順發(fā)恒業(yè)（000631）2023年半年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

一、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

（一）公司主要業(yè)務(wù)、產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)模式

【資料圖】

報(bào)告期內(nèi)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主要來自房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)服務(wù)及風(fēng)電業(yè)務(wù)。公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式：自主開發(fā)與銷售，自持部分物業(yè)，并提供物業(yè)服務(wù)；主要產(chǎn)品：住宅地產(chǎn)、自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)以及物業(yè)服務(wù)；目前項(xiàng)目主要分布在浙江（杭州）、安徽（淮南）；主要在售項(xiàng)目有：杭州地區(qū)：美頌城，淮南地區(qū)：澤潤(rùn)園二期。公司風(fēng)電業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式：將風(fēng)能開發(fā)轉(zhuǎn)換為電力后銷售，滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)及國(guó)民用電需求；主要產(chǎn)品：電力。

（二）公司所屬行業(yè)情況

1、房地產(chǎn)行業(yè)

2023上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)為先升后降，未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)2022年末以來的寬松態(tài)勢(shì)，優(yōu)化了集中供地等制度以適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，政策支持居民信貸及房企融資，中央還多次強(qiáng)調(diào)有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善房企資金鏈，釋放積極信號(hào)。但房企開發(fā)投資意愿仍顯不足，新開工意愿持續(xù)走弱。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)也表現(xiàn)較弱。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%；6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長(zhǎng)17.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.0%。

2、物業(yè)服務(wù)行業(yè)

近年來，物業(yè)管理行業(yè)迎來飛速發(fā)展的黃金時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局不斷演化。物業(yè)企業(yè)無論是在管理規(guī)模還是在服務(wù)內(nèi)容等方面都實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，行業(yè)已開始進(jìn)入理性回歸、高質(zhì)發(fā)展階段。回歸服務(wù)本質(zhì)，便是服務(wù)至上，讓客戶在服務(wù)中獲得高度的滿足感和最好的體驗(yàn)感，增強(qiáng)用戶粘性，以品質(zhì)贏得市場(chǎng)。根據(jù)目前行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入大概來源于：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入、增值服務(wù)收入及創(chuàng)新型服務(wù)收入。其中增值服務(wù)包括社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)；創(chuàng)新型服務(wù)是指近幾年行業(yè)新拓板塊，如城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智能科技服務(wù)或企業(yè)特色的創(chuàng)新服務(wù)等。其中增值服務(wù)的市場(chǎng)潛力大，尤其是社區(qū)增值服務(wù)仍是物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的重要力量。

3、風(fēng)電行業(yè)

2023年6月13日，國(guó)家能源局發(fā)布《風(fēng)電場(chǎng)改造升級(jí)和退役管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《管理辦法》”），鼓勵(lì)并網(wǎng)運(yùn)行超過15年或單臺(tái)機(jī)組容量小于1.5兆瓦的風(fēng)電場(chǎng)開展改造升級(jí)；風(fēng)電場(chǎng)改造升級(jí)原并網(wǎng)容量不占用新增消納空間，鼓勵(lì)新增并網(wǎng)容量通過市場(chǎng)化方式并網(wǎng)；風(fēng)電場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目補(bǔ)貼電量的上網(wǎng)電價(jià)按改造前項(xiàng)目電價(jià)政策執(zhí)行，其它電量的上網(wǎng)電價(jià)執(zhí)行項(xiàng)目核準(zhǔn)變更當(dāng)年的電價(jià)政策，為風(fēng)電場(chǎng)改造升級(jí)和退役管理提供政策依據(jù)。《管理辦法》對(duì)管理主體、申請(qǐng)流程、審批、電網(wǎng)接入、補(bǔ)貼和電價(jià)等方面做了進(jìn)一步明確，為老舊風(fēng)場(chǎng)改造升級(jí)和退役提供了政策上的依據(jù)。后續(xù)各省有望加快制定和出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則，推動(dòng)老舊風(fēng)場(chǎng)改造升級(jí)，釋放相關(guān)的項(xiàng)目需求。

（三）公司主要業(yè)務(wù)所在市場(chǎng)分析

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（1）杭州市場(chǎng)：

2023年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩回調(diào)，杭州憑借多方運(yùn)營(yíng)和多措并舉，保持市場(chǎng)活力與韌性。政策端，持續(xù)放松限購(gòu)，采用精細(xì)化調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)形成強(qiáng)力托底；土地端，調(diào)整核心及外圍拿地利潤(rùn)，通過差異化精準(zhǔn)供地，有效維持土拍熱度；產(chǎn)品端，多維度提升產(chǎn)品力，打造“六邊形”熱銷盤；房企端，高效運(yùn)營(yíng)快速開發(fā)，實(shí)現(xiàn)更低財(cái)務(wù)成本，更快貨值兌現(xiàn)。

