一樓盤用假土地證辦出了真房產證，曾讓西安市長安區備受矚目。《中國經營報》記者近期在長安區實地走訪發現，與“假土地證事件”同樣離奇的房地產項目在長安區并不鮮見。

記者調查了解到，該區既有在集體土地上開發建設商品房進行出售的10余個樓盤，也有經招拍掛出讓超過10年遲遲無法開發閑置至今的項目。

記者就集體土地建房的樓盤后續擬如何處理，以及多年無法通過主管部門規劃設計的土地是否構成閑置等問題，分別致電致函長安區自然資源和規劃局長安分局(以下簡稱“長安分局”)，該分局工作人員表示得請示上級單位后再回復，但截至發稿未獲回復。

商品房突變“小產權”

“我2019年初把戶口從鄰省河南遷入西安，2019年在長安區城南名園小區買了一套二手房，當時整個交易過程沒有任何異常，沒想到去年7月份突然得知整個小區就變成了小產權房，交易過戶和抵押業務全部被叫停了。”一位城南名園小區業主向記者介紹道。

與長安區城南名園小區幾乎同時被叫停房產交易的，還有長安區的另外11個樓盤。分別是喜居園小區、塔坡新村、西崔家莊、景園小區、景苑小區、嘉華小區、毓秀園、上塔坡新村小區、長安西市小區、嘉華新苑小區等。

“大紅本上白紙黑色寫的商品房，怎么一下就成了小產權房的待遇?”毓秀園小區一位二手房購買者在記者詢問目前小區房子能否正常交易時，氣憤地說：“房子到現在為止還是沒法交易，被凍結了，房子沒法抵押、無法買賣，做生意需要資金周轉也貸不了款，實在無法理解，高校云集的長安區，集體土地上是怎么建出商品房的?”

按照現行的商品房項目開發流程，開發企業首先要以協議出讓或招拍掛的方式，獲取國有土地使用權，之后才能進行商品房項目的開發建設。而集體土地則屬于土地所在地的村集體所有，土地不能直接入市交易，在集體土地上建的房屋，同樣不能上市交易，俗稱“小產權房”。

記者了解到，上述被叫停房產交易、抵押的12個樓盤，基本屬于已建成的老小區，且大多數已經拿到了不動產登記證，但在二手房出售交易環節被當地住建部門發現土地存在問題。

西安市自然資源和規劃局2019年7月份曾公開表示，該局在辦理房產交易業務時發現長安區多個小區存在土地問題后，報告長安區政府研究后，暫停了存在土地問題的小區房屋轉移、抵押等業務，長安區政府為此成立工作組開展調查。

不過時隔一年零一個月后，長安區方面并未對外公布調查結果和解決方案。

記者以業主身份致電長安分局相關業務科室咨詢后得知，在國土部門和規劃部門合并之前，因房管局和國土局的業務是完全分開，此前這些土地問題并沒發現。現在部門改革后房管局的業務一部分劃到了住建部門，一部分到了國土部門。系統連網后，之前房地產項目上產生的問題才暴露出來。這12個小區存在的問題并不完全相同，涉及的主管單位也很多，后期是否需要業主補繳土地出讓金目前還不確定。

一位知情人士告訴記者，長安區之所以會出現這么多集體土地上開發商品房的項目，主要在于長安區數年前曾試點開展集體土地進行招拍掛。但是后續執行過程中出現了很多問題，有樓盤蓋了半截兒后才發現走不通，后面逐漸被叫停了。這也與國家土地及房地產開發相關的法律規定相悖。

陜西長華律師事務所王峰律師在接受采訪時表示，與秦嶺違建別墅項目類似，集體土地上開發出商品房，這些商品房雖然都有合法的審批手續，但是審批是不合法的。

拿地多年無法開發

與商品房突變“小產權”不同，部分購房者購買的商品房用的是工業用地。長安區知名爛尾樓紫翰庭院自2014年開始停工、爛尾。后多位購房人將開發商西安佑利置業有限公司起訴到法院，經法院審理查明，紫翰庭院一直沒有取得商品房開發銷售需要辦理的“五證”。

