大連友誼（000679）2023年半年度董事會經營評述內容如下：

一、報告期內公司從事的主要業務

報告期內，公司實現營業收入8,244.00萬元，同比增長0.72%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損558.51萬元，同比減虧76.70%。其中：公司零售業實現營業收入8,125.59萬元，同比減少0.44%，占公司總體營業收入比重為98.56%；地產業實現收入112.45萬元，同比增長367.56%。公司本期虧損的主要原因為：（1）本期公司堅持降費增效，零售門店經營狀況穩定向好，但未達到預期盈利水平；（2）本期公司控股房地產子公司完成項目土地增值稅清算工作，公司依據稅務機關出具的土地增值稅清算審核結論調整多計提的相關稅金，致使凈利潤同比增加。

(相關資料圖)

公司主營業務之一為零售業。根據國家統計局數據顯示，2023年上半年，社會消費品零售總額227,588億元，同比增長8.2%，其中除汽車以外的消費品零售額205,178億元，增長8.3%。按消費類型分，2023年上半年商品零售203,259億元，同比增長6.8%；餐飲收入24,329億元，增長21.4%。按零售業態分，2023年上半年限額以上零售業單位中便利店、專業店、品牌專賣店、百貨店零售額同比分別增長8.2%、5.4%、4.6%、9.8%，超市零售額同比下降0.4%。2023年上半年，全國網上零售額71,621億元，同比增長13.1%。其中，實物商品網上零售額60,623億元，增長10.8%，占社會消費品零售總額的比重為26.6%；在實物商品網上零售額中，吃類、穿類、用類商品分別增長8.9%、13.3%、10.3%。2023年上半年，實體零售業企業雖然出現消費復蘇，發展向好的局面，但零售業企業仍然處于轉型優化升級的階段，在市場份額的提升、發展壯大等方面仍然面臨諸多限制因素。網上零售方式以及線上銷售渠道多樣化，如直播電商、興趣電商、內容電商等，對實體商場的業務發展產生了巨大的沖擊。網上零售的發展，勢必進一步擠壓實體商場的市場空間。新的消費理念和消費習慣，也進一步影響到了實體零售業企業的經營和發展。零售業仍需堅持進行轉型優化升級，以提高自身的競爭力。

公司主營業務之一為房地產業。根據國家統計局數據顯示，2023年上半年全國房地產開發投資58,550億元，同比下降7.9%。其中，住宅投資44,439億元，下降7.3%。2023年上半年房地產開發企業房屋施工面積791,548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557,083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49,880萬平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36,340萬平方米，下降24.9%。2023年上半年商品房銷售面積59,515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63,092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。2023年上半年，中央明確房地產行業支柱地位，同時多次強調堅持“房住不炒”，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，各部委積極響應中央要求，“穩支柱”“促需求”“防風險”的各項舉措逐步落位。同時積極表態以引導市場預期修復，優化集中供地等制度以適應當前市場環境，金融層面降準降息穩經濟，房地產供需兩端也將受益，政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰。上半年，全國各地已有超百省市（縣）優化房地產調控政策超300次，涉及公積金支持政策、發放購房補貼、優化限購、降低首付比例及房貸利率等方面，超40城下調首套房貸利率下限至4%以下，普通二線及三四線城市房地產限制性政策已基本取消。

公司零售業集中在大連地區，以百貨店（友誼商城）為主，區域內有多家大型零售企業，競爭比較激烈。為實現公司零售業穩定發展，公司仍堅持以現有業務區域為發展重心，強化品質保證，貼近生活，從增強業態組合、優化購物體驗互動來進行經營的升級改造，確保公司的經營優勢和市場影響力。報告期內，公司零售門店銷售正在逐步恢復中，但距離以前年度銷售水平仍有差距，銷售未達預期。

（一）門店基本情況

（二）門店變動情況

報告期內公司門店未發生變化。

（三）門店店效信息

（四）報告期內線上銷售情況

（五）商品采購與存貨情況

1、前五名供應商情況

2、存貨管理政策

（1）存貨的計量

①初始成本計量：存貨成本包括采購成本、加工成本和其他成本。

②發出存貨的計價方法：采用先進先出法。

（2）存貨可變現凈值的確定依據及存貨跌價準備的計提方法

期末對存貨進行全面清查后，按存貨的成本與可變現凈值孰低提取或調整存貨跌價準備。產成品、庫存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存貨，在正常生產經營過程中，以該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相關稅費后的金額，確定其可變現凈值；需要經過加工的材料存貨，在正常生產經營過程中，以所生產的產成品的估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用和相關稅費后的金額，確定其可變現凈值；為執行銷售合同或者勞務合同而持有的存貨，其可變現凈值以合同價格為基礎計算，若持有存貨的數量多于銷售合同訂購數量的，超出部分的存貨的可變現凈值以一般銷售價格為基礎計算。期末，按單個存貨項目的成本與可變現凈值孰低法計提存貨跌價準備；但對于數量繁多、單價較低的存貨按存貨類別計提存貨跌價準備。