2023年上半年，杭州樓市政策延續(xù)放松趨勢(shì)，且放松更加精細(xì)化，“因城施策”基本過渡到“按區(qū)施策、一區(qū)一策”方向，主要內(nèi)容圍繞差異化限購(gòu)范圍調(diào)整、購(gòu)房補(bǔ)貼、放松落戶門檻等。杭州市區(qū)涉宅用地出讓金回歸全國(guó)第一，民企份額超七成，土拍走出獨(dú)立行情。2023年1-6月累計(jì)成交66幅地塊，總出讓建面積534.2萬方，攬金953.4億元，雖然整體規(guī)模處于相對(duì)低位，但土拍熱度高昂，封頂搖號(hào)地塊占比高達(dá)62%，平均溢價(jià)率9.3%低位回升。此外，新房、二手房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出不同的特征：新房市場(chǎng)核心區(qū)改善項(xiàng)目仍維持較高熱度，外圍剛需熱度開始下降；二手房市場(chǎng)則近郊剛需大盤主導(dǎo)需求，未來這種深度分化行情或?qū)⒊掷m(xù)。

（2）淮南市場(chǎng)：

2023年以來，中央反復(fù)重申“房住不炒”，滿足合理購(gòu)房需求，促進(jìn)樓市穩(wěn)健發(fā)展，且利好政策不斷。淮南市于2023年5月1日起施行住房公積金“新政”。“新政”規(guī)定，單職工最高額度由40萬元調(diào)整為45萬元；雙職工最高額度由50萬元調(diào)整為55萬元；低繳存職工最低貸款額度上限由15萬元調(diào)整為25萬元。同時(shí)規(guī)定，符合國(guó)家生育政策生育二孩及以上子女家庭購(gòu)買首套普通自住住房申請(qǐng)公積金貸款的，貸款額度最高上浮20%，租房提取額度提高至15000元/年。此外支持公積金貸款“帶押過戶”、恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”等，“新政”的實(shí)施對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展起到了積極的作用。

2、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)分析

2023年上半年，浙江省針對(duì)社區(qū)養(yǎng)老、未來社區(qū)建設(shè)等重點(diǎn)發(fā)力方向，積極出臺(tái)相關(guān)優(yōu)化政策。浙江省提出加快打造“浙里康養(yǎng)”金名片，加快建設(shè)基本養(yǎng)老服務(wù)體系，構(gòu)建智慧養(yǎng)老服務(wù)應(yīng)用場(chǎng)景。社區(qū)養(yǎng)老作為社區(qū)增值服務(wù)中的重要組成部分，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，物業(yè)企業(yè)積極參與社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，推進(jìn)搭建“居家+社區(qū)機(jī)構(gòu)+智慧養(yǎng)老”家門口養(yǎng)老模式。

近年來，杭州市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)基本保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，2023年6月物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)為1077.00，環(huán)比漲幅居第2位，高于二十城綜合指數(shù)（1075.58），在重點(diǎn)城市中表現(xiàn)不錯(cuò)。近一年，杭州市物業(yè)服務(wù)均價(jià)水平加快增長(zhǎng)。截止2023年6月，杭州市物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.84元/㎡/月，與2022年12月基本持平。

3、風(fēng)電市場(chǎng)分析

風(fēng)電已發(fā)展成為我國(guó)第三大電源，在雙碳背景下，行業(yè)的戰(zhàn)略地位得到提升，“十四五”各省市規(guī)劃的風(fēng)電裝機(jī)規(guī)模合計(jì)超300GW，另外預(yù)計(jì)“十四五”期間我國(guó)風(fēng)電場(chǎng)改造需求達(dá)到20GW，分散式風(fēng)電年均貢獻(xiàn)裝機(jī)量10-15GW。陸上風(fēng)電補(bǔ)貼已完全退坡，政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)行業(yè)周期的影響已逐步消除；特高壓建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，儲(chǔ)能裝機(jī)規(guī)模加速，風(fēng)電棄風(fēng)率維持歷史低位，棄風(fēng)限裝對(duì)風(fēng)電行業(yè)的限制作用明顯減弱；風(fēng)電平價(jià)倒逼市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，風(fēng)電機(jī)組和安裝工程成本呈下行趨勢(shì)，2023年3月，陸上風(fēng)電項(xiàng)目（不含塔筒）最低中標(biāo)均價(jià)創(chuàng)行業(yè)新低。周期屬性逐漸弱化，我國(guó)風(fēng)電行業(yè)有望開啟新一輪周期。

（四）公司經(jīng)營(yíng)情況總結(jié)

報(bào)告期內(nèi)，公司始終堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展、穩(wěn)中求進(jìn)，圍繞發(fā)展戰(zhàn)略，積極開展各項(xiàng)工作。主要包括：

1、持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略性收縮，不斷強(qiáng)化存量項(xiàng)目銷售去化，加快回款；

2、有序推進(jìn)物業(yè)服務(wù)新模式，不斷探索實(shí)踐，適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，打造集約高效、智能綠色、安全可靠的未來社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，促進(jìn)服務(wù)水平快速提升；

3、積極維護(hù)旺角城特色街區(qū)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，以用戶思維為根本，通過組織與用戶需求相匹配的商業(yè)內(nèi)容，體現(xiàn)特色街區(qū)更大價(jià)值，不斷促進(jìn)商業(yè)街運(yùn)營(yíng)質(zhì)效提升，保障商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益；