根據后期紫翰庭院項目土地進行司法拍賣后公示的信息得知，紫翰庭院土地面積為23285.46平方米(折合34.9畝)，土地用途為工業用地。已簽訂土地性質變更合同，并辦理規劃許可手續，土地規劃用途已規劃為商住地。

在長安區韋曲南站地鐵口向北約100多米，西寨十字東北角，有一大塊土地地面尚未硬化，圍墻圍擋起來用來做臨時停車場。與近兩年長安區土地拍賣動輒拍賣價在千萬元/畝的地價相比，十字路口的臨街地段用來做臨時停車場顯得“大材小用”。

記者調查了解到，上述地塊與紫翰庭院一樣，最初屬于工業用地，總面積約11.2畝，自2008年通過招拍掛程序拿到土地證后，土地性質曾“被動變更”為居住用地、商業用地，不過土地所有權人西安長安區鑫園有限公司(以下簡稱“鑫園公司”)按照正常項目開發流程多次申報相應的變更手續，卻一直無法獲得主管部門審批通過，土地長期閑置無法開發利用已達12年。

鑫園公司工作人員向記者表示，由于修建道路、城市規劃發生變更，原立項的項目無法繼續建設，自2013年前后知道土地用途被變更為居住用地后，公司多次申請按照現有土地性質開發利用，目前最新情況是，長安區規劃部門直接拒絕接收材料。鑫園公司也因此在今年1月份將西安市自然資源規劃局和西安市自然資源規劃局長安分局一起起訴到西安鐵路運輸法院，要求兩級規劃部門履行政府職責，對鑫園公司已經拿到土地使用權的土地出具并制作規劃條件書通知書。

不過，目前一審西安市鐵路運輸法院判決駁回原告鑫園公司訴訟請求，認為鑫園公司無權起訴，理由是建設項目的規劃條件書出具對象是國土部門，規劃條件書出具與否與鑫園公司的權利義務并無利害關系。目前，鑫園公司已經上訴。

鑫園公司對此提出質疑，有50年土地使用權的土地證是合法有效的，現在土地證拿到手十幾年了始終無法開發利用，法院又說公司無權起訴，難道土地要一直閑置下去?

記者就該塊土地一直無法開發利用的原因及是否構成土地閑置等問題向長安分局求證，未獲答復。

一位地產中介人士告訴記者，長安區的房地產項目歷史遺留問題在西安市區是最多的，“業內曾有不少人甚至一度不愿意接手做長安區的樓盤，有問題的太多，而且往往是歷史遺留問題長期無法解決。”

“本來我們這個問題是很好解決的，遲遲拖延不解決可能是因為擔心暴露出隔壁君悅小區的違法違規開發建設問題。”在上述鑫園公司工作人員看來，與鑫園公司擬開發的欣欣園項目一路之隔的君悅花園小區，后來違法加蓋的7層建筑，對鑫園公司要投資開發的地塊及周邊樓盤采光都形成了非常不利的影響。而君悅花園原規劃設計只有21層，目前已經建的兩棟T型住宅樓都是28層，共400余戶。

鑫園公司提供的信訪材料回復函內容顯示，2010年長安分局在對西安市長安區龍飛實業有限公司建設的君悅花園進行批后管理檢查時，發現建設單位未按照《建設工程規劃許可證》許可進行建設，其中1號樓、2號樓均違法超建7層，超建總面積12130平方米。2012年2月，長安分局向建設單位下發了違法建設行政處罰決定書，對其違法建設處以194.08萬元罰款(超建部分總造價1940.8萬元，按照違建部分10%處罰)，并為君悅花園補辦了違建部分的項目手續，手續補辦后進行竣工驗收。(記者 尹蓉 盧志坤)