報，2021年新城控股實現商業運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比增長51%，全年新開業及管理輸出的吾悅廣場共30座。
2021年，新城商業物業出租及管理業務收入同比提升46.6%至79.7億元。出租及管理毛利率則持續走高，同比提升1.9個百分點至72.6%。
充足可售貨值支持著業績長期提升。截至2021年底，新城控股共擁有1.38億平方米的總土儲建筑面積，其中已售未結轉建面3422萬平方米，已獲取土地中2022年可售貨值超2800億元足夠滿足企業2~3年的開發銷售所需。
區域分布上，中西部建面占比略高達39%，高出長三角區域的37%，環渤海和大灣區分別占比19%和5%。
杠桿持續下降，資本結構進一步優化
財務方面，2021年，新城控股實現凈利潤138億元，近5年復合增長率22%；歸母凈利潤126億元，近5年復合增長率20%；扣非歸母凈利潤102億元，近5年復合增長率20%。
公司合理控制有息負債，2021年末有息負債899億元，較2020年末下降18億元；同時，在合聯營公司中的權益有息負債為115億元，債務透明、安全性有保障。整體899億元中有109億元為通過吾悅廣場進行的融資，未來還有更大的空間可以去盤活。公司整體平均融資成本6.57%，較2020年末逆勢下降15個bp。
在業績全面增長的同時，新城控股的各項負債指標也得到持續改善，近年來，新城先于政策要求，主動落實“降杠桿、優化資本結構”，年末所有指標均達綠檔要求，按監管口徑計算，剔除預收賬款的資產負債率為69.95%，凈負債率為48.12%，現金短債比為1.07。
現金流層面，新城也呈現出更充裕態勢。
新城的融資結構持續改善，信托借款規模連續兩年大幅下降。
去年11月，新城控股就提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。
今年2月，新城控股又提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷。
3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開發行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據到期本息共計25.92億元的支付。
3月18日，新城控股則再次發布公告稱，基于對公司發展前景和戰略規劃的認同，同時為了積極維護公司債券價格的穩定，切實保護投資者利益，新城控股部分董事和高級管理人員將按照交易場所交易規則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發行的公司債券。根據計劃，新城控股管理層擬購買總規模不超過2000萬元存續的公司債券。
3月30日，新城控股發布公告宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。
一邊降杠桿優化資本結構，一邊維持安全穩健高質量增長態勢，新城的經營表現不斷收獲國際機構的認可。
報告期間，國際三大評級機構均維持了新城控股和其母公司新城發展的主體評級。
其中，目前惠譽和標普的長期發行人評級均為“BB+”，穆迪的企業家族評級（CFR）維持在“Ba1”，均位于行業較高評級水平。中誠信國際和聯合資信均維持新城控股主體及相關債項的AAA評級。中誠信亞太還將新城控股的境外長期信用評級上調至BBBg，展望穩定。
輕重并舉 繼往開來
2021年，新城控股新簽約32座吾悅廣場，其中輕資產項目16個，占比近半。截至年底，合計在135個城市布局了188座吾悅廣場，建立起了規模化的全國商業版圖。年內新開業吾悅廣場30座（含4座托管在營項目），順利完成2021年制定的開業30座目標，其中新開業輕資產項目8座，累計在營吾悅廣場已達到130座。2022年企業計劃再新開25座吾悅廣場，進一步拓展業務版圖。
在“房住不炒”總基調指導下，加大對剛需、改善住房需求的支持力度，市場有望重回穩定狀態，進而走向良性循環。房企應著力于精細管理、提質增效、租售并舉、多元渠道發力，實現規模、效益和風險的平衡穩健發展。
在此背景下，公司將堅持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰略，圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”穩健運營，不斷“降占用、增資本”；大力推進資管能力建設，運用成熟的物業開發及商業管理經驗，在項目端引入股權投資者共享收益、共擔風險，助力公司持續發展的同時進一步提升財務安全性。
同時，公司將在戰略深耕過程中不斷思考和努力提升客戶服務品質，圍繞客戶需求做好產品適配，重視客戶體驗和客戶立場，提供具有差異化的產品和服務，實現良好的品牌口碑和品牌溢價。公司將進一步加強組織協同，堅持長期主義，做難而正確的事，把做制造業和服務業的態度貫穿到項目開發和商業管理的各個環節，以精益管理之道切實做好產品與服務。
新城管理層在業績會上表示，公司依然堅持“住宅+商業”雙輪驅動的業務模式，堅持穩中求進的總基調，堅持地域深耕的總策略、圍繞現有布局做強做深，堅持運營優先的總抓手，堅持科技賦能的總保障，同時重視風險管控體系的建設與完善、讓風險意識貫穿企業經營的全過程。文/屯天