4、對(duì)于風(fēng)電項(xiàng)目，通過提高運(yùn)維效率和安全管理，不斷提高發(fā)電效率、降低成本，保障風(fēng)電業(yè)務(wù)安全、高效運(yùn)營(yíng)；

5、不斷在充實(shí)人才隊(duì)伍建設(shè)，優(yōu)化人才素質(zhì)結(jié)構(gòu)，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才需求。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13,555.42萬元，利潤(rùn)總額7,724.31萬元，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)5,494.78萬元，分別較上年同期增長(zhǎng)9.36%、-33.54%和-35.47%。

向商品房承購(gòu)人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保

按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)慣例，部分子公司為相關(guān)業(yè)主按揭貸款提供階段性保證擔(dān)保。擔(dān)保期限自商品房承購(gòu)人的首筆個(gè)人商品房抵押貸款發(fā)放之日起，至商品房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記手續(xù)止。截至2023年6月30日，部分子公司為購(gòu)買公司相關(guān)房產(chǎn)的業(yè)主提供保證擔(dān)保涉及的借款金額為40,627.03萬元。本公司歷年沒有發(fā)生由于擔(dān)保連帶責(zé)任而發(fā)生損失的情形，因此該項(xiàng)擔(dān)保對(duì)本公司的財(cái)務(wù)狀況無重大影響。

二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

1、公司擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富、銳意進(jìn)取、年富力強(qiáng)的管理隊(duì)伍，有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、適應(yīng)能力。公司管理隊(duì)伍具有高度一致的核心價(jià)值觀，保證了公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2、公司依托股東得天獨(dú)厚的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)資源，探索清潔能源、智慧社區(qū)運(yùn)營(yíng)等技術(shù)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展和深度融合；公司整合集聚的綜合資源和能力能迅速在市場(chǎng)中占得先機(jī)。

3、公司目前現(xiàn)金流較充沛，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)與良好的信用水平，與國(guó)內(nèi)多家金融機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的合作關(guān)系，根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策，可多渠道、多種類開展融資，為公司未來業(yè)務(wù)高速高質(zhì)發(fā)展提供支持。

三、公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施

1、政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模上行空間、發(fā)展周期受政策影響顯著，信貸政策、限購(gòu)限貸等政策頻出頻變，這些因素加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈給公司未來發(fā)展帶來不確定性。另外，目前國(guó)家持續(xù)推動(dòng)陸上風(fēng)電價(jià)格退坡，引導(dǎo)陸上風(fēng)電盡快實(shí)現(xiàn)平價(jià)上網(wǎng)，將對(duì)公司拓展新業(yè)務(wù)造成一定沖擊。

對(duì)策：堅(jiān)定“去房產(chǎn)化”策略的同時(shí)加速產(chǎn)業(yè)板塊整合升級(jí)，發(fā)展提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)能力，持續(xù)加強(qiáng)內(nèi)部管理、提質(zhì)增效；從平價(jià)上網(wǎng)政策、電力消納、風(fēng)資源、造價(jià)等方面，持續(xù)開展調(diào)研，努力搶抓優(yōu)質(zhì)資源，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制。

2、管理風(fēng)險(xiǎn)

隨著公司發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，公司業(yè)務(wù)范圍發(fā)生調(diào)整，對(duì)人才儲(chǔ)備、運(yùn)營(yíng)管理及公司治理提出更高要求。

對(duì)策：加速契合戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)人才儲(chǔ)備，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，建立健全規(guī)范的管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，提升經(jīng)營(yíng)管理能力，保障企業(yè)有序發(fā)展。

3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

目前清潔能源行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在新項(xiàng)目開發(fā)。隨著行業(yè)集中度的提升、產(chǎn)品的提質(zhì)增效、搶占優(yōu)勢(shì)資源及擴(kuò)大市場(chǎng)份額的訴求也將進(jìn)一步加劇企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)策：公司將加速整合資源配置，加快市場(chǎng)開拓步伐，擴(kuò)大裝機(jī)容量與資產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力和自身“造血功能”，進(jìn)一步提高公司在清潔能源行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4、自然條件風(fēng)險(xiǎn)

公司收購(gòu)的風(fēng)電項(xiàng)目均分布在浙江沿海地區(qū)，易受臺(tái)風(fēng)等惡劣天氣威脅。極端惡劣天氣引發(fā)的自然災(zāi)害可能對(duì)設(shè)備、輸電線路等造成損壞，進(jìn)而影響項(xiàng)目發(fā)電能力，對(duì)風(fēng)電場(chǎng)發(fā)電量和營(yíng)收造成不利影響。

對(duì)策：公司將加強(qiáng)安全管理，落實(shí)企業(yè)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，實(shí)施系統(tǒng)安全績(jī)效考核；加強(qiáng)技術(shù)監(jiān)督，強(qiáng)化定檢維護(hù)和消缺工作，不斷提高運(yùn)行檢修質(zhì)量和設(shè)備健康水平，增強(qiáng)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)和防災(zāi)抗災(zāi)能力。

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