新盤去化平平，二手房大批房源降價，進入“金九”后，武漢樓市依舊低迷。

數據顯示，2021年8月，武漢商品住宅整體供應186.8萬方，成交104.5萬方，成交均價17280元/平米。市場銷量自4月份以來持續下降，進入7、8月傳統市場淡季，下滑尤為明顯。

與整體市場成交趨勢相對應，TOP房企月度銷售額增量也呈現出相同的走勢，三季度初開始呈現低速增長。今年上半年，整體市場開盤去化率為38%。金九第1周，武漢全市8盤入市，推出1838套房源，整體去化27%。

二手房市場也出現了低溫運行跡象。承接了“8月淡季”的走勢，金九武漢二手房表現依然平淡。據諸葛找房顯示，9月3日，24小時內有1575套房源降價，到9月7日，這個數據上漲至1769套。越來越多的業主選擇了通過降價盡快將手上的房子賣出去。其中不乏豪降90萬、47萬、22萬的房源。

從政策上看，從去年的“三道紅線”、“五道紅線”政策，到今年的“二手房指導價”、“二手房限貸”政策，再到如今的“限制土地溢價率”政策。種種跡象已經表明，國家調控房地產的決心越來越堅決，住房不炒，房子愈加回歸居住屬性。

房地產的“暴利時代”已經過去，房企追求利潤的同時會更加注重房屋建造的品質。近日，武漢發布第二次集中土拍公告，51宗地塊出讓中，有41宗最高溢價率控制在15%以內。出讓政策啟用“限地價、限房價、競品質”方式，將提升品質作為核心目標。

新房去化不佳，促銷蔓延主城區

“想買的樓盤去化率不是很理想，如果陷入平銷，開發商很可能會打折。不如等一等，看金九銀十的情況再做決定。”武漢市民王先生的心態是當下購房者的普遍想法。

接踵而至的政策調控讓本就平淡如水的8月樓市持續走低。傳統旺季“金九”首周，據官網數據統計，2021年9月1日-2021年9月6日，武漢新房住房共計成交2985套，比2020年同時間段成交量下降了17.29%，接近兩成的下降幅度。

長江商報記者注意到，以往常現日光盤，一房難求的熱門區域光谷也出現了去化不佳的跡象。8月底的一個周末，光谷6盤齊開。結果無一盤日光，其中有樓盤的去化率甚至為個位數。

這三個樓盤分別位于左嶺、光谷中心城、光谷核心三個熱門區域。中海光谷東麓價格低，有小戶型，適合剛需上車;正榮恒瑞御峯定位光谷東改善，此次開盤位置比上次要好，但價格只漲了100塊;正榮紫闕臺定位光谷核心豪宅，目前關山片區最高價。中海光谷東麓、正榮紫闕臺都是目前片區僅有的存貨。在這種情況下，去化率依然不理想，再次無一盤日光。

為刺激市場，多家開發商推出了不少促銷手段，不僅力度不小，打折區域也從陽邏、蔡甸、黃陂等遠城區蔓延到了主城區。不少熱門樓盤推出了特價房源，其中漢陽區就有9個樓盤不同程度的推出了特價房。

最受關注的是，漢陽世茂錦繡長江天胤二期，目前該項目在尾盤清盤中，備案均價25550元/平，含3500元/平裝修。世茂錦繡長江是漢陽濱江一線臨江+學區的樓盤，曾和武漢天地一個價。根據其官方之前宣傳的海報，特惠價格比較吸引人，帶裝修17XXX元/平起，相當于單價直降8000+，簡單算了下，原備案價格表與特價房對比，實際優惠可能在4000元/平左右，力度確實比較大，折算下來一套房凈省了八九十萬。

銷售平平，供應仍然充足。8月22日-8月27日武漢共計發放16張預售證，相比上期小幅上升，新盤入市增多。根據克而瑞監測數據，2021年9月，武漢預計新增開盤加推項目56個，總供應量170萬方左右，總房源13000套左右。

業內認為，8月武漢樓市已趨于降溫狀態。房企面臨業績承壓，摩肩擦掌劍指回款。預計今年的“金九銀十“必定是保量棄價。首先從價格上來看，前期為了提振市場景氣度、刺激購買需求并拉升市場預期，在疫情過后備案價適度放開，武漢樓盤普遍上調價格。這一舉措同時給武漢房地產市場9、10月降價沖量預留了部分空間。

二手房降溫，市場觀望情緒漸漲

武漢新房開始打折，二手房也從有價無市開始降價出售。長江商報記者從多家中介了解到，最近不少片區的二手房推出降價房源的數量明顯增多，而且不少小區的降價幅度都不小，少的單價降幾百，多則降幾千，總價可少數萬甚至上十萬。

據貝殼找房數據顯示，最近90天內二手房成交房源才5600套，而僅9月6日當天，就新增了804套房源。截至目前，貝殼上顯示的武漢二手房在售房源已高達10w+套。

據了解，在5月初的時候，武漢待售二手房數量僅為9萬6千多套，而等到了7月份的時候就高達10萬8千套多套，不到三個月增加了1萬2千多套。

二手房庫存量高，新房也不少。武漢新房庫存量此前的公布數據是在18萬套，再加上武漢的待售二手房數量，武漢樓市房源庫存量高達30萬套以上。庫存越高，房價越難上漲，不少房產中介下架武漢待售二手房。

二手房市場降溫，最大原因就是銀行的限貸政策。去年年底，中國人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。

今年開始，全國各地都傳來了房貸收緊的消息，武漢也不例外，房貸利率上漲的同時，放款周期也明顯拉長了。有些購房者幾個月甚至半年后才能收到貸款，這直接限制了二手房的流通性。

為了緩沖二手房市場的低迷，貝殼等平臺已經加大力度做新房市場，并要求門店分崗：每個門店都強制要求一定比例的經紀人專門做新房市場。

“再好的房子，失去了流通性，就是鋼筋水泥。”知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示，目前二手房市場已發生明顯變化，從高價起賣開始轉向降價出售，惜賣情緒大大減弱，購房者的觀望情緒卻越來越濃厚，成交量持續低迷。

業內認為，今年二手房貸款收緊已經是大趨勢，未來或許還會繼續收緊，甚至停貸。沒有耐心或者資金壓力過大的房東可能會越來越多，因此降價的二手房也可能會越來越多。想要入手的購房者可以耐心等等更適合的房子和房價。

從全國來看，二手房市場也逐步降溫，諸葛找房數據顯示，2021年8月，100個重點城市二手住宅市場均價為15529元/平方米，環比下跌0.20%，同比上漲1.38%，同比漲幅較上月收窄0.37個百分點。

諸葛找房認為，進入8月，在中央重申“房住不炒”的原則下，政策調控力度持續升級，多城陸續跟進二手房參考價機制，市場預期有所轉變，市場均價止漲轉跌。(記者 趙潔)