最終，豪宅開發商瑞安房地產有限公司(下稱瑞安房地產，0272.HK)放棄了對佛山嶺南天地項目的開發。

日前，瑞安房地產發布公告稱，全資附屬公司佛山瑞房與佛山市禪城區土地儲備中心及佛山市禪城區祖廟街道辦事處，訂立7號土地使用權儲備協議書。據此，佛山瑞房已同意向上述儲備中心交還7號土地，并獲現金補償11.11億元。

與此同時，該公司另一家全資附屬公司佛山瑞康天地，也與佛山市禪城區土地儲備中心及佛山市禪城區祖廟街道辦事處，訂立8號土地使用權儲備協議書。據此，佛山瑞康天地已同意向該儲備中心交還8號土地，并獲現金補償18.49億元。

隨著上述7號、8號土地的出讓完成，瑞安房地產在大灣區的土地儲備將歸為零，這是否意味著該公司將徹底退出火熱的大灣區?

同時，還有多方消息稱，瑞安房地產正在考慮拆分旗下商業地產部門中國新天地在香港上市，并已就上市事宜同潛在財務顧問進行了早期討論，最快明年完成上市，募資規模預計為5億美元。

據瑞安房地產官網信息顯示，該公司當前業務板塊主要包括中國新天地、豐誠物業、瑞安建筑及瑞安投資管理四條線。其中以中國新天地為首，主要面向中國的高端商業地產項目投資者、經營者、管理者以及社交空間構建者，負責營運管理瑞安房地產旗下的商業物業，同時致力于建造充滿活力的社區，從而帶動整個區域的商業繁榮。

《投資時報》研究員了解到，事實上，早在2012年時，瑞安房地產就曾對外披露拆分子公司中國新天地單獨上市的計劃，并于次年將旗下商辦物業資產包劃撥至中國新天地。2014年初，該公司為中國新天地引入加拿大投資者Brookfield，后者為中國新天地注資7.5億美元。時至2015年，瑞安房地產在年度業績發布會上表示，“現階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產價值的最佳方式，短期內不會進行中國新天地的上市計劃”，至此該公司分拆上市計劃戛然而止。

那么此次市場流傳出的上市信息真實性如何?該公司后續有何分拆計劃?針對前述問題，《投資時報》研究員電郵溝通提綱詢問該公司相關部門，截至發稿尚未收到瑞安房地產方面回復。

業績遭遇“黑天鵝”

瑞安房地產成立于2004年，總部設于上海，為瑞安集團的地產旗艦公司， 2006年10月，該公司成功在香港聯合交易所主板上市。作為中國領先的房地產開發商、業主以及資產管理者，瑞安房地產以位于上海市中心黃金地段的物業組合為后盾，專注于商業物業。

2020年全年瑞安房地產業績遭遇“黑天鵝”。據該公司披露的2020年業績公告顯示，公司營業收入由2019年的103.92億元直降至45.97億元，同比降幅達56%;歸母凈利潤更是轉盈為虧，同比驟降138%，由2019年的盈利19.32億元轉至2020年的虧損7.40億元。

在財報中，瑞安房地產將2020年業績大幅下滑的原因歸結為疫情影響以及時間因素使得物業銷售降低所致。具體來看，2020年全年，該公司的物業銷售、物業投資收入、投資物業租金及相關收入同比均有不同幅度的下滑，且同比降幅分別為79.82%、8.83%和7.42%。

然而，《投資時報》研究員梳理該公司近年來財報注意到，早自2017年起，瑞安房地產的業績增長似乎就已經逐步陷入瓶頸。

數據顯示，2016年至2020年該公司營業收入同比增速分別為171.94%、4.84%、34.63%、-58.17%和-55.76%，同期歸母凈利潤同比增速分別為38.07%、53.40%、14.20%、1.36%和-138.30%。可見，近年來瑞安房地產上述兩項直接體現公司整體業績的財務數據增速總體均處于走低態勢，甚至分別于2019年和2020年轉增為減。

不過據該公司最新披露的2021年上半年業績預告，可以看到公司業績已有所回升。期內，瑞安房地產預計將錄得股東應占溢利約人民幣10億元，而2020年同期該公司股東應占虧損為16.22億元。

在業績預告中，該公司解釋稱，財務業績的改善主要是由于部分項目交付及集團2021年中期的業績的增長。同時，2020年上半年，集團投資物業的營運及表現受2019新型冠狀病毒病嚴重影響，致使租金及相關收入明顯下跌。而2021年中期，并沒有出現該負面影響。

輕資產戰略前景如何?

業績走低情況下，瑞安房地產的土儲布局也出現變化。隨著7號、8號土地的出讓完成，分析顯示，該公司在大灣區的土地儲備或將歸為零。

在公告中瑞安房地產表示，此次退地符合提高資產周轉率及資產效益的輕資產戰略，隨著退地的完成，公司將業務觸角回撤至大本營上海以及長江沿岸城市。

《投資時報》研究員了解到，與眾多房企加杠桿拿地的激進擴張策略不同，瑞安房地產近年來一直奉行穩健慢開發的策略。

自2015年起，該公司一直堅持輕資產策略，一方面通過出售成熟商業資產以回籠資金，降低公司負債率;另一方面則通過締結戰略合作伙伴關系，從而使資金來源多元化，以較低的資本開支和財務風險參與新項目，并且能發揮公司商業品牌的優勢和資產管理專長。

據該公司近幾年披露的財務數據來看，自從施行輕資產策略，瑞安房地產的資金周轉的確因此得以加速，公司自身的負債率有所降低，現金流也處于較為穩定的態勢。

不過，該策略或給公司發展帶來隱憂。數據披露，近年來，瑞安房地產合約物業銷售金額總體出現下滑，即由2016年的229.75億元一路降至2019年的125.01億元，時至2020年雖回升至211.84億元，但相較于四年前數值仍相差近18億元。

此外，近年來瑞安房地產的土地儲備面積也有所減少，時至2020年僅有860萬平方米，相較于2017年的1150萬平方米縮水290萬平方米。(呂貢)