計提存貨跌價準備后，如果以前減記存貨價值的影響因素已經消失，導致存貨的可變現凈值高于其賬面價值的，在原已計提的存貨跌價準備金額內予以轉回，轉回的金額計入當期損益。

（3）存貨的盤存制度

采用永續盤存制。

（4）低值易耗品的攤銷方法

采用“五五攤銷法”核算。

3、倉儲與物流情況

公司商品主要在公司門店儲存，無自營大型物流倉儲中心。

公司房地產業集中在大連地區，即公司控股子公司擬開發的“金石谷”項目，以前年度該項目因政策原因處于暫緩建設階段，公司對其開發一直保持著持續的調研和論證。2021年9月公司接到項目所在地政府有關文件，要求公司按照整體主

動退出球場標準進行整改。公司按照政府要求，整體消除了該項目的球場特征，并封存了部分建筑，同時公司也在項目所在地政府的支持下，啟動了項目整體轉型的調研工作，目前正在制定轉型發展方案。

發展戰略和未來一年經營計劃

公司基于“金石谷項目”現狀，積極通過謀求與其他企業合作，通過調研確定項目轉型發展方向，充分利用金石谷項目的資源稟賦，尋找適合項目特點的合作產業。公司初步確定轉型方向是以休閑、度假、康養為核心產業內容，牽動地產開發的田園綜合體。后續，公司將積極的與政府主管部門保持溝通，在取得書面批復后正式啟動具體相關工作。

二、核心競爭力分析

（一）2016年，公司原控股股東友誼集團簽署《關于轉讓大連友誼（集團）股份有限公司部分股份之股份轉讓協議》，上市公司引入了新的控股股東武信投資控股。武信投資控股成為控股股東后，將借助上市公司的平臺，通過各種有效途徑，創新發展，打造大連友誼的持續經營能力。

（二）公司調整了地產業的發展方向，初步確立了“在中心城市的中心區域，發展中小地塊”的“三中”原則，并重塑管理能力，以儲備相應競爭力。

（三）公司現有零售門店，位于區域市場的核心商圈，多年來穩健運營，在區域市場中樹立了良好的品牌形象，形成了相對有利的區域競爭優勢。

三、公司面臨的風險和應對措施

（一）市場競爭風險

公司零售業門店所處區域內，存在多家知名大型零售企業，區域內競爭一直較為激烈，進一步分流現有消費市場。多種新零售模式在線上銷售渠道的助力下，進一步加劇了競爭和對實體零售門店的沖擊。

應對措施：公司零售業在保民生、穩銷售的基礎上，鞏固和強化經營優勢，從增強業態組合、優化購物體驗互動來進行經營的升級改造，營造多元化的消費場景和親情化的購物體驗，提升自身競爭力。

房地產市場現已進入專業化、規模化、品牌化等綜合實力競爭階段，加之政策調控的不確定性，加劇了行業競爭和市場大幅波動的風險。未來隨著房地產市場分化趨勢日益明顯，市場集中度進一步提高，強者恒強的局面將得以延續，房地產市場的競爭將更加激烈，從而加劇了市場風險。

應對措施：公司將結合自身實際情況，堅持“在中心城市的中心區域，發展中小地塊”的“三中原則”，與同業公司探索戰略合作，控制可能出現的投資風險。

（二）政策風險：房地產受政府宏觀政策影響較大，調控政策堅持貫徹“住而非炒”總定位，地產調控政策未見放松。預期未來整體調控基調將依然延續，并逐步向長效機制、因城施策轉變。市場的競爭將更加激烈，房地產市場發展面臨更大的政策不確定性風險。房地產調控政策因城施策、分類指導的持續推行，可能對公司的經營和發展造成不確定性影響。

應對措施：公司將緊跟國家政策，加強政策研究，依據政策導向和市場情況，在市場判斷、戰略制定、項目銷售等方面做好充分的應對。

（三）資金風險：公司在房地產開發、自持物業的經營中，因經營周期較長，資金需求量較大。尤其目前房地產行業的調整仍在進行中，項目資金回款時間延長，公司資金壓力持續增加，存在流動性不足的風險。

應對措施：一方面加強盤活存量，確保資金回款，保證公司流動性穩定，另一方面加強預算管理，合理安排資金的使用，增強資金使用的計劃性，提高資金使用效率，同時不斷改善資本結構及償債能力，保障公司資金鏈的安全。

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